Чи варто зараз купувати нерухомість: поради експертів та що буде з ринком нерухомості у 2023-2024 рр.?

На жаль, у зв’язку із ситуацією в країні ринок нерухомості в перші місяці повномасштабної війни був неможливим через закриті реєстри. Надалі він дещо ставав на ноги, проте в порівнянні з довоєнним періодом не піднявся навіть і на 20%. Зараз ринок із кожним днем відновлюється, проте не так, як цього хотілось б забудовникам. Якщо ж говорити про житлову нерухомість на етапі будівництва, то, простими словами: якщо раніше забудовник продавав 50 квартир у місяць, то зараз він продає не більше 10.

Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час!

Очевидно, що більшість забудовників призупинили будівництво після 24 лютого. З чим це пов’язано? Тут все просто. В Україні будь-який забудовник витрачає власні кошти лише до моменту отримання дозволу на початок будівельних робіт. Надалі відкриває продаж нерухомості та розпочинає будівництво за кошти інвесторів.

Фактично на сьогодні будує той, у кого купили квартири на 1-2 роки будівництва. Тобто поки в забудовника вистачає коштів для будівництва – він будує. Ось тут і випливає логічне запитання: чи варто саме зараз інвестувати в нерухомість? Враховуючи, що продажі по нерухомості впали в рази, є великий ризик того, що забудовник в якийсь момент просто призупинить будівництво і відновить його після завершення воєнного стану в країні.

Існує ще одна проблема. Здавалось би, що ціни на нерухомість мали б зменшитись у зв’язку із війною в країні. На жаль, це не так. Адже якщо дивитись на ціни матеріалів, вони збільшились в середньому на 50-70%. Це також пов’язано з тим, що раніше багато матеріалів закуплялись в росії чи білорусі, тому що це було значно дешевше. Відповідно зараз всі поставки будуть з Європи, адже дуже багато українських заводів припинили діяльність через перебування в окупації чи інші причини. Також більшість інвесторів на сьогодні не розглядає житло без бомбосховища або банального підземного паркінгу, що значно збільшує вартість проєкту будівництва. Люди звертають увагу на малоповерхові забудови та хочуть квартири на нижчих поверхах, тому девелопери все менше розглядають будівництво невеликих будинків. Очевидно, зі зростанням курсу долара також виросли й ціни на роботи. Тому навіть у такий період вже спостерігається зростання цін на нову забудову.

Також існує проблема, що новобудови не обладнані газом та не мають надійного під'єднання до електромережі, оскільки, як часто буває, забудовники просто «врізаються» вже в наявну електромережу і завдяки цьому економлять гроші. Якщо ж хтось і вклався в житлову нерухомість, то йому ще потрібно продумати, як вижити без газу та світла, якщо цієї зими повернуться аварійні відключення світла.

У стані війни дуже складно передбачити та розповісти про майбутнє ринку, оскільки новинами ширяться відео та фото влучання безпілотників, уламків ракет. Попри все, ринок нерухомості зараз живе завдяки вторинному ринку. В цьому випадку попит існує завжди, оскільки наразі дуже багато вимушено переселених осіб з окупованих територій або сірих зон, які хочуть мати нерухому власність. Вони будуть шукати «безпеку». Безпека в майбутньому буде головним фактором, який так чи інакше вплине на післявоєнний ринок нерухомості. Вже зараз українці шукають житло «як в Ізраїлі».

Ізраїль – це країна, яка ще 30 років тому ухвалила певні норми будівництва, оскільки країна постійно живе у війні. Згідно із законом про цивільну оборону від 1951 року всі житлові будинки та промислові об’єкти в Ізраїлі повинні мати бомбосховища. Також кожна квартира має свою, так би мовити, «капсулу», яка обладнана під бомбосховище, де можна перечекати ракетний удар.

Враховуючи це, в Польщі проходив польсько-українсько-ізраїльський інноваційний саміт-2022, де Ізраїль ділився досвідом будівництва будинків в особливих умовах, де вже побувало 200 українських фахівців та ще 800 відвідали відповідні тренінги онлайн. Наразі ідею про перенесення досвіду Ізраїлю до України просуває міська влада Львова, де пропонують будувати укріплені кімнати в новобудовах. Однак ситуація залежить від забудовника, оскільки кожен хоче отримати максимум від своєї діяльності, тому, частіше за все, як показує практика, забудовники відмовляються від цього через дорогу вартість матеріалів, яка вплине на фінальну вартість помешкання.

Отже, якщо говорити про інвестування в нерухомість на етапі будівництва, варто зважити всі ризики та однозначно не варто поспішати. Якщо ж раніше варто було перевіряти документи на законність будівництва, наявність будь-яких заборон, іпотек, арештів та перешкод у придбанні нерухомості, то зараз в будь-якому випадку необхідно дивитись на стадію будівництва, на кількість вже проданих забудовником квартир, на місцерозташування нерухомості залежно від дальності до бойових дій. Також під час вибору нерухомості на сьогодні доцільно звертати увагу і на відстань об'єкта нерухомості від об’єктів критично інфраструктури, військових об’єктів, аеропортів. Також є сенс звернути увагу на малоповерхові будівлі.

В будь-якому випадку під час вибору житлової нерухомості варто зупинятись на об’єктах, які вже введені в експлуатацію. Якщо розглядати готові об’єкти, то тут ситуація дещо інша. Як мінімум відпадає ризик незакінчення об’єкту будівництва. В такий період можливо (і навіть варто) розглядати знецінену нерухомість.

Впевнені, після завершення війни тимчасово окуповані території будуть відновлювати та будуватимуть людям нове житло. Але тут виникає запитання часу: наскільки швидко це відбуватиметься. Є вірогідність того, що в областях, в яких не було активних бойових дій буде великий попит на нерухомість через вимушений переїзд людей з окупованих територій. Маємо надію, що це буде найближчим часом і у 2023-2024 роках ринок нерухомості отримає свіжий ковток повітря.

Сьогодні спостерігається велика кількість роботи у юристів у сфері землі та нерухомості. А це означає, що забудовники все ж вірять, що найближчим часом вони зможуть розпочати або продовжити будувати нерухомість. Простими словами, девелопери збирають документи, розробляють проєкти будівництва та очікують повноцінного відкриття ринку, активних інвестувань від пересічних громадян. Це насправді дає велику надію для найшвидшого закінчення воєнного стану. а

Враховуючи вищезазначене, нинішня ситуація на ринку нерухомості є такою, що кваліфікується як складна та непередбачувана. Але збереження безпеки є ключовим фактором, який вплине на післявоєнний ринок нерухомості.