17.02.2021 Верховна Рада України зареєструвала проект закону №5091 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (далі за текстом – законопроект), яким планується на законодавчому рівні захистити права інвесторів у житлову нерухомість.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Навряд чи хтось заперечить, що на сьогодні інвестування в житлову нерухомість в Україні є свого роду лотереєю, оскільки дуже високим є ризик усвідомлення в фіналі, що фінансування ти здійснював «в повітря», читай – благополуччя недобросовісного забудовника.
На шляху до отримання права власності на квартиру інвестора чекає цілий челендж із змін технічних характеристик об’єкта нерухомого майна; перепродажів одного й того самого об’єкта декільком інвесторам, оскільки договорами зазвичай за інвестором закріплюється ефемерний об’єкт із певною площею, без деталізації; непрозорість будівництва, починаючи від здійснення будівельних робіт на самовільно зайнятих земельних ділянках, закінчуючи неможливістю інвесторів ознайомитись із дозвільною документацією на будівництво.
Подібний стан речей безумовно знижує привабливість інвестування в житлову нерухомість в Україні, що підтверджується наявністю великої кількості «заморожених» будівництв.
Для вирішення проблемних питань, з якими доводиться стикатись інвесторам в українських реаліях, авторами законопроекту:
- запропоновано перелік основних вимог до розкриття замовником будівництва інформації про об’єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок), в тому числі: ідентифікатор об’єкта будівництва; основні технічні характеристики подільного об’єкту незавершеного будівництва згідно із законодавчо встановленим переліком; відомості про замовника будівництва, підрядника, запланований квартал, рік прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта; копії документів, що дають право на виконання будівельних робіт та відомості про хід будівництва;
- запропоновано механізм державної реєстрації права власності на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомого майна;
- об’єднано в форматі «єдиного вікна» процеси отримання дозвільних документів на будівництво та державної реєстрації права власності на об’єкт будівництва та його складові частини (квартири, нежитлові приміщення, машиномісця, гаражні бокси та ін.) з метою оптимізації вказаних процесів;
- запроваджено механізм обтяження речових прав на певну частину речових прав на сукупність майбутніх об’єктів нерухомого майна в одному подільному об’єкті незавершеного будівництва (наприклад, квартир в багатоквартирному будинку) з метою гарантування добудови та введення в експлуатацію такого об’єкта у випадку фінансової неспроможності девелопера проекту – гарантована частка будівництва об’єкта нерухомого майна;
- визначено особливості вчинення та нотаріального посвідчення правочинів з об’єктами незавершеного будівництва та майбутніми об’єктами нерухомого майна.
Найбільш актуальним та затребуваним вбачається запровадження законопроектом нормативної бази, яка дозволить продаж об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості (у тому числі з метою прямого або опосередкованого залучення коштів для будівництва об’єкта) виключно особам, за якими у встановленому порядку зареєстроване спеціальне майнове право на відповідний об’єкт (замовники будівництва/девелопери) або право довірчої власності на отриманий в управління майбутній об’єкт нерухомості (для фондів фінансування будівництва), оскільки саме такий порядок дозволить убезпечити інвесторів від подвійних продажів одних і тих самих майбутніх об’єктів нерухомого майна.
При цьому, така реєстрація спеціального права або права довірчої власності, відповідно до положень законопроекту, можлива виключно за наявності всіх необхідних дозвільних документів на здійснення будівництва, передбачених чинним законодавством.
В цілому запропонований законопроект здається позитивним зрушенням в сфері захисту прав інвесторів, шляхом деталізації процедур будівництва та реєстрації речових прав на об’єкти незавершеного будівництва і майбутні об’єкти нерухомого майна, розширення арсеналу заходів для контролю інвесторами за ходом будівництва та діями девелопера, а також гарантування того, що інвестуючи в будівництво, інвестор отримає не головний біль, а запланований об’єкт нерухомості у власність, що, безумовно, має підвищити престиж інституту інвестування в житлову нерухомість в Україні.