Про судову практику з розгляду судами справ щодо будівництва та нерухомості, реєстрацію прав та необхідні зміни законодавства в цих сферах «Юридичній газеті» розповіла суддя Дарницького районного суду м. Києва Ірина ЦИМБАЛ
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
- Ірино Костянтинівно, чи наявні нині проблемні моменти при реєстрації об’єктів незавершеного будівництва, які намагаються вирішити у судовому порядку?
– Житлова проблемав нашій державі, зважаючи на ціни на нерухомість, є досить актуальною практично для кожного. Отримати житло з житлового фонду державної (комунальної) власностіпроблематично, у зв’язку з цим людей, які наважуються вирішити житлове питання, свідомо порушуючи закон, або з метою економії часу та зусиль, усвідомлюючи відсутність будь-яких серйозних санкцій за порушення такого роду, шляхом самостійного будівництваз кожним роком стає дедалі більше.Тому часто будівництво є самовільним, тобто без відповідних дозволів (будівельних проектів, з порушеннями будівельних норм і правил, будівництво на чужій земельні ділянці, тощо) органів місцевого самоврядування і саме це зумовлює в подальшому необхідність оформлення (узаконення) за особою, яка вчинила самочинне будівництво, права власності на нерухоме майно.Виникає питання, як забудовнику можна узаконити самочинне будівництво, і одним із таких способів є звернення до суду з відповідним позовом.
- В чому полягає специфіка розгляду зазначеної категорії справ?
– Пленум Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ, прийнявши 30 березня 2012 року Постанову № 6 «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» надав роз’яснення про те, що суди розглядають спори щодо самочинного будівництва, зокрема:про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно власником земельної ділянки; про визнання права власності на самочинно збудоване майно на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснила самочинне будівництво; про відшкодування витрат на будівництво, здійснене на земельній ділянці, яку особі не було відведено; про знесення самочинно збудованого нерухомого майна; про зобов’язання особи, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, провести відповідну перебудову; про стягнення витрат, пов’язаних із приведенням земельної ділянки до попереднього стану.
Також, навпаки, визначено категорії справ, при вирішенні яких суд не може застосовувати правила ст. 376 ЦК України, а саме:про визнання права власності на самочинно переобладнані квартири в багатоквартирних будинках різних житлових фондів, про визнання права власності на самочинно збудовані тимчасові споруди;про визнання права власності на самочинно збудовані приналежності до основної речі (ганок, веранда, мансарда, гаражі, сараї, літні кухні тощо). Приймати в експлуатацію таких об’єктів нерухомості має здійснювати відповідна інспекція державного архітектурно-будівельного контролю.
Незважаючи на те, що нормою закону закріплено правило, згідно з яким особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього, у постанові зазначено, що власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно (ч. 2 ст. 375 ЦК), тому на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудовано на ній, якщо це не порушує права інших осіб (ч. 5 ст. 376 ЦК).
Після ухвалення рішення суду про визнання права власності на конкретний нерухомий об’єкт його потрібно ввести в експлуатацію. В такому випадку рішення суду є правовстановлювальнимдокументом, який засвідчує право власності на нерухоме майно. А вже після введення в експлуатацію проводиться реєстрація права власності на об’єкт будівництва в бюро технічної інвентаризації на підставі рішення суду з видачею свідоцтва про право власності.
Окремі громадяни помилково вважають, що рішення суду про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно є остаточним документом і потреба у подальшому оформленні майна відсутня, однак, відповідно до ст. 331 Цивільного кодексу України, якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, то і право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Тож до завершення процедури оформлення прав власності на самочинно збудований об’єкт нерухомості у будь-якому разі залишиться проблема відчуження останнього, що звичайно впливатиме на право власності особи.
- Наскільки актуальною є проблема щодо практичних аспектів процедури поділу, виділу та об’єднання об’єктів нерухомості, а саме присвоєння окремих адресів вбудованим приміщення (офісам, квартирам тощо), внаслідок їхнього поділу та виділу?
