Державний реєстр нерухомості: лайфхаки для юристів

Речові права на нерухоме майно в Україні підлягають державній реєстрації відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. №1952-IV (далі – Закон №1952-IV), Постанови Кабінету міністрів України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 25.12.2015 р. №1127, а також Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого Постановою Кабінету міністрів України від 26.10.2011 р. №1141 (далі – Порядок №1141). Незважаючи на те, що відповідні нормативно-правові акти достатньо детально врегулювали відносини щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, однак їх ефективне виконання інколи пов’язане з певними труднощами. Ми спробували сформувати кілька практичних порад для уникнення деяких проблем у відносинах щодо набуття речових прав на нерухоме майно та їх реєстрації, які інколи залишаються поза увагою набувача.

Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час!

«Приховані ризики» запису про речові права на об’єкт нерухомого майна

Насамперед, набувачеві речових прав на нерухоме майно слід пам’ятати, що не всі такі права підлягають реєстрації в Державному реєстрі прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – Державний реєстр прав). Зокрема, право користування (найму, оренди) будівлею або іншою капітальною спорудою (їх окремою частиною), що виникає на підставі договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк менше ніж 3 роки. Таким чином, набувачеві речових прав на нерухоме майно, окрім інформації з Державного реєстру прав, слід вимагати від власника надання інформації щодо всіх наявних речових прав третіх осіб на таке майно та пред’явлення документів, на основі яких виникли такі права. Крім цього, у договори про набуття речових прав на об’єкти нерухомого майна рекомендується включати положення про відповідальність відчужувача таких прав за приховування інформації від набувача щодо наявних речових прав третіх осіб на них.

Як відомо, рішення суду є підставою для реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно чи їх обтяжень. Однак на практиці можлива ситуація, коли рішення суду, що є підставою для державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, набуло законної сили та було виконане, однак через деякий час, за умови поновлення строків, все-таки оскаржується в судовому порядку. Факт оскарження, як правило, не впливає на дійсність відповідного речового права, а отже, в період такого оскарження воно може бути відчужене. Проте існує висока загроза, що у разі успішного оскарження відповідного судового рішення запис про речове право буде скасований, що становить високий ризик для можливого набувача цього права. Таким чином, набувачам речових прав на нерухоме майно, якщо попередній володілець відповідного права набув його за рішенням суду, рекомендується перевіряти також стан оскарження такого рішення (зокрема, за інформацією, що міститься в Єдиному державному реєстрі судових рішень).

Деталізація об’єкта нерухомого майна, речові права на який реєструємо

На практиці трапляється, що склад об’єктів нерухомого майна, зареєстрованих у Державному реєстрі прав, не деталізований відповідно до технічної документації, а описаний узагальнено (наприклад, «будівлі та споруди», «комплекс нежитлових споруд», «будинок» тощо). Таким чином, відповідний об’єкт нерухомого майна «ідентифікується» лише за адресою та площею. Як наслідок, виникають труднощі з визначенням приналежності всіх об’єктів нерухомого майна та їх частин за відповідною адресою до відповідного власника (зокрема, у випадку наступної реєстрації речових прав на відповідний об’єкт або його частину).

Крім цього, така ситуація становить фактично порушення вимоги пп. 2 п. 20 Порядку 1141,в якому зазначено, що з метою проведення державної реєстрації виникнення права власності державний реєстратор вносить до запису про об’єкт нерухомого майна відомості про його складові частини (найменування та/або присвоєння літера, загальна та (за наявності) житлова площа об'єкта нерухомого майна, який є складовою частиною складної речі та призначений для обслуговування іншої (головної) речі, пов'язаний з нею спільним призначенням та є її приналежністю).

Отже, під час державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна важливо ідентифікувати його не лише за адресою, площею чи типом, але й детально описати його склад.

Незавершене будівництво vs нерухоме майно

Закон №1952-IV передбачив можливість державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва (п. 3 ч. 1 ст. 4). Проте слід пам’ятати, що право власності та інші речові права на новозбудований об’єкт нерухомого майна повинні бути зареєстровані окремо. Відповідно, набувачеві слід звертати увагу на той факт, чи зареєстровані речові права на новозбудований об’єкт як на нерухоме майно, а не як на об'єкт незавершеного будівництва.