Нотаріуси України в умовах воєнного стану продовжують працювати та мають оптимістичні настрої щодо своєї професійної діяльності. «Юридична Газета» завітала в офіс до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Золтана РУСАНЮКА та поцікавилася, як змінилися запити клієнтів під час війни, чи вчиняються нотаріальні дії для росіян в Україні, на що необхідно звертати увагу під час придбання нерухомості на первинному та вторинному ринках та які відносини в системі нотаріат-Мін’юст зараз.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
— З початку повномасштабного вторгнення до середини 2022 року держава суттєво обмежила професійні можливості нотаріусів, закривши доступ до реєстрів нерухомості та бізнесу, щоб захистити їх від можливих втручань із боку ворога та вберегти суспільство від шахрайських схем. Золтане, чи були ви готові до такого повороту подій? З якими викликами та труднощами довелося зіткнутися? Які нотаріальні дії вчиняли до відкриття реєстрів?
— У перші тижні війни ми змогли забезпечити нашу команду технікою для віддаленої роботи і налагодити дистанційну роботу працівників з урахуванням вимог до нотаріальної таємниці. Через ситуацію, що склалася з тимчасовим блокуванням реєстрів у більшості нотаріусів, було відчуття, що професія на певний період часу перестала існувати. Ті одиничні класичні нотаріальні дії, такі як заяви, копії, довіреності, заповіти, не давали повного масштабу реалізації в професії. Ми встигли звикнути до статусу реєстраторів на нерухоме майно, яким держава з 2013 року наділила нотаріусів, та вже декілька років ми реєструємо дії в реєстрі юридичних осіб.
З початку повномасштабного вторгнення переважна кількість запитів — це заяви згоди на виїзд дітей за кордон, довіреності щодо транспортних засобів. Були поодинокі заяви про сурогатне материнство, шлюбні контракти.
Важливо, що Мін’юст швидко відреагував на виклики воєнного часу та видав наказ — тимчасово, на час дії воєнного стану, довіреності й заяви дозволили посвідчувати нотаріусам без використання нотаріальних бланків. Залишилися працювати реєстр довіреностей, реєстр нотаріальних бланків, спадковий реєстр.
Всі звикли до того, що до війни існував публічний доступ до реєстру прав на нерухоме майно, звідки власник нерухомості міг отримати витяг з інформацією про своє нерухоме майно. Багато співвітчизників виїздили за кордон, і їм необхідно було отримати інформацію про володіння нерухомістю або про те, що нерухомість відчужена, зокрема, для підтвердження джерел походження коштів у банках.
Такі запити нотаріуси виконати не могли. До того ж із 1500 зареєстрованих у Києві нотаріусів працювало близько 100. Враховуючи, що орієнтовно 70% нотаріусів — жінки, через війну вони намагалися виїхати зі столиці, щоб перевезти в безпечні місця свої сім’ї та дітей.
Наразі нотаріат стає аналогом невеликої юридичної фірми, де нотаріус має володіти знаннями в різних галузях права та/або мати помічників, які компенсуватимуть ці знання.
— Як змінилися запити клієнтів через війну в Україні?
— Загальна кількість нотаріальних дій зменшилась, але пропорції в розрізі різних нотаріальних дій залишилися. Також суттєво збільшилися запити клієнтів щодо онлайн-консультацій. Оскільки багато громадян перебувають за кордоном, велика кількість цих консультацій стосується продажу нерухомості, вчинення довіреностей за кордоном, оформлення спадщини. Ми підготували для наших клієнтів багато проєктів документів (переважно довіреностей і заяв), з якими громадяни зверталися до консульств України, або проєктів вже перекладених на державну мову тієї країни, де перебувають громадяни України, для звернення до нотаріуса за кордоном.
Весною 2020 року нотаріусів під'єднали до Реєстру апостилів, тому маємо право формувати відповідну електронну заявку та направляти її до Мін’юсту зі скан-копією документа, на якому потрібно поставити апостиль. У разі підтвердження Міністерством юстиції підпису і печатки на документі нам надається можливість сформувати апостиль, роздрукувати його та підшити до документа. Також збільшилася кількість засвідчення перекладів документів і підписів перекладачів.
— Якого законодавчого забезпечення діяльності нотаріусів зараз очікує галузь та які ваші особисті очікування? Що вже було прийнято законодавцем, а що істотно вплинуло на нотаріальну діяльність в Україні?
— Попри війну, Мін’юст та Нотаріальна палата України намагаються впровадити реформу нотаріату і роботу Єдиної державної електронної системи нотаріату (е-нотаріат) задля того, щоб зменшити кількість документів на папері, створити електронний архів нотаріусів і сформувати реєстр нотаріальних дій для кожного нотаріуса. Там зберігатиметься вся інформація про вчинені нотаріальні дії, скан-копії оформлених документів. Держава, маючи офіційний доступ до цього реєстру, ефективніше контролюватиме діяльність нотаріусів.
