Земля в Україні вже давно перестала бути просто засобом виробництва, ставши одночасно і найбільшим національним багатством усіх українців, і складним у доступі та адмініструванні ресурсом.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Часи, коли ніхто не хотів працювати у сільському господарстві та вкладати туди гроші, вже давно позаду. Сьогодні агробізнес став популярним для інвестування напрямком, тому останнім часом питання обігу земель та гарантій прав землекористувачів виходять на перший план і цей тренд буде лише рости.
Історичним досвідом усіх успішних країн доведено, що заможне суспільство можна побудувати лише там, де, крім іншого, є сталість та гарантії економічних прав. Господар, який розуміє, що право на майно, яке належить йому, належним чином гарантоване та захищене державою, є набагато ефективнішим, ніж «колективний» власник. Тому створення середовища, сприятливого для становлення й розвитку класу власників та економічно ефективних господарів, є завданням держави, якщо ми дійсно маємо на меті створення європейської моделі суспільства.
Переконаний, що аграрії, які матимуть належним чином захищені права на землю, зможуть сформувати клас тих фермерів, яких ми уявляємо собі при перейманні досвіду в агросфері у Данії, Королівства Нідерланди чи Норвегії. Звичайно, таке порівняння в нинішніх українських умовах є утопічним, і завтра ми не станемо жити як громадяни згаданих країн. Однак вже давно настав час закласти надійний фундамент для розбудови класу фермерів як заможних та бізнес-активних громадян.
Серед усього різноманіття можливих форм господарювання на землі в Україні особливе місце посідають фермерські господарства, які свого часу були покликані замінити собою колгоспи та сприяти відновленню класу заможних селян. Однак, надавши змогу створити юридичну особу – фермерське господарство, яких в Україні налічується понад 40 тис., держава «забула» надати їм той інструментарій, який гарантував би захист їхніх прав та, відповідно, сталий розвиток, а саме належні гарантії володіння землею фермерських господарств.
З досвіду спілкування з фермерами можу зробити висновок, що земля та все, що з нею пов’язане, турбує їх найбільше. На жаль, практика показує, що при нинішньому стані земельних відносин практично неможливо нормально передати фермерське господарство у спадщину, продати чи поділити між його членами саме через те, що окремі земельні ділянки фермерського господарства, які воно фактично обробляє, не можуть бути законно закріплені за фермерським господарством.
У чому ж проблема? Наразі, згідно з відповідним законом, землі фермерських господарств складаються із земельних ділянок, що належать на праві власності фермерському господарству як юридичній особі; земельних ділянок, що належать громадянам – членам фермерського господарства на праві приватної власності; земельної ділянки, що використовується фермерським господарством на умовах оренди.
Як відомо, за чинним останні 12 років в Україні законодавством, речові права на нерухоме майно, що підлягають державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації. Права володіння, користування (у тому числі оренда) та розпорядження земельними ділянками підлягають державній реєстрації, а відтак, з державної позиції, виникають лише після відповідного запису в реєстрі про те, що фізична чи юридична особа набула таке право. Земля під створення фермерського господарства передається за відповідним договором оренди фізичній собі, яка має намір створити фермерське господарство, на пільгових умовах. Однак з огляду на те, що права оренди землі державної чи комунальної власності не можуть бути нікому передані, фермерське господарство не може юридично закріпити за собою земельну ділянку, яка була передана фермеру під створення цього фермерського господарства. Якщо ця земельна ділянка є основним активом фермерського господарства (а досить часто так і буває), то таке ФГ фактично неможливо продати, успадкувати тощо.
Ця проблема є добре відомою усім, хто мав справу з фермерськими господарствами. До того ж ця проблема відома і законодавцям. Зараз на розгляді Верховної Ради України перебуває проект закону, який пропонує непоганий варіант вирішення цієї проблеми, передбачаючи перехід прав на землю від засновника фермерського господарства до самого фермерського господарства. Проект вже пройшов перше читання, однак далі справа не пішла. Тож будемо чекати, що такі потрібні для фермерських господарств зміни все ж будуть здійснені.
А поки законодавці думають, фермерства діють і шукають варіанти вирішення свого земельного питання. Для багатьох проміжним варіантом стає захист своїх прав через суди. Судова практика напрацювала деякі підходи, які можна використати тим господарствам, у яких виникають питання з органами влади стосовно належності їм відповідних земельних ділянок, втім практично завжди запорукою успіху у такому спорі стає кваліфікована юридична підготовка до справи. Також, наприклад, зустрічається досвід передачі прав на землю до складеного капіталу фермерського господарства з метою їх спільного обробітку членами фермерського господарства, що хоча й прямо не передбачено законом, але дозволяє діяти практично у межах правого поля, не допускаючи грубих порушень земельного законодавства.
Суперечливим також є положення чинного закону про те, що права володіння та користування земельними ділянками, які знаходяться у власності членів фермерського господарства, здійснює фермерське господарство.
Якщо читати буквально, то фермерське господарство використовує усі земельні ділянки, які є власністю його членів. Однак це абсурдно, оскільки, приміром, ніякого відношення до землі, на якій стоїть будинок члена фермерського господарства, таке ФГ немає. Тому формуючи земельний банк ФГ, варто ці моменти унормовувати додатково (наприклад, через статут фермерського господарства). До речі, статут – це чи не єдиний документ, який може допомогти членам фермерського господарства нормально врегулювати відносини між собою та визначити правовий режим майна і земель фермерського господарства. Тож своїм клієнтам ми рекомендуємо приділяти особливу увагу при його підготовці чи внесенні змін.
У той же час, усім добре відомо, що відчужувати сільськогосподарські землі зараз не можна через дію відповідного мораторію, тож саме через статут та формування складеного капіталу члени фермерського господарства можуть формувати його земельний банк.
Для того щоб не сформувати у читача думку про принципову неможливість зареєструвати права на землю за фермерським господарством, зроблю наголос на тому, що в оренду саме фермерське господарство може брати землю без проблем так само, як і без проблем права на таку землю можна зареєструвати за фермерським господарством. Фермерські господарства з відповідним чином сформованим та зареєстрованим земельним банком стають об’єктом зацікавленості інвесторів при пошуку об’єктів для покупки чи спільної роботи.
Тож проблема полягає у тому, що держава не може нормально забезпечити для фермерських господарств належний правовий режим використання земель з можливістю закріплення прав на землі, передані для створення фермерських господарств, за самими фермерськими господарствами як юридичними особами.
На цьому фоні дещо цинічними, з позиції фермерів, виглядають нещодавні зміни до Податкового кодексу України, якими передбачено, що податки сплачуються з землі, яка фактично обробляється платником податків, а не лише з тієї, яка зареєстрована за ним відповідним чином. Тобто для зборів податків права на землю, яка фактично перебуває в обробітку, все ж визнаються за тим суб’єктом господарювання, який її обробляє. Погодьтесь, що це дещо іронічно в ситуації, коли державні реєстратори просто ігнорують докази фермерських господарств про те, що права на земельні ділянки, надані для створення фермерських господарств, належать фермерському господарству.
Підняті у цій статті проблеми – далеко не всі, з якими доводиться зіштовхуватися фермерам. Однак їх вирішення дозволило б витягнути фермерські господарства зі стану невизначеності, зробивши з них господарства зі зрозумілим, отже й гарантованим режимом володіння майном, перш за все землею. Це є запорукою їхнього розвитку та зростання економічної привабливості.