Керівник практики нерухомості Адвокатського об'єднання «PwC Legal Україна» Ольга Балицька є відомим фахівцем з понад 15‑річним досвідом у сфері земельних правовідносин та будівництва. В інтерв'ю вона поділилася власним баченням необхідних змін у земельній сфері, досягненнями та цілями на найближчий період, а також інсайтами з міжнародної конференції MIPIM
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
— Ви понад 15 років практикуєте у сфері земельних правовідносин, очолюєте успішну практику нерухомості міжнародної компанії. Які здібності, на Вашу думку, є ключовими для жінки-лідера?
— Я не підтримую сексизм і переконана, що не варто розділяти риси, які характерні окремо для чоловіків чи жінок. На мою думку, для лідера дуже важливою є «passion», тобто пристрасть. Потрібно вкладати душу, любити та бути натхненною тим, що робиш. Такий запал підтримує високу працездатність та дозволяє досягати надзвичайних результатів.
— Які перспективи Ви бачите у сфері нерухомості й земельних правовідносин для бізнесу та інвестицій у найближчі 5‑10 років?
— Насамперед, слід зазначити, що Україна залишається однією з 5 країн у світі та єдиною в Європі, де досі відсутній ринок земель сільськогосподарського призначення. Вже майже 20 років землі знаходяться під «тимчасовим» мораторієм, який не лише гальмує розвиток сільського господарства та економіки України загалом, але також є кричущим порушенням прав людини. Я займаюся вирішенням цієї проблеми в юридичній площині. Разом з колегами з PwC Legal, з World Bank, EBA, прогресивними експертами ми все-таки скасуємо мораторій.
Отже, я переконана, що ринок сільськогосподарських земель стане відкритим. Це буде дійсно ключова та фундаментальна реформа для України. Відкриття ринку допоможе залучити значні інвестиції, запустить процес «відбілювання» економіки, дасть поштовх для зростання ВВП, дозволить збільшити кількість робочих місць, сприятиме зростанню добробуту громади та відродженню села тощо. Я маю сумніви, що ринок відкриють у поточному році, хоча мені цього дуже хочеться і ми робимо все можливе. Проте я маю тверду впевненість, що це точно станеться у найближчій перспективі (прогнозую, що в наступному році). Тобто сільськогосподарська земля стане товаром, що буде дуже важливим напрямком для «білих» інвестицій.
Що стосується інвестицій, я щойно повернулася з міжнародної виставки з нерухомості MIPIM (була представником PwC), яка вчергове надихнула поглянути на Україну крізь призму світових трендів. Позиція більшості провідних фахівців та гравців на ринку полягає в тому, що в економіко-політичній ситуації сьогодення, зважаючи на розвиток новітніх технологій, дуже складно робити однозначні прогнози щодо ринку нерухомості. Отже, бачення перспектив є достатньо різноманітними. Адже ринок змінюється швидко, динамічно та прогресивно, відбуваються зміни домінуючих сегментів (наприклад, відходить off-line retail), змінюються пріоритети тощо.
Тому зупинюся на окремих тенденціях, з якими погоджується переважна більшість експертів. Насамперед, працюють довгострокові, а не короткострокові інвестиції. Це потрібно враховуватипід час розрахунків термінів отримання прибутків.
У світі (зокрема, дуже активно в США) йде з ринку off-line retail на користь більш зручного on‑line (я з цим посперечалася б, але це особисте). Таким чином, згідно з прогнозами, скоро традиційні торговельні центри та вуличні магазини поступово зменшать свою ринкову частку. Не думаю, що ця світова тенденція наразі актуальна для України, але є над чим замислитися.
Окрім того, загальний тренд у світі, який починає розвиватися в Україні — коворкінг (від англ. «coworking» — спільний простір для роботи). Цей концепт є економічно вигідним для роботодавця, оскільки дозволяє суттєво зекономити на оренді офісів, адже вимоги до якості коворкінг-приміщень не такі жорсткі, як до офісів. Основна вимога — зручне розташування, тобто близькість до метро. У світі також розвивається сфера coliving (щось на кшталт гуртожитків).