Також Мін’юст вирішує реформувати чи ліквідувати колегію, яка здійснює контроль за реєстраційними діями. Однак поки що повноцінного ефективного рішення Мін’юст ще не ухвалив. Крім того, наразі створено реєстр пошкодженого та знищеного майна. Нотаріальна палата ініціює, щоб нотаріусам теж надали доступ до нього для внесення даних за зверненням громадян.
Звичайно, що нотаріусам хотілося б зменшити кількість та обсяги документів, які зберігаються в їх архівах, та книг, де реєструються різноманітні документи, що пов’язані з нотаріальною діяльністю. Хотілося б також, щоб Міністерство юстиції впровадило ефективний механізм підвищення рівня кваліфікації нотаріусів. Такий обов’язок є, але, як правило, відбувається за дуже вузькою темою. Було б добре, якби це був комплекс лекцій, що стосуються різних сфер професії нотаріуса та змін законодавства, щоб професійний рівень колег дійсно підвищувався і плюс-мінус був однаковим. Це необхідно впровадити, щоб уникнути ситуацій, з якими іноді стикаються громадяни щодо складності отримання певних нотаріальних послуг і потім нарікають на колег, що хтось не займається спадщиною або відмовляє у реєстрації юридичних осіб тощо. Необхідно, щоб міністерство ефективно координувало та коригувало професійний рівень кожного нотаріуса, створило організаційні та нормативні умови для цього.
— Які наразі відносини в системі нотаріат-Мін’юст? Чи знаходять порозуміння?
— Скажу відверто: з призначенням на посаду міністра юстиції Дениса Малюськи Мін’юст у відносинах із нотаріатом став менш агресивним. Це стосується як територіальних управлінь юстиції, так і Колегії Міністерства юстиції, яка має право блокувати доступ нотаріусів до реєстрів нерухомості та бізнесу. Мін’юст в особі заступників став більше приділяти уваги питанням, що стосуються нормативного регулювання нотаріату, реєстрації нерухомості та юридичних осіб. Це видно з тих листів роз’яснень, які видає міністерство за підписами заступників міністра, що стосуються вузьких сегментів нотаріальної діяльності. Хочу зазначити, що наші колеги, Ольга Оніщук і Дмитро Кирилюк, які працювали на керівних посадах у Мін’юсті, впровадили багато позитивних змін. Вони домоглися притягнення колег, які були помічені в порушенні законодавства, до відповідальності та позбавлення їх свідоцтв про право на зайняття нотаріальною діяльністю. Таких нотаріусів, на жаль, було кілька десятків. Однак деякі з них у судовому порядку змогли поновити свідоцтва.
Прикро, але під час війни або в економічно складні часи кількість підроблених документів, що стосуються нотаріальної діяльності та передусім документів щодо нерухомості, збільшується.
— Нещодавно Нотаріальна палата України звернулася до Вищої ради правосуддя щодо належного авторизованого доступу нотаріусів до Єдиного державного реєстру судових рішень. Чому, на вашу думку, це питання порушується лише зараз, адже загальний доступ вже тривалий час унеможливлює отримання потрібної інформації нотаріусами?
— Проблема полягає в тому, що загальний доступ до Єдиного державного реєстру судових рішень не містить особистих даних. Нотаріуси не можуть звірити рішення суду, яке надали в паперовій формі, з повним текстом, що зберігається в реєстрі. Адже на підставі судових рішень нотаріус здійснює реєстраційні дії. Це питання не нове, його порушували й раніше. За законодавством, має відбуватися обмін судовими рішеннями, накладання арештів, їх зняття має відбуватися в автоматичному режимі шляхом обміну даними між Єдиним державним реєстром судових рішень і Реєстром нерухомого майна. Але Державна судова адміністрація та Міністерство юстиції не змогли це технічно впровадити й адаптувати відповідні реєстри.
— А що із продовженням строків прийняття спадщини, адже ВС виключає можливість застосування 10-місячного терміну на прийняття спадщини в умовах воєнного стану і наполягає на застосуванні шестимісячного терміну, встановленого Цивільним кодексом України?
— У цьому випадку Верховний Суд мав право зробити такий висновок, але нотаріус має діяти на підставі різних нормативних документів, зокрема постанов КМ. І поки постанова Кабінету Міністрів не була змінена, ми мали керуватися саме нею у питанні прийняття спадщини. ВС міг надати рекомендації Кабміну щодо цього.
— Які сьогодні переваги приватного нотаріуса порівняно з державним?