– Слід наголосити, що потребують особливої уваги позови про визнання права власності на об’єкт будівництва при розподілі майна подружжя, а також і аналогічні позови спадкоємців під час спорів щодо спадкового майна і прагнення вирішення таких питань сторонами шляхом укладення мирової угоди, адже в умовах останньої можуть бути зазначені самочинні добудови, окреме новостворене майно, реконструйоване тощо,на яке іноді можуть бути видані технічні паспорти із позначкою самочинне будівництво. Разом з цим,у вищевказаній постанові Вищого спеціалізованого суду подане чітке роз’яснення про те, що право власності на самочинно збудовані житлові будинки, будівлі, споруди, інше нерухоме майно не набувають як особи, які здійснили це будівництво, так і їхні спадкоємці. Це майно не є об'єктом права власності, воно не може бути предметом поділу та встановлення порядку користування в судовому порядку; на нього не може бути звернено стягнення за виконавчими документами, зокрема, продаж його з прилюдних торгів.
Основною складністю при розгляді справ, пов’язаних із нерухомістю та будівництвом, є необхідність у призначенні судових будівельно-технічних експертиз, що звичайно стає причиною порушення процесуальних строків розгляду цивільних справ, зважаючи на завантаженість експертних установ. Також є й інші чинники, пов’язані з об’ємом дослідження, необхідністю відповідних документів, за відсутності яких неможливо провести експертне дослідження, внаслідок чогоексперт вимушений звертатися до суду з клопотанням про витребування останніх. Встановлення наявності (відсутності) передбачених спеціальними правилами документів зазвичай є першим етапом експертного дослідження при розгляді цивільних справ як у судах загальної юрисдикції, так і в арбітражі. Наприклад, при розгляді спору про знесення будови як самовільного будівництва суд, як правило, орієнтує експерта на встановлення наявності (відсутності) відступів від чинних містобудівних і будівельних правил, що і є однією з підстав для визнання будови самочинним будівництвом. Крім того, вимоги експерта щодо допуску до об’єкта дослідження не виконуються тощо. Необхідно зазначити, що у випадку встановлення ухилення сторонами або однією зі сторін від виконання вимог експерта або ухвали про призначення експертизи, що перешкоджає проведенню останньої, з метою недопущення невиправданої тяганини розгляду справи та порушення процесуальних строків варто застосовувати наслідки, передбачені ст. 146 Цивільно-процесуального кодексу України (наслідки ухилення від участі в експертизі) та ухвалювати рішення по суті без повторного постановлення ухвали про призначення експертизи.
Судова будівельно-технічна експертиза як рід судових інженерно-технічних експертиз відіграє важливу, а іноді й вирішальну роль у судочинстві, зокрема при розгляді в судах загальної юрисдикції цивільних спорів. Це спричинено необхідністю застосування спеціальних знань у галузі будівництва для вирішення широкого кола проблем, що виникають на різних стадіях судового процесу.
У судах загальної юрисдикції традиційною єстійка тенденція до збільшення кількості цивільних спорів про право власності на домоволодіння; можливості і варіанти реального розділу нерухомості між власниками; причини та величину матеріального збитку, завданого житловим будинкам, квартирам внаслідок неналежного ведення будівництва або експлуатації інженерних систем.Крім того, експертиза може бути призначена при розгляді спорів між підрядником і замовником з приводу причини зруйнування або пошкодження будівельного об'єкта, якості виконаної роботи, причин виникнення і розвитку дефектів будівництва, їхніх можливих наслідків. Якщо виникає необхідність у встановленні наявності (відсутності) відступів від містобудівних і будівельних норм і правил та їхнього характеру, суд може звернутися за допомогою експерта-будівельника при вирішенні питання про можливість визнання права власності на будівлю за особою, яка здійснила її самовільне зведення, а також питань, пов'язаних із безпекою ведення будівельних робіт. Широко поширене на практиці проведення будівельно-технічної експертизи при розгляді спорів про право власності на нерухомість у житловій сфері, вирішенні питань, пов'язаних з розділом нерухомого майна, що перебуває у частковій і сумісній власності, і виділом частки.
