Як відомо, головним для рейдерів є виявлення точки прикладення сили. Іншими словами, у цій справі першочерговими є ідентифікація та аналіз слабких сторін об’єкта нападу, визначення «місця входу в проєкт». У зв’язку з цим найпоширенішими підставами для рейдерських атак у земельних відносинах є недоліки юридичного оформлення прав на землю, організаційно-правової структури підприємства, корпоративних документів, незадовільний фінансовий стан або загальна недбалість у веденні справ.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Найпоширенішими видами рейдерства у цій сфері є встановлення юридичного контролю над підприємством шляхом заволодіння корпоративними правами, захоплення прав на земельні ділянки, що може відбуватися різними шляхами (продаж ділянки від імені власника на підставі підроблених документів, розірвання договорів оренди з подальшою перереєстрацією прав оренди через підконтрольних державних реєстраторів або нотаріусів тощо), консолідації прав вимоги до підприємства-землевласника та встановлення над ним контролю через процедуру банкрутства, фізичного захоплення земельних ділянок та врожаю сільськогосподарської продукції тощо.
З означеного можна дійти висновку, що найбільш уразливими до рейдерських атак є ті суб’єкти, які мають дефекти в установчих чи правовстановлюючих документах, не слідкують за законодавчими трендами, загалом недбало ставляться до свого документообігу та діяльності.
До першочергових превентивних дій та механізмів захисту від рейдерських атак у сфері земельних відносин слід віднести:
- проведення юридичного аудиту документів для встановлення ризиків втрати контролю над підприємством або прав на землю (установчих документів, документів щодо набуття прав на землю, бажано з докладним аналізом історичної складової, документів щодо використання землі, наприклад, щодо належної та своєчасної оплати орендної плати, використання за цільовим призначенням тощо). Такий аналіз не повинен проходити ізольовано, не має бути самоціллю — за його результатами варто попрацювати над усуненням або мінімізацією виявлених ризиків. Звісно, це іноді потребує значних витрат часу й коштів, проте результат того вартий — у будь-якому випадку боротьба з наслідками буде дорожчою. Згадані дії бажано проводити на регулярній основі, адже законодавство й «рейдерська думка» не стоять на місці;
- встановлення вимоги нотаріального посвідчення документів. Така вимога може стосуватися корпоративних документів (рішень з питань діяльності підприємства, правочину, предметом якого є частка учасника у статутному капіталі) або ж юридичних дій з землею (укладення, зміна чи розірвання договорів оренди, інших договорів, які передбачають використання земельної ділянки й до яких закон не ставить вимог щодо обов’язкового нотаріального посвідчення). Реалізацію такого механізму слід розглядати з проєкцією на конкретну ситуацію, адже не завжди це доцільно чи можливо з практичної точки зору;
- проведення постійного моніторингу законодавчих змін та безпосередньо власності, зокрема шляхом використання сервісів оперативного інформування. За їх допомогою можна дізнатися про зміни в реєстрі нерухомості щодо землі в режимі реального часу та швидко відреагувати на ситуацію.
Крім того, базово необхідним є забезпечення належного та безпечного документообороту, систематизованого обліку договорів, стану їх виконання та контрагентів, захисту комерційної таємниці та конфіденційної інформації, збереження документів.