У зв'язку з цим відбувається перепрофілювання вуличної торгівлі, офісного сегмента тощо. Враховуючи зазначене, на думку фахівців, наразі у пріоритеті логістика. В Україні не вистачає логістичних комплексів, а ті, що існують — неналежної якості. Тому я раджу розглянути можливість інвестування в цей сегмент. Незважаючи на світові тренди, в Києві стає популярним ринок офісної нерухомості. Сьогодні маємо нульову вакантнісь в офісних центрах, водночас попит постійно зростає.
Ще одна важлива річ, яку варто враховувати інвесторам — в сучасному світі споживач стає дедалі вибагливішим, відносини з ним будуються на партнерських засадах. Потрібно не просто знати, як вкладати кошти, але й розумітися на належному обслуговуванні споживачів, щоб задовольняти їхні потреби комплексно, а не лише у квадратних метрах. Незважаючи на те, в яку сферу та як інвестувати, сьогодні першочергову роль відіграє локація. Враховуючи сучасні технології та гнучкість інвесторів, якщо ви маєте вдалу локацію, то будівлю, яка сьогодні є торговим центром, завтра можна перетворити на готель, офіс чи коворкінг. Знову ж таки, локація була і залишається визначальною.
— Яких змін, на Вашу думку, потребує ринок землі та нерухомості? Які з них мають бути першочерговими? Чому?
— Як професійний юрист зараз можу наводити десятки нормативних актів/сфер/аспектів, що потребують нагальних змін. Сподіваюся, про це також поговоримо. Однак зупинюся на головному.
У сфері нерухомості — це зміни Державних будівельних норм (ДБН). Більшість з них залишилися нам у спадок з радянських часів, вони абсолютно не відповідають сучасним світовим реаліям. Забудова здійснюється (чи має здійснюватися) з дотримання цих норм. Отже, негайно мають бути розроблені нові й досконалі ДБН, що відповідають не лише побажанням українських забудовників, але й враховують найсучасніші світові тенденції та розробки. Адже у світі ринок нерухомості розвивається достатньо швидко, нам не потрібно повторно винаходити велосипед. Якщо такі стандарти вже є в інших країнах, ми можемо їх запозичувати та адаптувати до умов нашого ринку. Не буду вдаватися до деталей, але переконана, що тема ДБН є однією з ключових.
Що стосується сфери містобудування, то на прикладі Києва зрозуміло, що потрібно розробити чітку та правильну містобудівну документацію, а саме новий генеральний план міста. Вже було декілька спроб його прийняти, оскільки чинний генеральний план не відповідає сучасним реаліям. Розроблений наразі проект генерального плану, який може бути поданий на розгляд Київської міської ради, відповідає більше інтересам забудовників, ніж громадян, яким жити в цьому місті. Отже, основна потреба Києва — розробка спільно з іноземними експертами нового генплану міста. Наскільки мені відомо, такий процес наразі ініційовано за участю колег з Лейпцига.
Чому це критично важливо? Не лише через те, що можна запозичити передовий міжнародний досвід, але й тому що контроль поважної міжнародної інституції мінімізує корупційний елемент або взагалі його унеможливить. Вся забудова, яка зараз ведеться в Києві, клаптикова, здійснюється на підставі детальних планів територій, які є протизаконними. Тобто замість нового генплану затверджується план на маленьку територію, яку максимально навантажують.
Також хочу наголосити на тому, що в Україні має бути тверде та неухильне дотримання двох принципів. По‑перше, «rule of law», тобто домінування закону. Закон має бути єдиним для всіх, без жодних винятків. По‑друге, судова система повинна функціонувати повноцінно та неупереджено. Кожен суб'єкт (громадянин чи юридична особа), права якого порушені, має бути впевненим, що існують необхідні важелі, щоб реалізувати своє право на чесний та справедливий суд. На цих двох принципах має базуватися все, що стосується містобудування, земельних правовідносин та інших сфер діяльності в Україні.
— Повертаючись до питання щодо скасування мораторію на продаж земель с/г призначення. Розкажіть, яку роль у цьому процесі відіграє команда PwC Legal Україна? Які кроки здійснюєте Ви особисто як юрист та політичний діяч? Яких результатів наразі вдалося досягти?
