Спори між фермерами та власниками паїв — одна з багаторічних проблем, яка майже ніколи не розв’язується змінами до законодавства та прийняттям нових нормативноправових актів. Навпаки після введення ринку землі у 2021 році кількість судових спорів між фермерськими господарствами та землевласниками тільки збільшилася. І причина такого збільшення — це можливість власників земельних паїв більш вільно розпоряджатися своїм майном, що зі свого боку потягло за собою багато конфліктів і непорозумінь між орендарямифермерами та землевласниками.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Зрозуміло, що для багатьох власників паїв (особливо селян), земля — це одне із небагатьох джерел доходу, зокрема для людей пенсійного віку. Вони зацікавлені в отриманні максимальної вигоди від свого майна, тому часто намагаються отримати вищі орендні ставки або шукають нових орендарів, які готові платити більше та запропонувати більш вигідні умови договору. Водночас фермери скаржаться на те, що підвищення орендної плати не завжди виправдане і не враховує ті інвестиції, які вони вже зробили у земельну ділянку протягом строку її оренди.
Крім того, до проблем вартості оренди додається неврегульованість багатьох орендних угод. Невирішення певних питань у договорах і законодавчі прогалини призводять до юридичних суперечок. Як землевласники, так і фермери користуються недоліками в документах, щоб розірвати угоду на свою користь або ж навпаки не відпускати вигідну оренду.
Нижче пропоную розглянути деякі судові спори та останні постанови, прийняті Верховним Судом з питань земельних відносин між власниками земельних паїв і фермерами.
Про перехід права власності на земельну ділянку та припинення договору оренди
Відповідно до чинного законодавства та за умовами типових договорів оренди землі, які найчастіше використовуються фермерами та землевласниками, перехід права власності на земельну ділянку не є підставою для припинення договору оренди. Проте перехід права власності на земельну ділянку може стати підставою для припинення договору оренди у випадку, якщо сторони передбачили таку можливість у самому договорі.
Зазначене, зокрема, підтвердив Верховний Суд у складі Касаційного цивільного суду у постанові від 9 жовтня 2024 року у справі №689/1478/23, розглядаючи позовну заяву нового власника земельної ділянки до фермерського господарства.
Так, у згаданій справі фізична особа, яка набула права власності на земельну ділянку, що була передана попереднім власником в оренду фермерському господарству, звернулася до суду з позовною заявою, в якій, посилаючись на відповідний пункт укладеного договору, просила суд розірвати договір оренди та усунути перешкоди у користуванні та володінні земельною ділянкою.
Верховний Суд, розглядаючи справу та залишаючи без змін рішення судів першої та апеляційної інстанцій, вказав, що у постанові Верховного Суду у складі Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду від 23 січня 2019 року у справі №355/385/17 (провадження №61–30435сво18) міститься висновок, що у ст.629 ЦК України закріплено один із фундаментів, на якому базується цивільне право — обов’язковість договору.
Тобто з укладенням договору та виникненням зобов’язання його сторони набувають обов’язки (а не лише суб’єктивні права), які вони мають виконувати. Невиконання обов’язків, встановлених договором, може відбуватися при: розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; розірванні договору в судовому порядку; відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором і законом; припиненні зобов’язання на підставах, що містяться в гл. 50 ЦК України; недійсності договору (нікчемності договору або визнанні його недійсним на підставі рішення суду). У ч.ч. 3, 4 ст. 31 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін.
На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Згідно з п. 36 договору оренди земельної ділянки перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особиорендаря є підставою для зміни або розірвання договору.
Умовами договору передбачена можливість його розірвання на вимогу однієї зі сторін і визначені підстави для такого розірвання, без необхідності встановлення будьяких інших передумов.
Положення п. 36 договору були погоджені сторонами на власний розсуд, не суперечать загальним засадам цивільного законодавства, не змінені та не визнані недійсними, а тому є обов’язковими для виконання сторонами правочину.
Про умови реалізації переважного права на укладення договору оренди
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду, розглядаючи справу №604/779/23 (майже аналогічна справа з аналогічними висновками — №604/484/23) виснував, що реалізація переважного права на укладення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» процедури та за наявності волевиявлення сторін договору.
У зазначеній справі фермерське господарство (попередній орендар) звернулося до власника земельної ділянки та нового орендаря з позовною заявою про визнання договору оренди землі укладеним на новий строк і визнання відсутнім права оренди.
Позовна заява була аргументована тим, що позивач, керуючись положеннями ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», більше ніж за місяць до закінчення договору оренди землі звернувся до власника з листомповідомленням про намір скористатися переважним правом. Проте відповіді він не отримав, а в подальшому дізнався, що власником було укладено договір оренди з іншим орендарем.
Суди першої та апеляційної інстанцій, розглядаючи справу, вказували, що переважне право орендаря не може домінувати над виключним правом орендодавця як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.
Переглядаючи справу, Верховний Суд встановив, що позивачем не був пропущений визначений законом місячний строк на повідомлення орендодавця про своє бажання скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк. Водночас реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого ч. 1 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», можлива за умови як дотримання встановленої цією нормою (ч.ч. 2–5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі») процедури, так і наявності волевиявлення сторін. Аналогічні за змістом правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від: 23 січня 2019 року у справі №902/619/17, 27 червня 2019 року у справі №923/925/18, 29 квітня 2020 року у справі №912/1138/19, 17 травня 2022 року у справі №384/30/21 (провадження №61–21267св21), 24 квітня 2023 року у справі №608/2591/21 (провадження №61–813св23) та інших.
