Ст. 18 Закону України «Про інвестиційну діяльність» встановлює гарантії прав суб’єктів інвестиційної діяльності. Зокрема, ч. 1 цієї статті закріплює, що держава гарантує стабільність умов здійснення інвестиційної діяльності, дотримання прав і законних інтересів її суб’єктів.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Та як показує досвід, у інвесторів у будівництво стовідсоткових гарантій немає як у мирний час, так і тим паче в умовах війни. Тож у будь-який час українським інвесторам у будівництво необхідно знати свої права та способи їх захисту.
Законні гарантії інвесторів у будівництво
Відповідно до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», довіритель, тобто інвестор у будівництво має право відмовитись від участі у фонді фінансування будівництва (далі — ФФБ). У такому разі довірителю треба буде сплатити винагороду на користь ФФБ, розмір якої не може перевищувати 5% вартості закріплених за довірителем вимірних одиниць об’єкта інвестування (кількість м2 або закріплена частка об’єкта інвестування як єдиного цілого) за поточною ціною на день подачі відповідної заяви.
Сума коштів, що підлягає поверненню довірителю при відмові від участі у ФФБ, визначається управителем, виходячи з кількості закріплених за довірителем вимірних одиниць об’єкта та поточної ціни вимірної одиниці на день передачі коштів в управління управителю ФФБ. Іншими словами, сума виплати коштів довірителю не може бути менша за суму, внесену довірителем.
Якщо підставою дострокового припинення договору про участь у ФФБ є порушення забудовником строків спорудження об’єкта або неналежне виконання управителем своїх обов’язків, винагорода за повернення довірителю коштів не вимагається.
У будь-якому разі ФФБ має повернути кошти довірителю протягом 5 днів після здійснення управителем повної реалізації відповідного об’єкта інвестування або після введення об’єкта будівництва в експлуатацію. Проте штрафних санкцій за недотримання ФФБ строків повернення інвесторам коштів законодавством не передбачено.
Іншим варіантом захисту прав інвесторів у будівництво є зміна об’єкта інвестування. Така зміна може відбутися за волевиявленням інвестора або за прийняттям ним відповідної пропозиції від управителя ФФБ. Та знову ж таки, за цю послугу необхідно сплатити ФФБ суму коштів не більше 1% вартості закріплених за довірителем вимірних одиниць об’єкта інвестування за поточною ціною на день подачі відповідної заяви.
Усі перераховані вище гарантії, на жаль, не застосовуються до інвесторів у будівництво, що уклали попередні договори купівлі-продажу майна. Для захисту прав таких інвесторів можливим варіантом є їх об’єднання та колективне звернення до забудовника чи замовника будівництва (залежно від того, кому були направлені гроші за попереднім договором) з заявою про усунення існуючих порушень. У заяві також слід передбачити одностороннє розірвання заявниками договорів з вимогою повернення коштів за умови неналежного виконання забудовником/замовником своїх зобов’язань у строк, вказаний у заяві.
Якщо таке звернення не принесло бажаних результатів, наступним етапом буде звернення до суду.
Судова практика захисту прав інвесторів будівництва
З аналізу Цивільного кодексу України, законів «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», «Про основи містобудування», «Про регулювання містобудівної діяльності» бачимо, що особа стає власником новоствореного об’єкта нерухомості після завершення його будівництва, прийняття нерухомого майна в експлуатацію та державної реєстрації. Таким чином, право власності на новостворене нерухоме майно як об’єкт цивільних прав виникає з моменту його державної реєстрації. Однак варто звернути увагу, що державна реєстрація не є способом набуття права власності — це лише засіб підтвердження факту набуття речових прав на нерухоме майно (постанова Верховного Суду від 24.01.2020 р. у справі №910/10987/18).
Відповідно, законодавством не передбачено можливості звернення до суду з вимогою про визнання права власності на об’єкт незавершеного будівництва, який не прийнято у встановленому законом порядку в експлуатацію. У такому випадку об’єкт незавершеного будівництва ще не набув статусу нерухомого майна як об’єкта цивільного права. Такий підхід підтверджується позицією Верховного Суду у його постанові від 25.08.2020 р. у справі №760/21223/17-ц.
