Щоб визначити, які обмеження треба враховувати при придбанні земельної ділянки, слід виходити з того, яка саме ділянка за статусом та призначенням буде предметом купівлі-продажу і для яких цілей вона набувається. І у будь-якому разі до вирішення цього питання необхідно підходити комплексно.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
У першу чергу, слід враховувати так звані загальні (у широкому тлумаченні) юридичні обмеження щодо купівлі земельної ділянки, які визначаються її правовим статусом і обумовлюють для покупця певні правові ризики, оцінка яких покладається у підґрунтя прийняття рішення про можливість та доцільність придбання землі. Для встановлення таких обмежень потрібен аудит наявності та легітимності правовстановлюючих документів на ділянку, «чистоти» її правової історії, починаючи з формування ділянки, наявності відповідної землевпорядної документації та коректності всіх даних, що внесені до реєстрів щодо неї, і закінчуючи ланцюжком правовласників, підставами та порядком набуття права власності на неї відчужувачем та його повноваженнями на укладення правочину, наявністю судових спорів, арештів, заборон щодо ділянки тощо.
Обмеження, що умовно можна назвати спеціальними (у вузькому тлумаченні), залежать від цільового призначення земельної ділянки чи мети, з якою здійснюється її придбання. Так, зі скасуванням з 1 липня 2021 р. мораторію на купівлю-продаж певних видів земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що перебувають у приватній власності, та запровадженням їх ринкового обігу чинним законодавством встановлено певні обмеження як по особам-набувачам (суб’єктні обмеження), так і по площі ділянок, що можуть бути ними придбані (по концентрації земельного банку), і місцю їх знаходження (50-кілометрова зона від державного кордону).
Зокрема, до 31 грудня 2023 р. громадяни України матимуть право придбавати у власність землі сільськогосподарського призначення загальною площею не більше 100 га, а з 1 січня 2024 р. — не більше 10 тис. га. Таке ж право з 1 січня 2024 р. набудуть створені за законодавством України юридичні особи, хоча і з певними обмеженнями. А от можливість участі в обігу сільгоспземель іноземних юридичних осіб та громадян має бути визначена лише за результатами розгляду цього питання на референдумі.
Суттєвою перепоною для придбання сільськогосподарських земель може стати встановлене законодавцем переважне право на викуп земельних ділянок для окремих категорій осіб, зокрема їх орендарів та надрокористувачів, що передбачає необхідність забезпечення певної процедури реалізації такого переважного права. Інакше в майбутньому покупець матиме ризик втратити придбану ділянку.
Законом також передбачені певні обмеження у праві на придбання земель сільськогосподарського призначення громадянами, котрі включені до переліку осіб, які належать (належали) до терористичних організацій, або стосовно яких застосовано обмежувальні заходи (санкції), а також тими, хто не може належним чином підтвердити джерело походження коштів для придбання земельної ділянки.
Якщо ж мова йде про придбання землі для містобудівних потреб, для визначення можливих обмежень у такому її використанні ключове значення матиме аналіз містобудівної документації (генерального плану населеного пункту, ДПТ, зонінгу) з встановленням відповідності визначеному у ній функціональному призначенню земельної ділянки її цільовому призначенню за правовстановлюючими документами, а також наявності містобудівних планувальних та інших обмежень забудови ділянки (висотність, санітарно-захисні, водоохоронні, прибережні та інші охоронні зони, зони охорони культурної спадщини тощо).
Суттєву інформацію щодо можливих обмежень у використанні земельної ділянки для забудови може надати ознайомлення з фактичною забудовою по місцю її знаходження (зокрема, наявність на ділянці незареєстрованих об’єктів нерухомості, у т.ч. незавершеного будівництва, фактична оточуюча забудова, наявність інженерних мереж та можливість підключення до них тощо).
Ретельна фахова оцінка наведених чинників надасть потенційному покупцю змогу визначитися з можливістю реалізувати свої наміри щодо будівництва з огляду на встановлені містобудівні обмеження.