У постанові Верховного Суду від 16 вересня 2019 року у справі №908/2314/18 зазначено, що саме лише визнання відмови протиправною не може бути підставою для поновлення договору оренди землі за ч.ч. 1–5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», оскільки для поновлення договору оренди за цими частинами необхідне погодження обох сторін щодо істотних умов договору.
В матеріалах цієї справи були наявні листиповідомлення власника землі про небажання поновлювати дію договору оренди землі. Тому у спірних правовідносинах переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося у зв’язку з недосягненням між сторонами домовленості щодо істотних умов договору (орендодавець заперечував проти поновлення договору оренди землі). Також судом не було прийнято до уваги той факт, що позивач пропонує відповідачеві значно кращі умови оренди, ніж новий орендар.
Порушення термінів оплати оренди як підстава розірвання договору оренди
Якщо фермерське господарство сплачує орендну плату, але із затримкою, чи може це стати підставою для розірвання договору оренди? Верховний Суд у складі Касаційного цивільного суду в постанові від 7 жовтня 2024 року у справі №484/1094/23 зробив висновок, що так, сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі ст. 526 ЦК України зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України.
Вплив ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» на орендні відносини
У квітні 2022 року набув чинності ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану». Метою прийняття вказаного Закону було вдосконалення питань, пов’язаних зі спрощенням набуття прав користування на земельні ділянки сільськогосподарського призначення в умовах воєнного стану з метою їх раціонального використання у 2022 році для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та забезпечення продовольчої безпеки України.
Вказаний Закон, серед іншого, вніс зміни до розд. Х ЗК України та встановив, що під час дії воєнного стану вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, зокрема приватної власності.
Наразі в реєстрі судових рішень вже можна побачити застосування цього Закону в частині автоматичного поновлення договорів оренди.
Так, у постанові від 30 вересня 2024 року у справі №742/3162/22 Верховний Суд вказав, що попри те, що договір оренди землі закінчився під час дії воєнного стану, він не може бути продовженим ще на один рік, оскільки ще до введення правового режиму воєнного стану та до прийняття ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» власник землі заперечував щодо продовження дії договорів оренди земельних ділянок.
Багато спірних питань виникло щодо часу, з якого ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» може бути застосовано — з моменту набрання чинності Законом чи з моменту введення воєнного стану? Але, на превеликий жаль, Верховний Суд не дав відповіді на це питання і прийняв дві постанови з різними висновками. У справі №471/534/22 (постанова від 10 травня 2024 року) суд вказав, що Закон набрав чинності 7 квітня 2022 року, а тому може застосовуватися лише щодо договорів оренди землі, дія яких закінчилася після 7 квітня 2022 року.
А ось у справі №144/188/20 (постанова від 12 вересня 2023 року) суд вже зазначив, що оскільки строк користування орендованою спірною земельною ділянкою сільськогосподарського призначення приватної власності закінчився уже після введення 24 лютого 2022 року воєнного стану, строк дії договору оренди вважається поновленим на один рік, тобто до 3 квітня 2023 року, без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (посилання на судове рішення в ЄДРСР).
Тож маємо два різних висновки та можемо застосовувати ту постанову, яка буде більш вигідною для правовідносин.
Виконання сторонами договору як підстави для відмови у визнанні його неукладеним
Верховний Суд у складі Касаційного цивільного суду розглянув справу за позовом власника землі до фермерського господарства про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою. Позовна заява була аргументована тим, що ані попередній власник ділянки, ані його спадкоємець договір оренди землі не підписували, тому фермерське господарство використовує земельну ділянку без укладеного правочину. Водночас судом було встановлено, що між сторонами існують довготривалі правовідносини щодо оренди ділянки, позивачка підписувала додаткову угоду про збільшення орендної плати, отримувала орендну плату, тобто договір виконувався сторонами, що не дає змоги кваліфікувати такий правочин як неукладений чи такий, що не набув чинності (посилання на судове рішення в ЄДРСР).
Аналогічних висновків Верховний Суд дійшов у справі №674/1677/21 та зазначив, що з огляду на приписи та положення ч. 1 ст. 638 ЦК України у разі, якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним і може бути оспорюваним, за відсутності законодавчих застережень про інше (посилання на судове рішення в ЄДРСР).
Підсумовуючи, зазначу, що земельні спори часто є результатом недостатньої юридичної грамотності, слабкого контролю за виконанням договірних умов, а також змін у земельному законодавстві. Проте є шляхи розв’язання проблеми. І один із таких шляхів — укладання чітких і прозорих орендних угод, які захищають інтереси як власників земельних ділянок, так і орендарів.
Важливо, щоб і фермери, і власники паїв спільно домовлялися про умови оренди і враховували інтереси один одного. Держава також може зіграти ключову роль, створюючи сприятливі умови для розвитку малих фермерських господарств і забезпечуючи юридичну підтримку в разі конфліктів.
Тож баталії між фермерами та власниками паїв — це складний процес взаємодії різних інтересів і підходів до використання землі. Поки не буде знайдено баланс між правами власників та інтересами фермерів, конфлікти триватимуть, що впливатиме на розвиток українського аграрного сектору та економіку країни загалом.