Замість цього у разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов’язань ефективним способом захисту прав інвестора у будівництво, відповідно до постанови Верховного Суду від 26.01.2022 р. у справі №344/9967/17, є визнання за ним майнових прав на об`єкт інвестування. Такий висновок узгоджується з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною у постановах від 14.12.2021 р. у справі №344/16879/15, від 20.03.2019 р. у справі №761/20612/15, від 27.02.2019 р. у справі №761/32696/13. Такий спосіб буде ефективним за умови повної та вчасної сплати пайових внесків особою, яка вважає свої майнові права порушеними. Належним відповідачем у такій справі є забудовник, а обставинами, що підлягають доведенню — невиконання забудовником свого обов`язку або відсутність факту введення будинку в експлуатацію, а також факт повної та вчасної сплати пайових внесків особою, яка вважає свої майнові права порушеними.
Законопроєкт про компенсацію пошкодженого та знищеного майна
З метою регламентації порядку отримання компенсації за пошкоджені/знищені об’єкти житлової нерухомості внаслідок військової агресії російської федерації 1 квітня 2022 р. Верховна Рада прийняла за основу проєкт закону №7198 (далі — законопроєкт). Він наділяє осіб, які здійснили інвестування та фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва, щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт та які не прийнято в експлуатацію, правом на отримання компенсації за умови дотримання встановленої процедури.
Під компенсацію підпадають об’єкти будівництва, у яких були зведені несучі та зовнішні огороджувальні конструкції та щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт, а також складові частини об’єктів будівництва, у яких були зведені несучі та зовнішні огороджувальні конструкції та щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт і які після прийняття в експлуатацію є самостійними об’єктами нерухомого майна об’єктів будівництва.
Важливо зазначити, що в розумінні законопроєкту знищеними є ті об’єкти, які неможливо або економічно недоцільно відновити шляхом поточного або капітального ремонту чи реконструкції, а пошкодженими — ті, які можна відновити шляхом поточного або капітального ремонту чи реконструкції.
Порядок отримання компенсації
За законопроєктом, для отримання компенсації слід подати відповідну заяву до комісії з розгляду питань щодо надання компенсації. Строк подання заяви — під час дії воєнного стану та протягом 90 календарних днів з дня його закінчення на території, на якій знаходиться/знаходився пошкоджений/знищений об’єкт нерухомого майна.
Відповідну заяву вже можна подати в електронній формі через мобільний додаток «Дія», а найближчим часом і в паперовій формі через ЦНАП, органи соціального захисту населення або нотаріуса.
До заяви слід додати документ, що підтверджує інвестування та фінансування будівництва об’єкта житлового будівництва, щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт та який не прийнято в експлуатацію, та документ, що підтверджує сплату грошових коштів за такий об’єкт. Такими документами можуть бути:
- договір про участь у фонді фінансування будівництва;
- свідоцтво про участь у фонді фінансування будівництва;
- попередній договір купівлі-продажу тощо.
Багатодітним сім’ям, особам з інвалідністю I та II груп, учасникам бойових дій, особам з інвалідністю внаслідок війни, сім’ям загиблих ветеранів війни надається пріоритет у наданні компенсацій. Таким особам також необхідно підтвердити свій статус, додавши відповідні документи до заяви на отримання компенсації.
У якому вигляді буде надана компенсація
Згідно з законопроєктом, компенсацію за знищене або пошкоджене майно на етапі будівництва планується надавати у вигляді:
- перерахованих на поточний рахунок отримувача компенсації грошових коштів зі спеціальним режимом використання (Національний банк України розробить окремий порядок відкриття та ведення таких рахунків);
- об’єкта нерухомого майна (фінансування його будівництва);
- фінансування виконання будівельних робіт з відновлення пошкодженого спільного майна багатоквартирного будинку.
