Про основні нинішні тенденції ринку нерухомості, як правильно слід було б обраховувати в Україні податок на нерухомість, чому необхідний Закон про ріелторську діяльність і до чого тут Кодекс нерухомості «Юридичній газеті» розповів Олександр Рубанов, президент Спілки фахівців із нерухомого майна України
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
- Пане Олександре, торік всі говорили про кризу у всіх сферах економіки, спричинену суспільно-політичними подіями в країні. Про які підсумки на ринку нерухомості у 2014-му вже можна говорити і на що варто чекати у 2015-му?
- Без перебільшення можна сказати, що нерухомість – один із основних сегментів економіки і розглядати його окремо від контексту соціально-економічного становища в країні, м'яко кажучи, некоректно. Звісно, він розвивається не за своїми законами, але, тим не менше, нерозривно пов'язаний в цілому з загальноекономічною ситуацією. Криза у нас уже триває сьомий рік. А що характерно для 2014 року, то можна з упевненістю стверджувати, що 2014 року ми спостерігали подібні чинники, як і за першої хвилі кризи 2008-2009 рр. І тому ситуацію того року можна назвали другою хвилею кризи, внаслідок якої ринок вторинної нерухомості просів на 25–30%. Тобто, як і тоді, було зафіксоване різке скорочення іпотечного кредитування. Крім того, сильно позначилися на ринку нерухомості і військові дії на Сході України. До того ж не слід забувати, що вторинний ринок нерухомості (первинний дещо меншою мірою) досить жорстко прив'язаний до курсу американської валюти – долару США.
Щодо прогнозів, то на сьогодні немає ніяких передумов до того, щоб ринок стабілізувався. На жаль, мушу констатувати, що стагнація вторинного ринку триватиме в найближчому майбутньому, два – три роки.
- Чи можна сказати, що ринок первинної нерухомості розвивається зараз швидше, ніж вторинний? Маю на увазі, що споживач більше зацікавлений в покупці об'єкта нерухомості первинного ринку, ніж вторинного.
- Так, це вже стійка тенденція останніх трьох років, яку ми спостерігаємо. Потенційний покупець плавно переходить на первинний ринок. Це можна пояснити відносною дешевизною порівняно із вторинним ринком. Але головне те, що більшість всіх забудовників пропонують велику кількість програм лояльності своїм клієнтам – це так зване вузько спеціалізоване кредитування своїх об'єктів.
- Наскільки виправданими 2015 року стануть інвестиції в нерухомість?
- Тут насамперед слід говорити про нежитлову нерухомість. Наприклад, ринок офісної нерухомості вже кілька років поспіль переживає не досить хороші часи. Це пояснюється зниженням ділової активності й інвестиційної привабливості. Причиною цього є, зокрема, завищені ціни на оренду в вітчизняних бізнес-центрах, порівняно з європейськими. Проте торговий сектор ще розвивається, є навіть окрема позитивна динаміка, попри всі складнощі.
Щодо житлової нерухомості, то зараз будують досить мало. Всі орієнтовані на економ-сегмент.
- Як, на Вашу думку, позначаться на ринку нерухомості та на власниках нерухомого майна нещодавно схвалені оновлені норми про податок на нерухомість?
- Тут дуже дивний вітчизняний підхід. Найголовніше те, що у всьому цивілізованому світі базою оподаткування є вартість об'єкта нерухомості, а не кількість квадратних метрів. При тому, що на адміністрування цього податку витрачатиметься значно більше ресурсів.
Ця прив'язка до площі об'єкта нерухомості, як червоне знамено, переходить від одного уряду до іншого. Про це говорять дуже багато експертів. Звідки це взялося, хтозна. Якщо порівнювати, наприклад ціни на нерухомість в Києві в районі Борщагівки чи ДВРЗ, то різниця цін на об'єкти в цих районах з однаковою площею є доволі суттєвою. І дивно, коли і в першому, і другому випадку сума сплаченого податку буде однаковою.
