Застосування конкурентної процедури при наданні земельної ділянки державної або комунальної власності не є чимось новим та практикується в Україні протягом багатьох років. Проте з набранням чинності 06.07.2021 р. Закону України № 1444-IX ця процедура зазнала ряд змін та діджиталізації. Це дало старт реалізації набуття прав на землю (власності, оренди, суперфіцію, емфітевзису) окремими лотами через електронні аукціони.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Як і раніше, така процедура не застосовується у певних випадках, зокрема у разі розміщення нерухомості на земельній ділянці; будівництва інфраструктурних об’єктів; поновлення договорів оренди; передачі в оренду, концесію майнових комплексів або нерухомого майна, розташованого на земельних ділянках державної, комунальної власності; надання в оренду земельних ділянок індустріальних парків керуючим компаніям цих індустріальних парків тощо. З повним переліком таких випадків можна ознайомитись у ст. 134 Земельного кодексу України.
Згадані земельні аукціони відтепер відбуваються в режимі реального часу в інтернеті через електронну торгову систему, яку адмініструє «Прозорро.Продажі». Онлайн-продаж значно ускладнює маніпулювання торгами шляхом різного роду антиконкурентних дій, домовленостей та зловживань. Будь-який користувач мережі Інтернет може спостерігати за проведенням торгів. Загалом онлайн-аукціони з продажу різного роду майна, що досить давно проводяться у нас в державі, можна оцінити як позитивне явище, що сприяє підвищенню прозорості продажів.
Організатором земельних торгів виступає відповідний власник або розпорядник земельної ділянки, який укладає договір з оператором електронного майданчика. Оголошення про торги публікується ним в електронній торговій системі разом з документацією на виставлений лот. Самі торги проводяться не раніше 30 та не пізніше 45 днів від дня розміщення публікації.
Учасником таких торгів може стати будь-яка особа, яка може бути набувачем виставленого на продаж права (наприклад, іноземні громадяни та юридичні особи у варіантах набуття прав на українську землю суттєво обмежені), та яка:
1) розмістила в електронній торговій системі визначений перелік документів (в електронній формі з застосуванням кваліфікованого ЕЦП);
2) сплатила реєстраційний та гарантійний внески (останній тепер суттєво збільшено — він не може бути менш як 30% стартової ціни, що стало додатковим фільтром);
3) зробила закриту цінову пропозицію.
Земельні торги проводяться в 3 раунди. Протягом одного раунду учасник може один раз підвищити свою цінову пропозицію не менше, ніж на розмір мінімального кроку торгів (складає 1% стартової ціни лота). Що важливо, протокол про результати земельних торгів формується та оприлюднюється електронною торговою системою автоматично й відразу в день завершення торгів. Протокол та договір за результатами проведення торгів підписуються шляхом накладення кваліфікованих ЕЦП (крім договору купівлі-продажу земельної ділянки, який укладається в письмовій формі та посвідчується нотаріально). Всі документи також можуть бути підписані в письмовій формі, якщо на цьому наполягає переможець.
Земельні торги вважаються такими, що відбулися, після сплати переможцем ціни лота. Крім того, переможець оплачує витрати на підготовку лота до продажу (наприклад, на розробку технічної документації, державну реєстрацію земельної ділянки та речових прав на неї тощо). Такі витрати заздалегідь відомі, їх сума зазначається в повідомленні про проведення торгів.
Продаж приватної землі чи прав на неї також можна здійснити на земельних торгах, але виключно з ініціативи власника (за виключенням випадків примусової реалізації в рамках виконавчого провадження). До речі, спроба продажу приватної земельної ділянки через аукціон може допомогти збільшити фінальну ціну, адже не виключено, що знайдеться той, хто заплатить більше.
Варто також нагадати, що продаж землі через електронні торги не скасовує переважного права орендаря на її придбання, організатор торгів зобов’язаний нотаріально посвідченим повідомленням поінформувати суб’єкта переважного права про їх проведення.