— Щодо спектра нотаріальних дій жодної переваги немає. В минулому була перевага в тому, що лише державні нотаріуси могли оформлювати спадщину, але цю норму змінили. Плюс полягає в технічному забезпеченні. Часто приватний нотаріус фінансово може собі дозволити більшу кількість найманих працівників, що забезпечує швидке задоволення запитів клієнтів. У державному нотаріаті є перевага в обміні досвідом між нотаріусами, які давно працюють у державній нотаріальній конторі, та новими нотаріусами, за рахунок цього створюється єдина практика роботи, наприклад, у сфері спадкування. Щодо цін на послуги — ціни в державному та приватному нотаріаті зрівнялися за рахунок того, що територіальні управління юстиції почали підвищувати розцінки на послуги для державних нотаріальних контор. Окрім цього, в державних нотаріальних конторах є додаткові послуги технічного характеру.
— Кажуть, що після введення нових правил реєстрації прав власності на нерухомість зустрічаються випадки, коли нотаріуси різними способами ухиляються від оформлення договорів. Чи насправді це так і в чому полягають прогалини в змінах? Яку роль тут відіграють державні реєстратори?
— Мені невідомі випадки такої відмови. Іноді нотаріуси вибирають для себе вузьку спеціалізацію і тому можуть відкладати вчинення певної нотаріальної дії або перекладати її на тривалий час, що може не влаштувати клієнта і змусити його звернутися до іншого нотаріуса.
Наразі нотаріусів наділили всіма повноваженнями державних реєстраторів. А державні реєстратори при органах місцевого самоврядування так само реєструють права власності, речові права на нерухоме майно та їх обтяження, а також здійснюють реєстрацію юридичних осіб, але працюють через ЦНАП. Тому в таких випадках зручніше звернутися до приватного або державного нотаріуса, адже це забезпечить «живий» контакт, можна проконсультуватися щодо реєстраційних дій та отримати зауваження щодо документів особисто, а не письмово.
— На що варто звертати увагу покупцю під час придбання нерухомості на первинному та вторинному ринках? Що головне в договорах купівлі-продажу?
— На первинному ринку необхідно робити детальний аналіз усіх документів. Вивчати і знайомитися з усіма договорами, які надає забудовник. Я б радив кожному покупцеві нерухомості звертатися за юридичним супроводом у придбанні нерухомості до юристів та адвокатів. Нещодавно був прийнятий Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», який передбачає, що всі новобудови будуть реєструватися в реєстрі як майбутні об’єкти нерухомості. У зв’язку з цим буде виключена можливість подвійних продажів або продажу якогось об’єкта нерухомості без отримання дозволу на будівництво. Щодо вторинного ринку, то важливо звертатися до нотаріуса, який перевірить документи та проаналізує інформацію щодо нерухомості в реєстрах, забезпечивши безспірність правочину щодо нерухомості.
У договорі купівлі-продажу я б радив звертати увагу на порядок розрахунків, відповідальність за порушення зобов’язань і відповідальність сторін у разі розірвання договору або визнання його недійсним. Бажано вказувати в договорі повну ціну, хоча іноді для зменшення податкового навантаження сторони не озвучують нотаріусу реальну ціну, за яку відбувається продаж. Держава зробила важливий крок у цьому напрямі — впровадила реєстр оцінок, адміністратором якого є Фонд державного майна України. В цьому реєстрі вже формується більш-менш реальна ціна за нерухомість, що близька до ринкової. Залишається прогалина у продажі нерухомості юридичними особами, які все-таки можуть продавати майно за балансовою вартістю, а не за ринковою оцінкою. Хоча законодавством передбачено, що продаж нерухомості юридичними особами має бути не нижчою звичайних цін. Тому це питання потрібно нормативно врегульовувати.
— Також відомо, що є проблема оформлення спадщини після смерті громадян росії та білорусі, зокрема тих, які постійно проживають в Україні. Не всі нотаріуси згодні реєструвати спадкові справи в таких ситуаціях. Як на практиці вирішуються ці питання?
— В Україні є обмеження щодо вчинення нотаріальних і реєстраційних дій для громадян рф. Якщо в людини відсутня посвідка на постійне проживання в Україні, то жодні реєстраційні та нотаріальні дії не вчиняються, окрім отримання свідоцтва на спадщину та набуття права власності на нерухомість за рішенням суду. Обмежень щодо вчинення нотаріальних і реєстраційних дій для громадян білорусі поки що немає, але враховуючи погіршення міждержавних відносин, аналогічних обмежень не виключаю.
— Золтане, яку нотаріальну дію ви б обрали серед улюблених?
— Напевно, це всі нотаріальні правочини та реєстраційні дії щодо знакових об’єктів нерухомості. Отримую задоволення, коли проїжджаю такі будівлі та розумію, що за моїм підписом відбувся перехід власності на це майно.
Наразі улюблені реєстраційні дії на підставі рішень судів, адже перш ніж вчинити таку дію, необхідно детально вивчити судове рішення, зробити аналіз та дати оцінку правомірності його винесення і можливості реалізації. Цікавою дією є прийняття коштів на депозит нотаріуса. Загалом кожна нотаріальна дія є цікавою та вагомою в нашій діяльності.