Податок має бути, з цим ніхто не дискутує. Його мають справляти для підтримання інфраструктури, але плата має бути справедливою. І базою оподаткування податку на нерухомість має бути вартість об'єкта нерухомості. У різних країнах по-різному: в одних – це ринкова вартість, у інших – нормативна. І власник нерухомості, якщо він не згоден із нормативною оцінкою, може замовити проведення незалежної оцінки і, якщо така оцінка є коректнішою, то сплачуєш податок на основі вже цієї оцінки. І знову-таки: в основі лежить вартість майна, а не його площа.
- З 1 січня 2015 року Реєстр нерухомого майна запрацював в онлайн-режимі. Що це дає, на Вашу думку?
- Ця зміна є цілком позитивною. Передусім це елемент безпеки: ви заходите в Реєстр і можете бачити, що, справді, цей об'єкт державою зареєстрований за певною особою. У разі, якщо за особою (зокрема публічною) зареєстровані кілька квартир, наприклад, і вона на основі даних про доходи може підтвердити їхню фінансову забезпеченість, немає жодних проблем. Жодних негативних моментів в цьому є не бачу.
- Нещодавно парламент дозволив переведення дачних будинків в житлову нерухомість. Що зміниться внаслідок реалізації цього закону?
- В цьому випадку в особи, яка володіє таким об'єктом нерухомості, виникають додаткові права, наприклад, право на наявність у будинку відповідної інфраструктури тощо. В цілому на ситуацію на ринку це ніяк не вплине, це радше позитивний фактор для власника такої нерухомості.
- Як, на Вашу думку, варто було б реформувати державний механізм управління ринком нерухомості?
- Щонайменше варто дослухатися до тих людей, які уже десятиліттями працюють на цьому ринку щодо актуальних питань сфери нерухомості, наприклад щодо міської забудови того ж міста Києва. Це доволі актуальна проблема.
- В Україні досі не врегулювані питання, пов'язані з роботою такого суб'єкта ринку нерухомості, як ріелтор. Наскільки на сьогодні нам потрібен такий закон?
- Звичайно, такий закон у нас є необхідним.
У більшості країн необхідність такого закону залежить від рівня розвитку відповідних відносин. Наприклад, якщо б це розвивалося еволюційно, як було, наприклад у США, то в такому документі не було б такої гострої потреби. Приміром, США певною мірою є родоначальником ріелторської діяльності: там немає закону, але відповідні відносини розвивалися еволюційно і такий досвід передавався як стандарт професії.
Найголовніше, що там ніколи не було совка, завжди було право власності, якого дотримувалися, і власник нерухомості розумів, що, крім прав, він має і обов'язки. У нас же інститут власності почав відновлюватися після незалежності і схвалення Закону України «Про власність». Тому для початку потрібні певні стандарти і слід навчити людей, як працювати в такому полі, показавши, в першу чергу, споживачу послуги, що робить ріелтор, для чого він потрібен. Всі знають про отримання комісії за послуги, але немає кваліфікаційних критеріїв для таких осіб.
До прикладу, раніше в Росії був такий закон про ріелторську діяльність (тепер його відмінили), але всі розуміють, що якщо ти займаєшся цією роботою, маєш дотримуватися відповідних вимог, у тебе мають працювати люди в штаті тощо. А у нас фактично можна працювати на власній кухні і одній особі бути директором, бухгалтером і ріелтором такого агентства. Крім того, у такому разі така ріелторська комісія ніким не оподатковується.
Тому професійний ріелтор – це особа, яка захищає свої права, знається на сфері нерухомості; може пояснити, що можна будувати, а що – ні, розповість про тенденції ринку та наслідки непродуманих рішень на ринку нерухомості тощо.
- І наостанок, які законодавчі зміни потрібні сфері нерухомості?
- Потрібен, як і в будь-якій сфері, комплексний підхід. Це може бути, за прикладом Цивільного кодексу, Кодекс нерухомості (на правах його робочої назви). Насамперед має бути регульований підхід організації процесів, пов'язаних із нерухомістю. Це і питання оподаткування, і питання зонування територій, архітектури, управління нерухомістю, зокрема, й регулювання роботи тих суб'єктів підприємництва, що діють на ринку, тобто і ріелторських агентств. У всьому світі такі правила щодо нерухомості є, вони потрібні і нам.