 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
09 квітня 2025 року набув чинності Закон України «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача».
Необхідність внесення змін до Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ) зумовлена неоднозначною судовою практикою щодо витребування майна у добросовісних набувачів. Норми, які діяли до внесення змін, не завжди могли забезпечити належний захист добросовісних набувачів, що породжувало численну кількість безкінечних судових спорів.
У пояснювальній записці до законопроєкту автори наголошували на важливості його прийняття задля врегулювання порядку захисту прав у ситуаціях, пов’язаних із поверненням права власності на нерухоме майно. Нові норми покликані забезпечити баланс інтересів держави та приватного власника, а також належний захист прав та майнових інтересів добросовісного набувача. Закон спрямований на уникнення випадків, коли добросовісний набувач змушений звертатися до держави з вимогами про компенсацію шкоди, завданої через витребування майна, у разі коли держава не забезпечила дотримання принципу непорушності права власності.
Прийнятий закон викликав багато дискусій серед експертів та громадськості. Критики законопроекту вимагали його ветувати, так як на їх думку він фактично легалізує незаконне відчуження належного державі або громаді майна через шахрайські схеми та зловживання службових осіб. Так само представники бізнес-спільноти та певні організації, підтримали закон та в численних публікаціях вказували, що вважають його важливим кроком для захисту інвесторів та стимулювання економічної активності. Також вказували, що прийняття закону стане певним запобіжником для рейдерських атак.
Тож чи насправді новий закон захищає добросовісних набувачів пропоную розібратися далі.
Випадки коли держава не може витребувати майно
Новий закон доповнює ст. 388 ЦК України ч. 3, яка передбачає нові випадки в яких держава не може витребувати майно у добросовісного набувача, і звучить нова частина так:
Держава, територіальна громада, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті, також не може витребувати майно від добросовісного набувача на свою користь, якщо:
1) з моменту реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності першого набувача на нерухоме майно, передане такому набувачеві з державної або комунальної власності у приватну власність, незалежно від виду такого майна, минуло більше десяти років;
2) з дати передачі першому набувачеві з державної або комунальної власності у приватну власність нерухомого майна, щодо якого на момент такої передачі законодавством не була встановлена необхідність державної реєстрації правочину або реєстрації права власності, минуло більше десяти років.
При цьому зміна першого та подальших набувачів, не змінює порядку обчислення та перебігу граничного строку для витребування такого майна.
Фактично доповнення ст. 388 ЦКУ чітко визначає преклюзивний строк в межах якої держава може витребувати майно та момент початку такого строку (тобто реалізувати своє право на захист). Це так само усуває правову невизначеність, зменшує ризики маніпуляцій і забезпечує передбачуваність правовідносин. Нагадаю, що попередня редакція Цивільного кодексу України не містила чіткого визначення строків та умов за яких право добросовісного набувача підлягало захисту.
Винятки коли частини 3 статті 388 ЦК України не діє
Варто зазначити, дія ч. 3 ст. 388 ЦК України не поширюється на наступні випадки:
-
майно вибуло з володіння власника та належить чи належало до об’єктів критичної інфраструктури;
-
майно належить чи належало до об'єктів державної власності, що мають стратегічне значення для економіки і безпеки держави;
-
майно належить чи належало до об'єктів та земель оборони;
-
майно належить чи належало до об’єктів або територій природно-заповідного фонду, за умови наявності підтвердних документів про статус таких об’єктів (територій) на момент вибуття з володіння;
-
майно належить чи належало до гідротехнічних споруд, за умови наявності підтвердних документів про статус таких об’єктів на момент вибуття з володіння;
-
майно належить чи належало до пам’яток культурної спадщини, які не підлягали приватизації.
Варто зауважити, якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.
Компенсація у разі витребування майна
Новим законом унормовано порядок здійснення компенсації добросовісним набувачам у випадку витребування майна. Так, вказаним законом доповнено ст. 390 ЦКУ ч. 5 та визначено, що суд у випадку задоволення позову органу державної влади про витребування майна у добросовісного набувача, одночасно вирішує питання про здійснення органом державної влади (місцевого самоврядування) компенсації вартості такого майна. Обов’язковою передумовою для звернення до суду з позовом про витребування майна є внесення органами влади (місцевого самоврядування чи прокуратури) вартості витребуваного майна на депозитний рахунок суду. І не дотримання цієї умови може бути підставою для відмови у задоволені позову. Вартість майна визначається шляхом проведення оцінки на дату подання позовної заяви.
Так само позивачі, які на підставі судового рішення компенсували вартість майна набувачеві, набувають права вимоги про стягнення виплачених коштів до особи, з вини якої майно незаконно вибуло з володіння власника.
Ця новела створює умови одночасного балансу прав і обов’язків сторін.
В будь-якому разі запровадження механізму компенсації свідчить про поступове наближення українського права до європейських стандартів.
На мою думку, побоювання критиків закону про те, що закріплення 10-річного преклюзивного строку в межах якого держава зможе реалізувати своє право на захист, може створити загрозу збереженню майна, яке колись незаконно вибуло з власності держави у результаті шахрайських схем або зловживання службовим становищем, не є обґрунтованим. Оскільки до прийняття закону, відсутність чітких строків створювало постійний ризик оскарження права власності. Так само прийнятий закон вимагає активної роботи держави та органів правопорядку щодо збереження майна.
Варто зауважити, відповідно до прикінцевих та перехідних положень нового закону, його положення мають зворотну дію в часі в частині умов та порядку компенсації органом державної влади або органом місцевого самоврядування добросовісному набувачеві вартості нерухомого майна. В зв’язку з чим, судді які наразі розглядають справи про витребування майна на користь держави, зобов’язані враховувати нові положення та вирішувати питання щодо виплати компенсації.
Прийняття Закону України «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача» є важливим кроком на шляху до формування інвестиційно привабливого правового середовища в Україні. Чітке обмеження строку витребування майна може суттєво підвищити привабливість України для іноземних інвесторів, оскільки наявність реальних гарантій права власності є беззаперечною умовою безпечного інвестування.
В будь-якому разі, можна констатувати, що новий закон забезпечує гарантії для покупців майна та громадян, які діють в межах правового поля та закладає основу відповідальності для органів влади, які допускають порушення у сфері управління майном.