Cкасування у 2021 році мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення відкрило доступ до одного зі стратегічних і цінних активів України, а саме с/г земель. За даними Держгеокадастру, в Україні 42 млн га землі с/г призначення, з якої 78% — рілля. Наступні етапи земельної реформи показали, що ринок землі буде відкритим не тільки для людей, а й для юридичних осіб (зі своїми особливостями). Водночас, на нашу думку, основним гравцем на ньому буде саме держава, права якої згідно з чинним законодавством ніяк не обмежені. При цьому, попри передачу від Держгеокадастру землі до створених ОТГ, тобто у комунальну власність, держава все одно залишилася власником значних площ.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Ідея створення державного земельного банку існувала дуже давно, ще у далекому 2012 році, проте вона не була реалізованою, але не забута. У серпні 2024 року Фонд державного майна України завершив етап реформи земельного ринку та процес корпоратизації ДП «Фонд аграрних інвестицій» шляхом створення на його базі нового підприємства — ТОВ «Державний земельний банк». Це перший в Україні державний оператор, який займатиметься управлінням та орендою державних земель сільськогосподарського призначення.
За даними Фонду, держава володіє приблизно 806 000 га землі, що становить 8 млрд грн на рік. У серпні 2024 року відбулися перші 16 аукціонів із продажу права оренди землі площею понад 1000 га у Вінницькій області. За даними «Prozorro.Продажі», у 2024 році у системі онлайн-аукціонів відбулося більше 11 200 успішних земельних торгів. За результатами їх проведення бюджети (державний і місцеві) поповнилися на суму майже у 2,5 млрд грн. Найбільше аукціонів відбулося на Київщині, Львівщині, Одещині, Полтавщині, Кіровоградщині та Черкащині.
Водночас, як показує досвід учасників, встановлена процедура, яка є відкритою та прозорою, не завжди дає змогу справжньому учаснику аукціону отримати перемогу, запропонувавши найкращі умови. На жаль, чинне законодавство, яким врегульовано порядок проведення таких аукціонів, побудовано так, що для подання правильної документації потрібно не просто прочитати один закон чи правила, а провести фахове дослідження.
А тому підготовці пакету документів для участі в торгах потрібно приділити окрему увагу. Адже, як свідчить остання практика, а саме відмови Фонду в підписанні протоколів про результати торгів, не всі учасники віддали належне вимогам, вказаним у нормативних документах. Суть проблеми полягає у тому, що спочатку всіх учасників допускають до участі у торгах, сплачується реєстраційний і гарантійні платежі, проводяться торги і вже на самій завершальній стадії учасника, який запропонував найбільшу суму, дискваліфікують у зв’язку із невиконанням вимог законодавства щодо підготовки усіх необхідних документів. Така практика була довготривалою у процедурі публічних закупівель, але досвід їх проведення в подальшому виправив цю ситуацію — дозволено усувати некритичні недоліки у разі перемоги та найвигіднішої пропозиції.
Загалом вимоги щодо підготовки до проведення та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок і набуття прав користування ними (оренди, суборенди, суперфіція, емфітевзису) були затверджені Урядом 22 вересня 2021 року і набули чинності в жовтні того самого року, але ще один важливий момент: у березні цього року до назви і відповідно тексту було додано слово «суборенди», тобто дія правил щодо організації торгів і пакету необхідних документів поширилась і на відносини суборенди.
Сьогодні на практиці спостерігаємо низку відмов ФДМУ в підписанні протоколів торгів через відсутність документів, що підтверджують громадянство усіх учасників (акціонерів, членів) і бенефіціарного власника (якщо потенційним покупцем є юридична особа). Це пов’язано з певними процедурними проблемами співпраці учасників із майданчиками, через які потенційні покупці беруть участь у торгах, та нечіткістю законодавчого регулювання, оскільки для того, щоб точно підготувати повний пакет документів для успішного набуття права власності чи оренди на землю, необхідно не просто ознайомитися із положеннями ЗК України та списком документів, який надається разом із лотом на земельних торгах, а копнути трохи глибше.
Передусім рекомендуємо почати з аналізу своєї можливості взяти участь у торгах. За загальним правилом, учасниками земельних торгів можуть бути громадяни та юридичні особи (ст.ст. 127, 135, 137 ЗК України). Але найуважніші мають враховувати положення абз. 7 ч. 7 ст. 137 ЗК України, яким передбачено, що якщо земельні торги проводяться щодо земельної ділянки сільськогосподарського призначення, особа, яка бажає взяти участь у таких торгах, подає через особистий кабінет в електронній торговій системі також документи, що підтверджують її відповідність вимогам ст. 130 цього Кодексу.
Тобто якщо участь у земельних торгах бере юридична особа, створена та зареєстрована за законодавством України, то її учасниками (акціонерами, членами) мають бути лише громадяни України (ч. 1 ст. 130 ЗК України). Тому перед участю в торгах слід перевірити склад ваших учасників, і якщо серед них є інша юридична особа, то потенційно ви не можете брати участі у таких торгах.
