Наразі комітетами Верховної Ради України опрацьовується проєкт Закону «Про внесення змін до Закону України «Про фінансовокредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» щодо встановлення порядку фінансування об'єктів житлового будівництва та забезпечення захисту прав інвесторів» №4247 від 21.10.2020 р.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Серед позитивних моментів, перш за все, варто зазначити запропоновану редакцію ч. 3 ст. 9 чинного Закону, яка передбачає, що використання ФФБ (фонд фінансування будівництва) або ФОН (фонд операцій з нерухомістю) може здійснюватися лише для фінансування спорудження відповідного об'єкта будівництва згідно з договором про участь у ФФБ. Це є однією з гарантій цільового використання коштів фонду.
Цікавою новелою є залучення до відносин, пов'язаних з фінансуванням будівництва, банків як контролерів. Це буде відбуватись за рахунок відкриття управителем ФФБ/ФОН в банківських установах обов'язкового рахунку умовного зберігання (ескроу), на якому будуть зосереджуватися кошти інвесторів житлового будівництва. На банк буде покладатись додаткова функція контролю, адже перерахування коштів забудовнику буде здійснюватися частинами, кожна з яких буде надходити лише після завершення певного етапу будівництва та надання відповідних документів забудовником. Фактично таким чином буде забезпечуватись цільове використання коштів для проведення забудовником певних робіт на кожному етапі будівництва.
Разом з тим, у законопроєкті визначено, що порядок здійснення операцій із застосуванням рахунку умовного зберігання (ескроу) для ФФБ/ФОН встановлюється Національним банком України. Та оскільки жодних нормативно-правових актів НБУ з цього питання не існує, наразі важко оцінити врегульованість цих правовідносин.
Крім того, оскільки управителем ФФБ/ФОН може бути сама банківська установа, незрозуміло, наскільки прозоро та ефективно буде здійснюватися функція контролю за таких обставин.
Окремо хотілося б звернути увагу на запропоновані в законопроєкті розміри відсотків від суми договору, які мають бути поетапно перераховані забудовнику. По-перше, незрозуміло, яким чином останні були розраховані та за якою методикою. По-друге, оскільки подібне запропоновано вперше, не можна передбачити та гарантувати, що вказаних сум буде достатньо для проведення певного етапу будівництва. Крім того, інвестори можуть входити до ФФБ/ФОН на різних етапах будівництва, починаючи від котловану та закінчуючи завершенням оздоблювальних робіт, тому невідомо, як вплине зафіксоване в законопроекті чітке відсоткове значення на затягування процесу фінансування наступного етапу проведення будівельних робіт.
Серед позитивних пропозицій також можна вказати впровадження обов'язку страхування цивільно-правової відповідальності забудовника. Предметом страхування визначено майнові інтереси, що не суперечать закону і пов'язані з відшкодуванням забудовником заподіяної ним шкоди установнику внаслідок невиконання умов договору. При цьому страхове відшкодування має виплачуватись безпосередньо інвестору.
Залучення додатково банківських установ та страхових компаній може вплинути як на збільшення сум коштів, які потрібно буде внести до ФФБ, так і на вартість самих об'єктів житлового будівництва.