Розмір грошової компенсації буде визначатися за результатами оцінки вартості відновлення відповідного пошкодженого об’єкта нерухомого майна з урахуванням ступеня його пошкодження. Під час проведення оцінки вартості відновлення встановлюється ступінь пошкодження об’єкта та ціна його відновлення. Методика визначення розміру грошової компенсації буде затверджена Кабінетом Міністрів України у наступні 2 місяці з дня опублікування закону.
Компенсація у вигляді об’єкта нерухомого майна здійснюватиметься за рахунок фінансування будівництва нового об’єкта з рівноцінними площею (у т.ч. житловою), типом (квартира, інше житлове приміщення в будівлі, приватний житловий будинок, садовий чи дачний будинок) та функціональним призначенням. Однак варто наголосити, що граничний розмір такої компенсації не зможе перевищувати вартості 150 м² за об’єкт нерухомості, зважаючи на те, що вартість 1 м² буде встановлена за розробленою КМУ методикою. Що стосується надання компенсації у вигляді квартири, то вона може надаватися на місці знищеного об’єкта, а у разі неможливості — у межах кварталу (мікрорайону), в якому знаходилось знищене нерухоме майно, чи у суміжних кварталах (мікрорайонах) відповідного населеного пункту.
Компенсація у вигляді фінансування виконання будівельних робіт з відновлення пошкодженого спільного майна багатоквартирного будинку надається за бажанням отримувача. Розмір такої компенсації також підраховується відповідно до затвердженої КМУ методики фінансування.
Механізм отримання компенсації
Покроковий план отримання компенсації виглядатиме наступним чином:
1. Подання отримувачем компенсації заяви.
2. Розгляд заяви комісією протягом 30 календарних днів з дня її подання. Він включає:
- встановлення наявності/відсутності підстав для отримання компенсації та пріоритетного права на її отримання;
- збір документів та інформації, необхідної для прийняття рішення про надання компенсації за рахунок доступу до державних реєстрів та витребування необхідних документів та/або інформації;
- проведення обстеження можливості/неможливості відновлення об’єкта нерухомості;
- прийняття рішення про включення отримувача компенсації до черги отримувачів компенсації з використанням реєстру;
- проведення оцінки вартості відновлення пошкодженого об’єкта нерухомого майна або спільного майна багатоквартирного будинку або визначення розміру компенсації за знищений об’єкт;
- прийняття рішення про надання компенсації.
3. Забезпечення виконавчим органом ради надання компенсації.
Варто розуміти, що станом на середину квітня 2022 р. проводиться виключно збір та систематизація заяв на компенсацію. Це робиться з метою хоча б приблизно підрахувати обсяг коштів, які знадобляться для відновлення житлової інфраструктури. Для збору коштів уже створений Фонд зруйнованого майна та інфраструктури.
Як зафіксувати збитки
30 березня 2022 р. у мобільному додатку «Дія» запрацював механізм фіксації збитків за знищене/пошкоджене майно. Наразі єдиним способом зафіксувати збитки за пошкоджене/знищене майно є подання заяви через мобільний додаток «Дія». Для цього необхідно:
- перейти у розділ «Пошкоджене майно» у додатку та натиснути «Почати»;
- зазначити відомості про об’єкт нерухомості, його тип, загальну площу та місцезнаходження;
- самостійно оцінити характер збитків (часткові пошкодження/непридатне для експлуатації/знищене повністю);
- зазначити кількість осіб, які проживали у помешканні;
- зафіксувати пошкодження, зазначивши дату та час пошкодження і додавши фотографії пошкоджень; та
- залишити свою контактну інформацію.
Висновки
Що все ж таки робити тим, хто вклав кошти у нерухомість під час війни?
- Забезпечити схоронність документів, що засвідчують право інвестування та фінансування об’єкта будівництва.
- Відстежувати стан будівництва об’єкта інвестування шляхом комунікації з відповідальними особами та на основі документальних і фотозвітів.
- Якщо об’єкт будівництва був знищений або пошкоджений — за можливості зафіксувати те, що від нього залишилось, та сформувати відповідну заяву через «Дію»;
- Очікувати прийняття законопроєкту та набрання ним чинності;
- Звернутися за безкоштовною правовою допомогою до юристів EVERLEGAL через Telegram-канал у разі виникнення додаткових запитань.