Звідки береться проблема
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Перша причина, звичайно, фінансова — коли витрати на будівництво недооцінені, й на це накладається недостатня кількість покупців і найжахливіше — шахрайство забудовника. Ще один важливий нюанс — проблеми з отриманням дозвільної документації, адже не всі майданчики, на яких ведеться житлове будівництво, відразу для цього призначені.
Дуже наочний приклад — занижена ціна нерухомості. Всі бачили фотографії в стилі «Очікування та реальність», де люди замовляли речі з китайських сайтів, і результат не відповідав очікуванням. Ситуація з нерухомістю аналогічна, тільки масштаби відрізняються в тисячі разів. Наведу приклад, коли девелопер 7 років тому продавав «повітря» за заниженими цінами, при цьому величезну кількість квартир було продано кільком власникам. Чи можна було передбачити результат і не вкладати кошти? Звісно. Тоді, як і сьогодні, існували реєстри, в яких нотаріус міг і може перевірити всю інформацію про об'єкт.
Мінімум документів забудовника
Купуючи квартиру, важливо розуміти, на якій підставі зводиться будинок. Мають бути підтвердження права на землю або її оренду, дозвіл на будівництво, містобудівні умови і обмеження, проєктна документація. Якщо щось з цього переліку відсутнє, немає сенсу витрачати час на перевірку об'єкта. Якщо щось з цього переліку приховується, то ще гірше. У документах на землю міститься інформація про її цільове призначення. Якщо мова йде про багатоповерхові будинки, то призначення: «Для багатоповерхових будинків». Все інше, наприклад, «житловий будинок», «присадибна ділянка» для будівництва багатоповерхівок не підходить.
Необхідно знати, що земля має знаходитись або у власності, або в оренді забудовника. Коли мова йде про оренду, строку її має бути достатньо для будівництва і введення будинка в експлуатацію.
За кадастровим номером земельної ділянки можна відстежувати відомості про неї в кадастровій карті України.
Чи можна зарадити, якщо будівництво заморожене?
В теорії так, а на практиці все дуже складно. Якщо на самому початку знайти кінцевого бенефіціара, тобто особу, яка отримує прибуток від будівництва, це може бути, так би мовити, підстеленою соломкою.
Але іноді буває, що кінцевих бенефіціарів знайти неможливо. Часом ці люди за реєстрами взагалі не мають ніякої власності. Якщо так виявляється, за негативного розвитку подій у суді з них ніхто нічого не отримає.
Варіант, коли у кінцевого бенефіціара багато майна, найприйнятніший: якщо щось піде не за планом, інвестор може розраховувати на стягнення в судовому порядку.
Судова практика повернення грошей інвесторам
Близько року тому Верховний Суд вперше зобов'язав забудовника компенсувати інвестору моральну шкоду. Це перший випадок, коли забудовника зобов'язали виплатити компенсацію через затримку будівництва. Позивач оцінив завдану йому моральну шкоду в 350 тис. грн, та точну суму компенсації визначає суд.
Раніше позивач програв суди першої та другої інстанцій, тому що в договорі не була прописана відповідальність за несвоєчасну здачу об'єкта в експлуатацію. Касаційний суд визнав ці рішення неправомірними і постановив, що моральну компенсацію можна стягнути згідно з Законом «Про захист прав споживачів».
Але давайте будемо реалістами: можна отримати рішення суду, але це не означає отримати гроші. У наведеній вище ситуації з відшкодуванням будівництво давно зупинене. Згідно документів, забудовник не має грошей для його продовження. Аргументація була досить проста: коли у забудовника є гроші — він будує, а не ховається.
Тому звернувшись до нотаріуса з метою проведення перевірки новобудови, ви отримаєте впевненість у чистоті об'єкта нерухомості та уникнете більшості ризиків та можливих проблем.