Тепер щодо не менш важливого етапу — збору та підготовки документів. По-перше, відповідно до ч. 7 ст. 137 ЗК України особа, яка бажає взяти участь у земельних торгах, подає через особистий кабінет в електронній торговій системі:
• Заяву про участь у земельних торгах, підписану кваліфікованим електронним підписом.
• Для юридичної особи — копію витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців і громадських формувань або копію документа про реєстрацію у державі її місцезнаходження (витяг із торговельного, банківського або судового реєстру тощо), засвідчену згідно із законодавством держави його видачі, перекладену українською мовою (для юридичної особи — нерезидента), інформацію про державу, в якій зареєстровані або мають постійне місце проживання засновники (учасники) юридичної особи, у статутному (складеному) капіталі якої є частка іноземного капіталу, інформацію про кінцевого бенефіціарного власника. Якщо особа не має кінцевого бенефіціарного власника, зазначається інформація про відсутність кінцевого бенефіціарного власника і про причину його відсутності.
• Документи, що підтверджують сплату реєстраційного та гарантійного внесків (копії розрахункових документів, виписки з рахунків), а в разі проведення земельних торгів з продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення — документи, що підтверджують сплату таких платежів з рахунку особи, яка бажає взяти участь у торгах, відкритого в українському або іноземному банку (крім банків держав, внесених FATF до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом).
По-друге, щодо документів, які підтверджують відповідність учасника вимогам ст. 130 ЗК України. Перелік таких документів встановлює Кабінет Міністрів України у згаданій вище урядовій постанові від 22 вересня 2021 року №1013.
У Додатку 2 цієї постанови визначено перелік документів, що підтверджують відповідність потенційного покупця, який бажає взяти участь у земельних торгах щодо земельної ділянки сільськогосподарського призначення, вимогам ст. 130 Земельного кодексу України.
Відповідно до абз. 9 ч. 7 ст. 137 Земельного кодексуУ країни потенційні покупці разом із заявою про участь у земельних торгах також подають копії:
• документів, які містять відомості про структуру власності (якщо потенційним покупцем є юридична особа);
• документів, що підтверджують громадянство учасників (акціонерів, членів) і бенефіціарного власника (якщо потенційним покупцем є юридична особа);
• документів, що підтверджують джерела походження коштів, зокрема: декларації про майновий стан і доходи; декларації про майно, доходи, витрати і зобов’язання фінансового характеру/декларації особи, уповноваженої на виконання функцій держави або органу місцевого самоврядування; річної (квартальної, іншої) фінансової та/або податкової звітності юридичної особи — набувача та фізичної особи —підприємця (за наявності), що отримана нотаріусом безпосередньо від набувача (баланс, витяги, що містять дані про прибутки та збитки господарської діяльності клієнта, податкова декларація з додатками); фінансової звітності юридичної особи — набувача, що оприлюднена відповідно до вимог законодавства; інших документів, що підтверджують джерела походження коштів;
• документів про перебування у шлюбі (чи його розірвання), зокрема зареєстрованому за кордоном, та про набуття земельних ділянок сільськогосподарсько-о призначення на праві спільної сумісної власності подружжя (у разі наявності, якщо потенційним покупцем є фізична особа);
• документів, що містять інформацію щодо юридичних осіб, права на частку у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді, акції, паї яких потенційний покупець має, із обов’язковим зазначенням найменування юридичної особи, ідентифікаційного коду юридичної особи, розміру належної йому частки у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді та/або кількості належних йому акцій, паїв (у разі наявності, якщо потенційним покупцем є фізична особа);
• документів, які підтверджують право власності учасника земельних торгів на земельні ділянки сільськогосподарського призначення (у разі наявності таких прав).
Відсутність будь-якого з вказаних вище документів може бути і стане формальною підставою для відмови Фондом у підписанні протоколу торгів. Така непослідовна практика, яка полягає у допуску учасника до участі у торгах, оголошенні його переможцем, а потім його дискваліфікації, може призвести до негативних явищ, які, серед іншого, полягають у зловживанні. Основною метою цих торгів є обрання найкращої економічної пропозиції. Тому якщо особу було кваліфіковано та допущено до участі у торгах і не було додатково перевірено її відповідність вимогам постанови КМ України №1013, то після оголошення її переможцем або на проміжному етапі такі документи можуть бути безперешкодно отримані. Якщо таких документів надано не буде або вони будуть суперечити законодавству, то подальша дискваліфікація буде законною та справедливою.
Одним із варіантів розв’язання цієї ситуації вбачаємо за можливе звернути увагу Фонду на необхідність деталізації переліку документів, які необхідні для участі в торгах щодо оренди та суборенди земельних ділянок с/г призначення. Крім того, що такий перелік допоможе усім добросовісним учасникам торгів реалізувати своє право, це дозволить і державі оптимізувати проведення торгів, які будуть успішними і принесуть орендну плату в бюджет.