Визнання права власності на майно та витребування майна із чужого незаконного володіння – способи захисту права власності, які, як свідчать дані Єдиного державного реєстру судових рішень, найчастіше обирає позивач, звертаючись до суду. Водночас суди, вирішуючи справи, в яких заявлені зазначені позовні вимоги, нерідко вдаються до формального підходу під час застосування положень Цивільного кодексу України (ЦК України). Особливо це стосується випадків, коли йдеться про захист права власності на нерухоме майно.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Так, згідно із вимогами статей 2, 3, 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право власності на нерухоме майно є речовим правом, яке підлягає реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, та виникає з моменту такої реєстрації.
З огляду на положення зазначеного Закону, особа вважається власником об’єкта нерухомості лише тоді, коли у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно міститься відповідний запис про реєстрацію прававласності особи на це майно.
Таке правове регулювання виникнення права власності на об’єкти нерухомості створює певні особливості розгляду справ про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння та справ про визнання права власності на нерухоме майно. Зазначені способи захисту цивільного права визначені у статтях 387 та 392 ЦК України.
Так, згідно зі ст. 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним, а відповідно до ст. 392 ЦК України власник майна може пред’явити позов про визнання його права власності, якщо це право оскаржується або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Отже, обидві правові норми чітко визначають, що звернутися із такими позовними вимогами може тільки власник майна. З огляду на зазначене формулювання у ЦК України та положення Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» деякі суди, вирішуючи спори про витребування об’єктів нерухомості чи про визнання права власності на таке майно, доволі часто, встановивши, що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно немає запису про реєстрацію права власності на спірне майно саме за позивачем, доходять висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, оскільки з позовом звернувся не власник спірного майна відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та реєстрацію обтяжень».
З таким підходом не можна погодитися, адже, по суті, суд у цій ситуації не вирішує спору щодо захисту порушеного права власності на об’єкт нерухомого майна, а з формальних міркувань вказує на неможливість задоволення позовних вимог, не аналізуючи правову природу правовідносин, з яких виник спір, а також обґрунтування позовних вимог законного, хоча і незареєстрованого власника.
Непоодинокими є випадки, коли законний власник, який втратив право на об’єкт нерухомості (в результаті чого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно більше не значиться інформація про право власності такої особи) у зв’язку із незаконними діями третіх осіб (наприклад, безпідставне набуття у власність об’єкта нерухомості такою третьою особою й подальше відчуження та/або поділ нерухомого майна на кілька нових об’єктів нерухомості), по суті, позбавлений можливості захисти порушене право, оскільки не може підтвердити свій титул власника без реєстрації цього права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Крім того, відсутність запису про реєстрацію права власності законного власника на об’єкт нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно також може бути пов’язана із протиправними діями чи бездіяльність органів державної реєстрації прав на нерухоме майно. Зокрема, якщо особа фактично набула об’єкт нерухомості у власність, однак не встигла чи не змогла зареєструвати своє право власності з об’єктивних та незалежних від неї причин (наприклад, іпотекодержатель звернув стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку шляхом набуття нерухомого майна у власність, а реєстраційна служба відмовляється реєструвати зазначене право), то у разі виникнення спору щодо нерухомого майна така особа буде позбавлена можливості ефективно захищати своє законне хоча і незареєстроване право власності.
Зазначені ситуації не повинні слугувати перешкодою для ефективного захисту права власності добросовісного власника, який набув право на нерухоме майно у встановленому законом порядку.
У цьому контексті варто звернути увагу на позицію Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у справі №6-11085св12, викладену в ухвалі від 11.05.2012. Зокрема у цій справі суд зазначив, що рішення про визнання права власності, прийняте в порядку ст. 392 ЦК України, не породжує право власності, а підтверджує право власності, яке вже виникло на підставі закону або договору, а тому відсутність реєстрації рішення суду як правовстановлюючого документа в органах державної реєстрації не впливає на правовий статус об’єкта нерухомості.
Фактично, суд зазначив, що реєстрація права власності на об’єкт нерухомого майна у державному реєстрі не є критичним для цілей підтвердження права власності на нерухоме майно у спорі щодо права власності. Хоча мотивувальна частина ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ і не містить розгорнутого правового обґрунтування зазначеного висновку суду, однак цей висновок цілком відповідає викладеним у ст. 3 ЦК України таким принципам цивільного права, як добросовісність та розумність.
Узагальнюючи викладене, слід зазначити, що застосування положень ЦК України щодо захисту права власності на майно (як-то витребування нерухомого майна чи визнання права власності на це майно) вимагає від суду більш широкого підходу та глибокого аналізу обставин, на яких ґрунтуються позовні вимоги. Лише дослідивши такі обставини можна дійти правильного висновку щодо задоволення або відмови у задоволенні позовних вимог. До того ж є абсолютно необґрунтованим формальний підхід деяких судів, згідно з яким задоволенню підлягають позовні вимоги лише тієї особи, яка є зареєстрованим власником нерухомого майна.