Введення воєнного стану в Україні 24 лютого 2022 року суттєво вплинуло на всі сфери суспільного життя, включаючи виконання договірних зобов'язань, зокрема кредитних та іпотечних. З метою захисту прав позичальників, особливо тих, хто опинився у скрутному становищі через війну, законодавець запровадив низку тимчасових обмежень, у тому числі й щодо примусового звернення стягнення на іпотечне майно. Однак потреби кредиторів у поверненні коштів нікуди не зникли, що породжує складні правові колізії та потребує глибокого аналізу судової практики, особливо позицій касаційного суду, який формує єдність правозастосування.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Основним нормативним актом, що регулює відносини іпотеки, є Закон України «Про іпотеку». Він передбачає кілька способів звернення стягнення на предмет іпотеки:
- Судовий: На підставі рішення суду.
- Позасудовий:
- На підставі виконавчого напису нотаріуса.
- На підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (іпотечне застереження), який може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки або право іпотекодержателя продати предмет іпотеки від свого імені будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.
З початком повномасштабного вторгнення було прийнято Закон України від 15 березня 2022 року № 2120-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану». Пунктом 5-2 Прикінцевих положень Закону України «Про іпотеку» (в редакції Закону № 2120-IX, а згодом конкретизовано Законом від 01 грудня 2022 року № 2801-IX) було встановлено тимчасовий мораторій, а саме:
- Заборона звернення стягнення на нерухоме майно, що належить фізичним особам та є предметом іпотеки за споживчими кредитами, якщо таке майно:
- Розташоване на тимчасово окупованій території або на території активних бойових дій.
- Пошкоджене або знищене внаслідок збройної агресії рф.
- Є єдиним місцем проживання сім’ї боржника (за певних умов).
- Зупинення дії положень статей 37, 38, 40, 41, 47 Закону «Про іпотеку» щодо певних категорій нерухомого майна фізичних осіб, яке є забезпеченням за споживчими кредитами. Це стосується позасудових способів (перехід права власності, продаж від імені іпотекодержателя, виселення мешканців).
- Зупинення реалізації предмета іпотеки на електронних торгах у межах виконавчого провадження щодо певних категорій майна фізичних осіб за споживчими кредитами.
Важливо зазначити, що сфера дії мораторію чітко обмежена: він стосується переважно фізичних осіб та споживчих кредитів, а також майна, яке має певні характеристики (розташування, статус єдиного житла, пошкодження).
Остання практика касаційного суду демонструє виважений підхід до застосування мораторію, намагаючись збалансувати інтереси кредиторів та боржників в умовах війни.
Чітке розмежування сфери дії мораторію:
Суди послідовно наголошують, що мораторій не є абсолютною забороною на будь-яке звернення стягнення. Він стосується лише випадків, прямо передбачених законом (фізичні особи, споживчі кредити, специфічне майно).
Якщо кредит не є споживчим (наприклад, отриманий юридичною особою або ФОП для підприємницької діяльності), або якщо предметом іпотеки є комерційна нерухомість, або майно, яке не підпадає під критерії «єдиного житла» чи розташування/пошкодження, мораторій не застосовується. В таких випадках звернення стягнення можливе у загальному порядку, встановленому Законом «Про іпотеку».
Приклад: У справах, де предметом іпотеки є земельна ділянка не для житлового будівництва або нежитлова будівля, суди часто відмовляють у застосуванні мораторію, якщо кредит не мав ознак споживчого.
Судовий спосіб звернення стягнення:
Касаційний суд підтверджує, що подання позову про звернення стягнення на предмет іпотеки не заборонено мораторієм. Мораторій стосується переважно позасудових способів та стадії примусового виконання судового рішення (реалізації майна на торгах).
Суд може ухвалити рішення про звернення стягнення, однак його виконання (зокрема, продаж майна на торгах) може бути зупинене, якщо предмет іпотеки підпадає під дію мораторію.
З практичного погляду, кредитори можуть ініціювати судовий процес, щоб зафіксувати свої вимоги та отримати судове рішення, навіть якщо його негайне виконання буде ускладнене.
Визнання права власності (ст. 37 Закону «Про іпотеку»):
Дія статті 37 щодо певних категорій майна фізосіб за споживчими кредитами зупинена. Це означає, що автоматичний перехід права власності до іпотекодержателя на підставі іпотечного застереження у договорі щодо такого майна наразі неможливий.
Однак, якщо майно чи кредит не підпадають під дію мораторію, цей спосіб залишається доступним. Касаційний суд розглядає спори щодо правомірності реєстрації права власності за кредитором у таких випадках, аналізуючи дотримання процедури, передбаченої ст. 37 (належне повідомлення боржника, сплив строку тощо).
Виконавчий напис нотаріуса:
Хоча пряма заборона на вчинення виконавчих написів щодо іпотеки в законі про мораторій чітко не прописана так, як щодо ст. 37 чи 38, практика йде шляхом обмеження цього інструменту, особливо щодо майна, яке підпадає під дію мораторію. Це пов'язано з тим, що виконавчий напис є підставою для примусового виконання, яке може бути зупинене.
Касаційний суд продовжує розглядати справи про визнання виконавчих написів такими, що не підлягають виконанню, але фокусується переважно на дотриманні умов їх вчинення (безспірність заборгованості, строки, належне повідомлення), а не лише на факті дії воєнного стану, якщо справа не стосується майна під мораторієм.
Суди ретельно аналізують мету отримання кредиту для визначення, чи є він споживчим у розумінні законодавства та, відповідно, чи поширюється на нього мораторій. Кредити, отримані для підприємницьких цілей, виводяться з-під дії обмежень.
Можливі способи звернення стягнення під час війни (з урахуванням практики ВС)
- Судовий порядок: Залишається основним та найбільш універсальним способом. Хоча виконання рішення щодо майна під мораторієм може бути відкладене, отримання судового рішення фіксує права кредитора.
- Позасудові способи (з обмеженнями):
- Виконавчий напис: Можливий, якщо кредит не є споживчим або майно не підпадає під захист мораторію. Однак, ризик його оскарження залишається високим.
- Договір про задоволення вимог (ст. 36): Можливий щодо майна, яке не підпадає під дію мораторію (комерційна нерухомість, кредити не споживчого характеру тощо). Перехід права власності (ст. 37) або продаж від імені кредитора (ст. 38) можливі лише поза межами дії мораторію.
- Звернення стягнення на інше майно боржника (якщо передбачено договором або за рішенням суду): Мораторій стосується саме предмета іпотеки. Якщо боржник має інше майно, на яке можливо звернути стягнення, це залишається опцією в межах виконавчого провадження (з урахуванням загальних обмежень воєнного стану).
Отже, воєнний стан та запроваджений мораторій суттєво ускладнили процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки, особливо щодо житлової нерухомості фізичних осіб за споживчими кредитами. Однак мораторій не є всеохопним. Практика Касаційного суду вказує на необхідність чіткого розмежування випадків, на які поширюються обмеження. Судовий порядок звернення стягнення залишається доступним, хоча його виконання може бути зупинене. Позасудові способи можливі переважно щодо майна та кредитів, які не підпадають під дію мораторію.