Інвестиції у нерухомість – один із найбільш зрозумілих, надійних та простих методів вкладення коштів для отримання прибутку, тому це приваблює не лише бізнес спільноту, а й звичайних громадян, що мають бажання змусити їх кошти працювати.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Основним фактором, що приваблює інвесторів, є висока надійність у порівнянні з іншими інвестиційними механізмами, як то цінні папери, криптовалюта, створення бізнесу тощо, а також більший дохід у порівнянні з банківським вкладом.
На відміну від європейської нерухомості, яка в більшості країн Європи демонструє прибутковість на рівні 3-6% річних, українська нерухомість, за умови грамотного вибору місця та моделі управління, може давати 10-18% прибутку в рік.
За інформацією з сайту «Мінфін», індекс цін на житло в Україні останні роки показує впевнене зростання, що, звичайно, сприє надходженню в житлову нерухомість значної кількості інвестицій.
Перед інвестором завжди постає питання: інвестувати в первинну чи вторинну нерухомість? У рамках цієї статті будуть розглянуті всі переваги, недоліки та ризики від інвестицій у первинний ринок нерухомості.
Переваги купівлі новобудови:
1) найбільшим плюсом купівлі квартири в будинку, що споруджується, є значно нижча ціна квадратного метра в порівнянні з аналогічним об’єктом, що вже введений в експлуатацію. Залежно від стадії будівництва, на якій відбулася інвестиція, різниця у вартості квадратного метра може досягати 40%. Це дає можливість інвестору заробити до 20% прибутку річних у валюті при продажі своєї квартири одразу після завершення будівництва;
2) другим значним фактором є можливість вибору необхідного планування квартири під свій особистий стиль управління нерухомістю. Наприклад, останнім часом популярним є напрямок редевелопменту житлової нерухомості. Він полягає в придбанні трьох- або чотирьохкімнатної квартири та переплануванні її в 3-4 квартири-студії, які значно простіше здати в оренду, і вони дають значно вищий дохід. Однак таким чином можна переробити не будь-яку квартиру, і вторинний ринок не завжди дає можливість підібрати оптимальний варіант;
3) більш ліквідний актив у порівнянні з вторинним ринком. Особливо це стосується економ і комфорт сегменту житла, яке на вторинному ринку представлено спорудженими ще в радянські часи будинками, де в більшості випадків приміщення загального користування та прибудинкова територія знаходяться в незадовільному стані, що негативно позначається на ліквідності квартири;
4) можливість отримання квартири з ремонтом від забудовника «під ключ». У більшості випадків після купівлі квартири під оренду на вторинному ринку виникає необхідність проведення ремонтних робіт для підвищення орендної ставки. На первинному ринку багато забудовників пропонують послуги з проведення в квартирі ремонтних робіт за готовими типовими проектами, що дозволить інвестору зекономити власний час;
5) можливість обрати оптимальний метраж. При виборі квартири для здачі в оренду слід пам'ятати, що орендар (особливо в економ і комфорт сегменті) не буде готовий платити більше за додаткові квадратні метри, тому квартири площею 35 м2 та 40 м2 не будуть значно відрізнятися за орендними ставками, але дуже відрізнятимуться в ціні їх купівлі;
6) наявність нової якісної інфраструктури. На ринку є можливість обрати житловий комплекс, до складу якого входять комерційні приміщення, магазини, школи, дитячі садочки, паркінги та інші об’єкти інфраструктури, що значно підвищує ліквідність активу.
Звісно, на рівні з перевагами вибору первинної нерухомості вона має цілий ряд недоліків, через які значна частина інвесторів обирає вторинний ринок. Основні недоліки інвестицій у новобудови наступні:
1) вужчий вибір локації. На вторинному ринку пропозиція у кожному конкретно взятому місці, як правило, перевищує кількість новобудов на цій локації, а в разі, якщо пропустити новобудови через фільтри надійності забудовника, чистоти документів на будівництво та вартості квадратного метра, вибір на вторинному ринку в більшості локацій буде значно ширший;
2) відстрочена можливість отримання першого доходу. Не дивлячись, що під час проведення будівництва актив буде зростати в ціні, фактичних грошей до моменту відчуження прав на квартиру або завершення будівництва інвестор не отримує. Водночас на вторинному ринку дохід можна побачити через декілька тижнів після купівлі;
3) тривалий час після завершення будівництва в будинку та навколо нього будуть проходити будівельні та ремонтні роботи, що може заважати майбутнім орендарям та впливати на вартість активу. Пікової вартості нерухомість досягне лише після завершення будівництва всіх будинків у житловому комплексі та благоустрою прилеглої території;
4) механізми фінансування будівництва та договірні конструкції, які застосовує забудовник, не завжди є зрозумілими для пересічного інвестора;
5) звісно, ключовим недоліком, який відлякує багатьох інвесторів, залишається ризик, що будівництво не буде завершено взагалі або строки здачі будинку в експлуатацію будуть значно затягнуті.
