Напевне, найгучнішою подією стало чергове реформування ДАБІ та створення абсолютно нового, як за задумом, контрольного органу — ДІАМ. Наскільки це допомогло змінити становище у сфері будівництва, питання відкрите, але учасники ринку дивляться на реформу з обережним оптимізмом. Вже є схвальні відгуки щодо роботи ДІАМ від декількох великих компаній. Будемо пильно слідкувати за процесом реформування, адже його тільки розпочато.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Ще одним значущим моментом став запуск програми надання державної іпотеки під 5–7– 9% річних, тоді як реальна ефективна ставка іпотеки складає 11–12%, що є вкрай обтяжливим для переважної більшості громадян. І хоча в минулому році така державна програма не змогла значно вплинути на ринок (приблизно 95% житла українці придбали за власні кошти), є достатні підстави стверджувати, що надалі вона може стати більш актуальною та затребуваною. Особливо зважаючи на те, що у кінці 2021 р. Кабмін прийняв постанову №1106, якою розширив коло можливих учасників програми та запровадив держпрограму лізингу для суб’єктів мікро-, малого та середнього підприємництва.
Крім того, доречно згадати бурхливе обговорення законопроєкту №5600, яким, серед іншого, планувалось ввести сплату ПДВ при продажах нерухомості, що, на думку багатьох фахівців, зумовило би суттєве підвищення ціни новозбудованої нерухомості та його покладенння на кінцевого споживача. У підсумку законопроєкт прийняли, але без норми про ПДВ. Натомість тепер протягом року не оподатковується перший продаж майна, яке перебувало у власності громадянина понад 3 роки, крім спадкового майна. Водночас у випадку продажу другого об'єкта за рік або майна, яке не є житловим будинком, квартирою, їх частиною, садовим будинком чи недобудовою, господарською спорудою чи земельною ділянкою з певними характеристиками, продавець зобов’язаний буде, на відміну від попередніх правил, сплатити вже 5% податок. ПДФО у розмірі 18% сплачується за продаж третього та наступних об’єктів нерухомості, окрім певних виключень.
Важливою подією також стало прийняття законопроєкту №5091 про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому. Цим законом вперше нормативно визначено термін «девелопер», запроваджено поняття спеціального майнового права на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості. Але головне — передбачено можливість реєстрації майнових прав них. Це вкрай значний і серйозний крок до унеможливлення шахрайських дій з боку недоброчесних забудовників, як, наприклад, перепродаж одного приміщення декільком майбутнім власникам.
Важливим, на нашу думку, є також віднесення до обов’язкових умов договору з забудовниками положень щодо планування квартири, технічних параметрів, гарантій, визначення неможливості внесення змін до проєктної документації без згоди інвестора. Крім того, законом розширено перелік умов, за яких інвестор може розірвати договір купівліпродажу, зокрема, у разі прострочки забудовником здачі об’єкта в експлуатацію на понад 6 місяців. Загалом прийняття такого закону дозволить суттєво посилити позиції для захисту прав інвесторів, ширше залучити фінансові установи до кредитування купівлі житла і запустити повноцінну іпотеку для об’єктів, що будуються. Але все одно залишаються спірні моменти.
Доцільно також згадати про будівельну амністію, зміну прописки через «Дію» та запровадження реєстру довгобудів і новобудов, але не будемо займати надто багато часу читачів.
Після важливих новин 2021 р. хочеться поговорити про ті зміни у законодавстві, яких слід очікувати у поточному році. Так, на розгляд Верховної Ради уже подано законопроєкт №5655 про реформування системи містобудівного контролю зі створенням нового консультативно-дорадчого органу — Містобудівної палати. Також наразі йдуть обговорення законопроєктів про регулювання ринку виробництва будівельних матеріалів, метою якого є встановлення чітких правил контролю якості таких матеріалів, про вирішення проблем застарілого житлового фонду і низки інших. Крім того, планується створення загальноукраїнського містобудівного кадастру.
Зазначені ініціативи є корисними та важливими, тому будемо уважно спостерігати за їх реалізацією.