Україна систематично здійснює кроки для залучення іноземних інвестицій для будівництва та відбудови об’єктів промисловості й енергетики під час та після закінчення війни. Для цього влада регулярно спрощує певні механізми та процедури, зокрема щодо зміни цільового призначення земельних ділянок.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Так, 26 лютого 2024 року Президент України підписав Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України для залучення інвестицій з метою швидкої відбудови України" №3563-IX від 06 лютого 2024 року (далі – Закон).
Закон є логічним продовженням Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо особливостей регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану" №2247-IX від 12 травня 2022 року, який вже спростив процедуру встановлення та зміни цільового призначення земель для розміщення підприємств, що евакуюються із зони бойових дій, об’єктів для тимчасового перебування внутрішньо переміщених осіб, газотранспортної та газорозподільної систем, водопостачання, теплогенерації тощо.
Що нового пропонує Закон? Чи спростить він будівництво об'єктів промисловості та енергетики в Україні?
Цільове призначення земельних ділянок
Закон має на меті суттєво спростити порядок встановлення та зміни цільового призначення земельних ділянок на територіях за межами населених пунктів для розміщення них таких об'єктів:
- промислових та складських будівель;
- нежитлових сільськогосподарських будівель;
- трубопроводів, ліній електронних комунікаційних мереж та електропередачі;
- комплексних споруд промислових об'єктів.
Так, упродовж воєнного стану та п’яти років із дня його припинення дозволяється встановлювати та змінювати цільове призначення ділянок при відсутності містобудівної документації на місцевому рівні, без дотримання правил співвідношення між видом цільового призначення земельної ділянки та видом функціонального призначення території, визначеним такою містобудівною документацією.
За новим порядком, встановлення або зміна цільового призначення здійснюватиметься за рішенням власника земельної ділянки шляхом подання ним заяви про внесення відомостей про цільове призначення земельної ділянки до Державного земельного кадастру за наявності мотивованого висновку від органу містобудування. Для цього не потрібно розробляти й затверджувати документацію із землеустрою.
Важливо, що законодавець визначає висновок органу містобудування як особливий вид містобудівних умов і обмежень. Відповідно такий висновок дає можливість одразу ж ініціювати проєктування об'єкта будівництва.
Однак є нюанс. Висновок як особливий вид містобудівних умов та обмежень втрачатиме чинність, якщо на його підставі не буде розроблено проєктну документацію на будівництво та не отримано права на виконання будівельних робіт під час воєнного стану та шести місяців або п'яти років із дня його припинення залежно від категорії запланованого об'єкта. Інформація про чинність такого висновку вноситиметься автоматично до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.
Окремо необхідно зазначити, що таке спрощення не стосуватиметься земель природно-заповідного та водного фонду, історико-культурного, рекреаційного, оздоровчого, лісогосподарського призначення, а також не поширюватиметься на об'єкти нафтопроводів та газопроводів, споруди підприємств, що здійснюють видобування, виробництво та переробку ядерних матеріалів та палива, спалювання побутових відходів, а також атомних електростанцій.
Річкові порти (термінали)
Закон також розширює можливості для будівництва річкових портів (терміналів).
Відтепер можливо встановлювати та змінювати цільове призначення земельних ділянок без дотримання співвідношення між видом цільового призначення земельної ділянки та видом функціонального призначення території для усіх річкових портів (терміналів) у випадку, якщо земельна ділянка розташована на ландшафтно-рекреаційній території, визначеній містобудівною документацією на місцевому рівні. Раніше це було можливо виключно для річкових портів (терміналів), рішення про доцільність розміщення яких прийнято Державною службою морського і річкового транспорту України.
Особливо цінні землі
З набранням чинності Закону, зміна цільового призначення деяких особливо цінних земель сільськогосподарського призначення стане можливою також для цілей розміщення об’єктів промисловості та енергетики, зокрема технологічної інфраструктури об’єктів енергетики).
Фінансування детальних планів території
Під час дії воєнного стану та шести місяців із дня його припинення Закон покликаний розширити перелік джерел, з яких можуть залучатись кошти для фінансування робіт із розроблення детальних планів територій (далі – ДПТ), зробивши такий перелік невиключним за наступних умов:
- такі джерела фінансування не заборонені законодавством;
- ДПТ передбачає розміщення об’єктів енергогенеруючих підприємств, що здійснюють виробництво, зокрема з альтернативних джерел, передачу, розподіл електричної енергії або комбіноване виробництво електричної та теплової енергії, та/або технологічної інфраструктури об’єктів енергетики;
- замовником таких ДПТ будуть виступати органи місцевого самоврядування;
- ДПТ не передбачає нове будівництво або реконструкцію об’єктів житлової нерухомості та громадського призначення.
"Інвентаризація" забруднених вибухонебезпечними предметами земель
Закон також передбачає створення реєстру територій, забруднених/імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами. Такий реєстр запроваджується з метою ведення відомостей про землі, забруднені вибухонебезпечними предметами, та землі, непридатні для використання у зв’язку з потенційною загрозою такого забруднення та повинен запрацювати протягом трьох місяців із дня опублікування Закону.
До реєстру територій, забруднених/імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами вноситимуться відомості про землі та земельні ділянки, забруднені вибухонебезпечними предметами, та землі, непридатні для використання у зв’язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами, документи, що стали підставою для внесення зазначених відомостей, розташовані на цих землях водні об’єкти, об’єкти нерухомого майна (будівлі, споруди), а також інші відомості, визначені порядком ведення цього реєстру.
Держателем такого реєстру буде Державна служба України з надзвичайних ситуацій.
Цікавим є те, що обстеження земельних ділянок проводить державний інспектор із контролю за використанням та охороною земель територіальних органів Державної служби геодезії, картографії та кадастру, або державний інспектор із контролю за використанням та охороною земель виконавчих органів сільських, селищних, міських рад.
Висновки
Закон спрощує процедуру зміни цільового призначення земель для будівництва та відбудови об'єктів промисловості. З одного боку, це черговий крок законодавця назустріч до ліквідації наслідків військового вторгнення Росії в Україну. А з іншого – зараз складно сказати, чи так буде насправді, чи дійсно запропоновані положення полегшать зміну цільового призначення, а отримання мотивованого висновку органу містобудування буде швидшим, некорумпованим і простішим рішенням.
Проблемою на практиці може стати факт ігнорування законодавцем санітарних зон та інших питань "сусідства" із промисловими та енергетичними об’єктами.
Також відкритим залишається питання, чи здійснюватимуть компетентні органи нагляд за неконтрольованою забудовою територій навколо населених пунктів об’єктами промисловості, чи інвестори будуватимуть на власний розсуд та фіксації наданих мотивованих висновків органів містобудування не буде. Це все покаже час.
Щодо земельних ділянок, забруднених/імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами. Як швидко інспектори наповнять реєстр, як здійснюватиметься обстеження земельних ділянок та чи взагалі це безпечно для самих інспекторів? Питання створення реєстру є важливим та, за нашими припущеннями, найбільш ймовірно, відобразиться на податкових пільгах зі сплати місцевих податків та/або зборів у зв’язку з визнанням земельних ділянок непридатними для використання через потенційну загрозу їх забруднення вибухонебезпечними предметами.