07 жовтня 2015, 15:34

Реформа управління багатоквартирним будинком

Опубліковано в №40 (486)

Іван Староста
Іван Староста «Клочков та Партнери, АО» партнер, адвокат

Нещодавно набрав чинності Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Прийняттям цього закону було затверджено серйозні зміни в системі управління багатоквартирними будинками. Як відомо, до цього часу в управлінні багатоквартирними будинками, які не створювали ОСББ чи ЖБК, була закріплена фактична монополія житлово-експлуатаційних організацій. Згідно з нормами прийнятого закону, обов’язки щодо утримання та, відповідно, управління спільним майном багатоквартирного будинку покладаються безпосередньо на власників житлових та нежитлових приміщень будинку або на управителя багатоквартирного будинку, як уповноваженої за договором зі співвласниками будинку особи.


Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час!


Наразі в правовідносинах з управління багатоквартирним будинком можна виділити декілька суб’єктів. По-перше, це власники житлових та нежитлових приміщень (вони ж співвласники спільного майна: подвір’я, сходів, ліфту, даху тощо), по-друге – управитель багатоквартирного будинку. Визначення управителя міститься уст.1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», відповідно до якої управитель багатоквартирного будинку – фізична особа-підприємець або юридична особа – суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором зі співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території, а також належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.

Власники квартир та нежитлових приміщень будинку повинні визначитися з тим, хто здійснюватиме управління їхнім будинком надалі – вони самостійно, або функції з управління багатоквартирним будинком чи їх частинувиконуватиме управитель, або всі функції передадуть об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку. Варто зазначити, що Закон врегульовує також назву та істотні умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, якими,зокрема, є перелік послуг, права таобов’язки сторін, ціна на послуги. строк дії договору.Конкретні умови повинні визначатисяна зборах співвласників будинку.

Мешканці будинку, звичайно, можуть обрати управителя з-поміж власників квартир, однак, у такому випадку, особа змушена буде обрати одну з організаційно-правових форм, передбачених Законом – фізична особа-підприємець або юридична особа (наприклад, ТОВ чи ТДВ). Реєстрація ФОП чи юридичної особи, як відомо, вимагає значних витрат часу та енергії, оскільки крім необхідності вистояти у «вічних» чергах у відділах державної реєстраційної служби, необхідно також визначитися з видом оподаткування та зареєструватися платником відповідного податку.

У разі не досягнення згоди щодо вибору суб’єкта управління будинком, орган місцевого самоуправління призначить керуючу компанію будинком самостійно. Це, в свою чергу, може спричинити завищення тарифів на послуги такої компанії та відсутності вибору серед інших аналогічних суб’єктів. Тому, для належної реалізації прав власників на якісне та доступне за ціною обслуговування йуправління будинком, все ж таки варто зібрати збори та вирішити питання надання повноважень певному суб’єкту на управління будинком.

Відповідно до ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» збори співвласників можуть скликатися ініціативною групою у складі не менше трьох співвласників або управителем, а рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75% (у деяких питання 50% загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Аналізуючи норми прийнятого Закону постає цікавепитання. Зазвичай, у багатоквартирному будинку далеко не у всіх квартирах проживають їх фактичні власники. А Закон передбачає права та обов’язки щодо управління будинком саме для власників. Що ж робити особам, які орендують квартиру і зацікавлені в управлінні будинком, бажають підтримувати подвір’я та прилеглу територію в чистоті, вирішувати питання пов’язані з проведенням ремонту тощо. Відповідно до ст. 9 Закону наймачі, орендарі та інші користувачі квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку можуть брати участь в управлінні багатоквартирним будинком виключно за дорученням власників таких квартир та приміщень. Окрім того, Законом передбачено право співвласників брати участь в управлінні багатоквартирним будинком особисто або через представника.Голосування від імені співвласника представником здійснюється в порядку представництва згідно з вимогами цивільного законодавства. Тобто, для того, щоб орендар квартири зміг брати участь в управлінні будинком, він повинен отримати від власника довіреність у встановленому законом порядку. Оскільки сам власник навряд чи буде зацікавлений в управлінні будинком, у якому він сам не проживає, то всі організаційні моменти, пов’язані з отриманням необхідної довіреності, лягають на плечі орендаря.

Отже, аналізуючи норми Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який нещодавно набрав чинності, можна дійти висновку, що законодавче врегулювання порядку управління багатоквартирним будинком, в якому не створено ОСББ чи ЖБК, є в цілому позитивним моментом. Однак,одночасно постає ряд практичних проблем, які залишаються не врегульованими, а саме: процедура вибору управителя, визначення вартості послуг управителя та ін.Варто також звернути увагу на те, що з прийняттям цього Закону було внесено ряд змін до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». Разом з тим, держава та органи місцевого самоврядування майже не здійснюють жодних дій для інформування громадян про внесені зміни, в той час, як ці зміни суттєво впливають на права та обов’язки власників квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках.

Підписуйтесь на "Юридичну Газету" в FacebookTwitterTelegramLinkedin та YouTube.


0
0

Додати коментар

Відмінити Опублікувати