Буває час продавців, а буває покупців. На жаль, після двох років війни ринок нерухомості південного регіону перебуває в сильному занепаді, що відповідно позначається на юридичному ринку, що його супроводжує. Нове будівництво практично не ведеться (в Одесі у 2023 році було запущено лише один проєкт), будівництво зі ступенем готовності до 60-70% призупинено.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Активність на ринку вторинної нерухомості — 15-25% від довоєнної. Нинішнім покупцям є з чого вибирати і купувати нерухомість, яка сильно подешевшала. Багато об’єктів продаються зараз за ціною на 20-30% нижче за їх собівартість. Значно гірші справи в інвесторів, які вклали кошти в недобудовані заморожені будинки. Багато компаній вважають за краще не ризикувати і не продовжувати будівництво.
Викликано це такими обставинами:
- Відсутністю купівельного попиту за справедливою ринковою ціною. І це з урахуванням того чинника, що собівартість будівництва серйозно зросла у зв’язку з ускладненням логістики та зростанням цін на матеріали.
- Ризиком знищення/пошкодження об’єкта будівництва внаслідок бомбардувань. До моменту здачі будинку в експлуатацію та передачі квартир ризики випадкової загибелі (знищення) речі несе забудовник. На жаль, страхові компанії поки що не дають можливість страховки будівельних об’єктів від воєнних ризиків або пропонують таку послугу за величезною вартістю та з великою кількістю застережень.
- Мобілізаційними ризиками (відповідно до кадрових). Багато працівників-будівельників бояться виходити на майданчики з огляду на рейди ТЦК. Бронювати дозволяють дедалі менше людей, а кваліфіковані працівники намагаються всіма способами сховатися чи виїхати на заробітки.
Об’єкти зі ступенем готовності понад 70% деякі забудовники заморожених об’єктів будують за гроші, які отримують від інвесторів-розстрочників. У разі відмови платити погрожують розірвати договори та повернути кошти у гривні, що фактично означає повернення коштів на 30% менше від інвестованого. Однак навіть ці кошти зазвичай обіцяють віддати після продажу об’єкта новому інвестору, що може статися зовсім нескоро.
Є ще більш кричущі випадки, коли забудовники вимагають від інвесторів доплату, мотивуючи це тим, що коштів на добудову не вистачає і потрібне додаткове фінансування. Тим, хто відмовився, також загрожують поверненням коштів колись у майбутньому. Але до таких заходів вдаються дрібні забудовники або ті великі, яким вже не важлива репутація і які не планують зберегти свій бренд після війни.
Всі ці обставини негативно впливають на юридичний ринок. Зазвичай юридичні департаменти, що супроводжують будівельників, були одними з найприбутковіших у складі компаній. На жаль, прибутковість впала пропорційно.
Фактично відсутність угод M&A призводить до відсутності замовлень на Due diligence, багато хто воліє економити на юридичних послугах. З нових напрямів — це супровід «обдурених» або переживаючих груп інвесторів у їх боротьбі із забудовниками.
Однак супровід таких клієнтів загрожує безліччю проблем і складнощів:
- Відсутність одностайності серед інвесторів. Завжди є активні противники таких об’єднань, які мають свою думку або «куплені» забудовниками.
- Позиція багатьох інвесторів — моя хата скраю. Вони розраховують, що за них все зроблять інші і не бажають фінансувати роботу юристів та інші супутні витрати.
- Необхідність ювелірної роботи. Руйнувати завжди простіше, ніж створювати! Дуже легко можна завести клієнтів у ситуацію, коли забудовник втрачає право на забудову, а закінчувати будинок нікому і немає за що. Тому необхідно зберігати баланс між інтересами інвесторів і можливістю реального закінчення будівництва. Ще одним видом юридичної діяльності у сфері нерухомості, яким багато хто зараз займається, є підготовка документації для подальшого будівництва.
З огляду на нові вимоги ДБН щодо необхідності будівництва бомбосховищ підготовка проєктів та їх узгодження вимагають все більше часу. Багато забудовників, які мали перспективні майданчики, прагнуть зайнятися приведенням документів у порядок, оформленням земельних ділянок під будівництво, отриманням дозволів на будівництво, створенням юридичних структур для нормальної взаємодії з інвесторами.
Наприкінці слід зазначити, що поки що «клієнт швидше мертвий, ніж живий», проте після нашої перемоги над державою-терористом слід очікувати масового будівництва, інвестицій з боку західних інвесторів, а також відкладеного попиту покупців, що однозначно приведе до різкого зростання попиту.