Ринок юридичних послуг на сьогодні є дуже великим і з кожним днем дедалі зростає, пропонуючи все нові послуги з метою забезпечення надзвичайно динамічних інтересів бізнесу. Відділяючись від «класичних» галузей права юристи переходять до індустрійного спрямування, як наприклад, нерухомість, ІТ, енергетика, фармацевтика, агропромисловість, тощо. Такий підхід дозволяє в більшій мірі розуміти інтереси клієнта, надає можливість спілкуватися однією мовою та гарантує в майбутньому кращий результат від залучення юриста. Нерухомість є яскравим прикладом такого індустріального спрямування і юрист в сфері нерухомості – поняття близьке до українського ринку. Хоча зарубіжні колеги заходять далі і поділяють нерухомість на різні категорії, зокрема корпоративна нерухомість, інвестиції в нерухомість, будівництво, інфраструктура – різні практики, що пропонують відповідні послуги.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Сьогодні, важливим завданням юриста з нерухомості є глибоке розуміння специфіки ринку та всього життєвого циклу об'єкта. Юрист має враховувати те, що на кожному етапі життєвого циклу об'єкта у клієнта можуть виникнути окремі питання чи проблеми, яких можна уникнути раніше. Тому він повинен враховувати вимоги до функціонування об'єкту, що встановлюються, зокрема, корпоративним, податковим, антимонопольним та банківським законодавством. В цьому й полягає основна складність роботи в сфері нерухомості, адже поряд з транзакційними моментами, дозвільними процедурами, договірними та різними податковими аспектами юрист повинен враховувати існуючі бізнес-процеси клієнта та спрямовувати власну правову позицію з точки зору максимальної ефективності таких процесів.
Зазвичай, юридичні послуги, в сфері нерухомості, в залежності від етапу транзакції, поділяються на наступні:
Term Sheet (Heads of Terms)
Незалежно від назви, такі документи визначають основні умови угоди, як комерційні, так і правові та окреслюють основні умови подальшої транзакції. Зазвичай сторони їх підписують до проведення юридичної перевірки та отримання висновків юристів, для того, щоб зафіксувати первинні домовленості. Варто відзначити, що такі документи не є юридично обов'язковими і можуть бути підписані, як до проведення перевірки об'єкту, так і при підготовці договору до підписання. Залучення юридичного радника на цьому етапі є надзвичайно важливим, адже дозволяє чітко структурувати домовленості та уникнути подальших «підводних каменів», що значно полегшить процес переговорів за договором.
Legal Due Diligence
Дью Діліженс (юридична перевірка) проводиться зазвичай перед транзакціями, де необхідне ознайомлення клієнта з особливостями об'єкта нерухомості, в який клієнт має намір інвестувати кошти. Перевірка може стосуватися, як будівлі, так і земельної ділянки. При проведенні юридичної перевірки найважливішим є те, щоб юридичний радник міг оцінити всі ризики пов'язані як із транзакцією, так і з подальшим користуванням набутим майном. Зараз є популярним так званий «red-flag due diligence», де юристи інформують клієнта виключно найважливіші ризики і способи їх мінімізації в майбутньому. Такого роду перевірки є концентрованим юридичним продуктом, який може бути викладений навіть в форматі презентації. Вони є досить зручними для сприйняття та за змістом і саме тому користуються найбільшою популярністю.
Legal Opinion (Memorandum)
Юридичний висновок чи меморандум є досить схожими поняттями. Так, юридичний висновок може надавати відповідь на конкретне питання клієнта щодо, наприклад, аспектів діяльності підприємства, а меморандум дозволить розробити стратегію реалізації проекту з урахуванням можливих ризиків, як при угоді, так і подальшій діяльності об'єкту нерухомості. При підготовці такого юридичного продукту враховуються всі особливості клієнтського запиту та формується відповідна команда юристів для роботи над проектом. Після цього, юристи можуть запропонувати клієнту найбільш вигідну структуру угоди: придбання компанії-власника або об'єкту. Кожен зі способів має свої переваги та недоліки, що мають бути враховані. Також, після перевірки та надання висновків, юристи вказують клієнту на необхідність проведення екологічної, технічної, чи фінансової перевірки.
Юридичний супровід угоди
Нерухомість є особливою категорією майна, що вирізняється з-поміж іншого, великими затратами на її утримання. Саме тому, майже кожна транзакція, що стосується нерухомості, являє собою нові інвестиційні можливості для кожної зі сторін. Супроводжуючи транзакцію, щоразу юристи стикаються з тим, що через наявність потенційних ризиків, дуже часто саме юристи вказують на неможливість реалізації проекту взагалі. Однак при цьому, клієнт втрачає час і гроші. Інвестиційні інтереси клієнта – найважливіший фактор успішної реалізації проекту, будь-то будівництво чи придбання нерухомості, або ж оренда. Чітке розмежування всіх «за» і «проти» в процесі оцінки ризиків і комплексному супроводі клієнта є невід'ємною частиною транзакції. Адже найкраща угода та, в якій обидві сторони залишаються задоволеними.