Обтяження нерухомості: судові рішення на практиці

Накладення обтяження на нерухоме майно за судовим рішенням є одним із найефективніших засобів забезпечення реального виконання судового рішення. Проте навіть після отримання рішення, яке дає змогу провести реєстрацію обтяження на нерухоме майно, досягти очікуваного результату не завжди вдається. Це зумовлено специфікою практичного виконання судових рішень, що розглянута в цій статті.

Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час!

Перелік речових прав на нерухоме майно, що підлягають обов’язковій державній реєстрації, а також перелік обтяжень цих прав визначає ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Перелік обтяжень є широким, однак серед найпоширеніших видів обтяження нерухомості, що застосовуються за судовими рішеннями, можна виокремити: 1) заборону відчуження та/або користування; 2) арешт.

Заборона відчуження, користування нерухомим майном та арешт можуть застосовуватися судом як забезпечення позову за заявою учасника справи. При цьому процесуальний закон не заперечує можливості розглядати заяви про забезпечення позову на будь-якій стадії розгляду справи, адже це узгоджується із суттю інституту забезпечення, який покликаний гарантувати реальне виконання рішення суду при наявності підстав, що можуть виникати на будь-якій стадії розгляду справи, наприклад, ризик відчуження майна після відкриття провадження у справі чи під час зупинення провадження. Так само жодних обмежень щодо застосування такого виду забезпечення позову, як накладення арешту на майно, лише у сфері майнових спорів або заборони його застосування при вирішенні немайнового спору процесуальне законодавство не містить. 

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 24 квітня 2024 року у справі №754/5683/22 зазначила, що характер спору (майновий або немайновий) і примусове виконання судового рішення не мають вирішального значення при оцінці підстав для забезпечення позову. Ключовим є встановлення судом: 

1) наявності спору між сторонами; 

2) ризику незабезпечення ефективного захисту порушених прав позивача, який може проявлятися як через вплив на виконуваність рішення суду у конкретній справі, так і шляхом перешкоджання поновленню порушених чи оспорюваних прав позивача, за захистом яких він звернувся до суду; 

3) співмірності обраного позивачем виду забезпечення позову з пред’явленими позовними вимогами та 

4) дійсної мети звернення особи до суду із заявою про забезпечення позову, зокрема, чи не є таке звернення спрямованим на зловживання учасником справи своїми правами.

Підґрунтям для внесення запису про обтяження нерухомого майна на підставі судового рішення є раніше згаданий Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою КМУ від 25 грудня 2015 року №1127.

Відповідно до ч. 2 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація обтяжень проводиться на підставі, зокрема: судового рішення щодо набуття, зміни або припинення обтяження речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, що набрало законної сили. Особливості проведення реєстраційних дій на підставі судових рішень регламентовані ст. 31-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Вони вказують на те, що реєстраційні дії на підставі судових рішень проводяться виключно на підставі рішень, отриманих у результаті інформаційної взаємодії Державного реєстру прав та Єдиного державного реєстру судових рішень, без подання відповідної заяви заявником.

На практиці ж не завжди можливо реалізувати судове рішення за допомогою інформаційної взаємодії. Цю проблематику підтверджує ДП «Інформаційні судові системи» у публікації від 9 травня 2024 року, звертаючи увагу на такі перешкоди у виконанні судового рішення, як: дату набрання законної сили, відсутність або помилки в даних, технічні збої. Отже, однією з перешкод у накладенні обтяження на нерухомість за судовим рішенням є неналежне функціонування інформаційної взаємодії Державного реєстру прав та Єдиного державного реєстру судових рішень. Проте в абз. 1 підп. 1 п. 2 розд. ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону №1666-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення державної реєстрації прав на нерухоме майно та захисту прав власності» встановлено, що до запровадження інформаційної взаємодії між Державним реєстром прав та ЄДРСР, передбаченої Законом про реєстрацію прав, а також у разі проведення реєстраційних дій на підставі рішень судів, що набрали законної сили, до запровадження відповідної інформаційної взаємодії реєстраційні дії на підставі рішень судів проводяться за зверненням заявника. На можливість реєстрації обтяження нерухомості за зверненням заявника також вказує лист Міністерства юстиції України від 14 липня 2021 року №33509/8.4.3/-21, згідно з яким у разі відсутності судового рішення в електронній формі або відсутності взаємодії між Державним реєстром і Єдиним державним реєстром судових рішень реєстрація відповідного обтяження може здійснюватися за зверненням заявника.

На практиці трапляються випадки, коли судові рішення про обтяження нерухомості залишаються невиконаними через помилки у формулюванні вимог або неточності в ідентифікації майна. Крім того, виконання рішення може стати неможливим через відсутність визначеної особи, яка зобов’язана його реалізувати, або ж через недобросовісне відчуження майна, що на момент виконання вже перейшло до нового власника.

Ще однією із перешкод у накладенні обтяження на нерухомість є незаконна бездіяльність при виконанні судового рішення. Згідно з ч. 1 ст. 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб’єкта державної реєстрації прав, а також дії, пов’язані з автоматичною державною реєстрацією прав, можуть бути оскаржені до Міністерства юстиції України, його територіальних органів або до суду. За результатом розгляду скарги Міністерство юстиції України приймає одне з рішень:

1. про задоволення скарги;

2. про відмову в задоволенні скарги;

3. про залишення скарги без розгляду по суті.

Спори щодо оскарження дій чи бездіяльності державного реєстратора, оскарження рішень територіальних органів Міністерства юстиції України належать до адміністративною юрисдикції. Це усталена практика Верховного Суду, яка віддзеркалена, зокрема, в постанові Верховного Суду від 27 лютого 2019 року у справі №820/3936/16.

Для подолання чи уникнення перешкод при обтяженні нерухомості на підставі судових рішень доцільно звертатися до суду з проханням викласти в рішенні порядок його виконання. Після набрання рішенням законної сили процесуальний закон дозволяє звернутися до суду за роз’ясненням щодо його виконання, що здійснюється без зміни змісту самого рішення. У разі протиправної відмови або бездіяльності реєстратора такі дії слід оскаржити до суду або Міністерства юстиції України.