Спеціальні будівельно-технічні знання необхідні при встановленні в судовому порядку факту наявності недоліків будівництва, причин їхнього виникнення і розвитку, можливості використання будівельних об'єктів (наприклад, індивідуальних житлових будинків, дачних будиночків) відповідно до їхнього функціонального призначення і визначення величини витрат, необхідних для усунення виявлених недоліків.
Перелік судових ситуацій, що потребують вирішення з допомогою спеціальних будівельно-технічних знань, цим, зрозуміло, не вичерпується.
При розгляді зазначених спорів останні об’єктивно вирішити без висновку експерта неможливо, хоча обов’язкового призначення експертизи за цими категоріями справ процесуальний закон не передбачає.
- Які, на Вашу думку, останнім часом відбулися позитивні зміни, пов’язані із державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень?
– Щодо змін, пов’язаних із державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, варто зазначити недолік, який стосується останнього. Зокрема, реєстраційна служба при отриманні ухвали про забезпечення позову шляхом накладення арешту на нерухоме майно, яка підлягає негайному виконанню, порушуючи вимоги ст. 14 Цивільно-процесуального кодексу України (обов’язковість судових рішень), не виконує ухвалу суду, а повертає останню та вимагає заповнення окремих заяв, що передбачено виключно підзаконними нормативно-правовими актами Міністерства юстиції України. Така процедура призводить до того, що ухвали суду про забезпечення позову залишають невиконаними, в разі якщо заінтересована сторона особисто не подасть до суду відповідний бланк заяви та не поставить питання про заповнення останньої. Наразі реєстраційна служба не завжди повертає ухвали із бланками заяв, найчастіше такі ухвали повертаються із роз’яснювальним листом про неможливість виконати ухвалу суду. Такі зміни є негативними і фактично порушують принцип обов’язковості виконання судових рішень.
- Чи багато спорів виникають при інвестуванні в об’єкти будівництва? У чому полягають основні спірні моменти?
– Останнім часом нечасто, але виникають спори, які стосуються інвестування в об’єкти будівництва, зокрема, такі спори стосуються розірвання інвестиційного договору через недодержання забудовником строків здачі об’єкта, пов’язаного із затриманням будівництва, або неможливості з різних причин введення такого об’єкта в експлуатацію. Раніше положенням Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»заборонялось розірвання фізичними та юридичними особами будь-яких договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва за умови, що за такими договорами здійснено оплату 100 відсотків вартості об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва, однак останнє втратило чинність, як таке, що є неконституційним, на підставі Рішення Конституційного Суду уберезні 2012 р.
- Чи потребують законодавчих змін чинні норми, що регулюють спірні питання, пов’язані як з нерухомістю, так і з будівництвом?
– Законодавчих змін чинні норми, що регулюють спірні питання, пов’язані як із нерухомістю, так і з будівництвом, кардинальних змін не потребують.На часі приведення підзаконних нормативних актів у відповідність один до одного, а також до законів, з метою запобігання виникнення колізій. Разом з тим, потребують кардинальних змін ставлення органів державної влади, місцевого самоврядування щодо виконання вимог норм,які регулюють вказані правовідносини. Зокрема, вчасного розгляду заяв осіб, які бажають розпочати будівництво, швидкий розгляд клопотань про надання земельної ділянки під збудоване майно, а так само і клопотань про надання земельної ділянки для здійснення будівництва. Тяганина, яку допускають державні органи з цього приводу, дедалі частіше стає предметом розгляду в порядку адміністративного судочинства за позовами осіб до суб’єктів владних повноважень щодо допущення бездіяльності при розгляді вищезазначених питань.