Для мінімізації ризиків, що право власності на майбутні квадратні метри оформити буде неможливо через замороження будівництва чи проблеми з введенням будівлі в експлуатацію, необхідно дуже детально підходити до вибору об’єкта інвестування. При інвестиції значних коштів необхідно обов’язково звернутися до юристів для проведення юридичного аудиту, але, якщо така можливість з фінансових причин відсутня, кожен інвестор повинен сам скласти чек-лист і детально розібратися з його кожним пунктом для виявлення всіх ризиків.
Перше, що необхідно перевірити, - це наявність у замовника будівництва права на земельну ділянку, на якій проводиться будівництво, а також цільове призначення земельної ділянки. У разі, якщо право відсутнє або оскаржено в судовому порядку, в такий об’єкт не варто вкладати свої кошти. Перевірити це можна, скориставшись відкритими джерелами інформації, наприклад, Публічною кадастровою картою України, Державним реєстром речових прав не нерухомого майна, а також запитавши документи у забудовника.
Другим важливим фактором є перевірка відповідності забудови містобудівній документації: генеральному плану міста, плану зонування території або детальному плану території. На підставі саме містобудівної документації забудовнику були видані містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки, які також треба запитати у відділі продажу або ознайомитися з ними у відкритому доступі на інтернет-ресурсі місцевого органу містобудування та архітектури. Важливим аспектом при цьому є перевірка назви об’єкта. Це має бути саме житловий будинок або комплекс, а також перевірка граничної висотності об’єкта. Часто забудовники у погоні за додатковими прибутками нехтують цим параметром і пізніше мають проблеми з введенням будинку в експлуатацію. Містобудівну документацію можна знайти у відкритому доступі на містобудівному кадастрі міста (у разі його наявності) або на сайті місцевого органу містобудування та архітектури.
Наступним кроком має бути перевірка наявності у забудовника технічних умов на підключення майбутнього будинку до всіх необхідних комунікацій. Звісно, не маючи технічних знань, оцінити достатність лімітів виданих забудовнику буде важко, але пересвідчитися в наявності цих документів необхідно обов’язково.
Перевірка наявних дозвільних документів на будівництво. Для великих житлових комплексів таким документом буде дозвіл на початок виконання будівельних робіт. Перевірити наявність дозвільних документів на будівництво можна завдяки Реєстру дозвільних документів Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ).
У разі відсутності будь-якого з чотирьох перелічених пунктів інвестиції в такий об’єкт є дуже ризикованою справою.
Наостанок також варто перевірити репутацію забудовника та всіх причетних до будівництва суб’єктів: генерального підрядника, замовника, девелопера та ін., у разі їх наявності, а також перевірити наявність судових спорів і виконавчих проваджень щодо учасників будівництва. Перевірити інформацію про стан компанії можна за допомогою Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань або інших спеціалізованих сайтів та чат-ботів. Перевірити загальну репутацію забудовника також можна на спеціалізованих сайтах та форумах. Звернути увагу варто і на наявність скарг від інвесторів на забудовника в інших, вже введених в експлуатацію ЖК (якщо такі є). Проаналізувати інформацію щодо судових спорів можна, скориставшись Єдиним державним реєстром судових рішень.
Підсумовуючи вищевикладене, можна зауважити, що інвестиції в первинний ринок мають значні переваги та перспективи, але при прийнятті рішення щодо інвестування в будівництво необхідно обов’язково провести детальний аналіз об’єкта інвестицій для захисту власних коштів.