— Скасування мораторію є насправді необхідним кроком. Це призведе до зростання ВВП та додатково створить десятки тисяч робочих місць. Сьогодні на ринку земель все продається і купується через певні «схеми», в які сумлінні інвестори не заходять. Це працює на олігархат, а не на громадян та суспільство. Ми з командою PwC Legal Україна активно долучилися до процесу боротьби з мораторієм після прийняття рішення Європейського суду з прав людини у справі «Зеленчук та Цицюра проти України». Одним з основних його положень є те, що мораторій порушує Перший протокол до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
На підставі цього наша команда представляє в національних судах інтереси селянина та фермера, які уклали договір купівлі-продажу земельної частки (паю) вже в аспекті застосування норм міжнародного законодавства, Конвенції, рішення ЄСПЛ. Зазначені громадяни, прагнучи укласти відповідну угоду купівлі-продажу підмораторної земельної ділянки, звернулися до нотаріуса за посвідченням та здійсненням реєстраційних дій, який їм у цьому відмовив. Команда PwC Legal здійснює оскарження такої відмови в судовому порядку.
Спочатку справа була розглянута в Дрогобицькому міськрайонному суді Львівської області. Там нам відмовили у задоволенні позову. Вже 11.04.2019 р. справа буде розглядатися у Львівському апеляційному суді. Звісно, ніхто не розраховував, що Дрогобицький суд прийме таке суто політичне рішення. Хоча виходячи з документації та наданої аргументації, навіть студент-першокурсник юридичного факультету зрозуміє, що норма міжнародного права, тим паче підтверджена рішенням ЄСПЛ, є пріоритетною над нормою українського права.
Ми впевнені, що суди вищих інстанцій приймуть правомірне рішення, оскільки процес буде публічним. Також ми сподіваємося, що у разі перемоги на цьому етапі, тобто перемоги громади, буде створено прецедент. Таким чином, ми сприяємо тому, щоб законодавець замислився над тим, що якщо він зараз не зможе, то суд допоможе. Якщо не буде прийнятий закон про обіг земель сільськогосподарського призначення, то мораторій буде знятий не «зверху» (через ВРУ та встановлені процедури), а «знизу».
В цьому аспекті важливо зазначити, що на тему мораторію існує дуже багато міфів. Коли я почала розвінчувати в ЗМІ міфи про мораторій, найбільша кількість запитань була на кшталт: «Ви не розумієте, щойно знімуть мораторій, у нас відберуть землю». Насправді, її ніхто не відбере, а навпаки, це надасть більше повноважень власникам земель. Також існує міф, що всю землю скуплять іноземці. По‑перше, опосередковано українське законодавство навіть сьогодні забороняє це робити. По‑друге, іноземцям не дуже потрібна ця земля. По‑третє, якби так сталося, то це була б не найгірша ситуація, оскільки іноземний інвестор приходить зі своїми правилами, соціальною відповідальністю перед громадою, новою технікою тощо.
Загалом, перший напрямок нашої боротьби з мораторієм — це судова система. Другий — інформування громадськості. Ми інформуємо людей через ЗМІ, участь у конференціях, робочі зустрічі. Це соціальна відповідальність компанії. Ще один напрямок — лобіювання процесу на загальноукраїнському та міжнародному бізнес-рівнях. Нещодавно я стала головою ad‑hoc Комітету із земельного ринку Європейської Бізнес Асоціації. Головним його завданням є напрацювання законодавчої бази, для того щоб ринок земель відкрився. Нещодавно я спілкувалася з в. о. Міністра аграрної політики та продовольства України. Ми домовилися, що будемо співпрацювати, щоб не опрацьовувати багато проектів закону про ринок сільськогосподарських земель, а допрацьовувати саме урядовий, для того щоб це був єдиний законопроект, узгоджений з бізнесом, а також щоб він був якомога скоріше прийнятий.
— Що Ви вважаєте своїм найбільшим професійним досягненням за минулий рік? Які цілі ставите на поточний?
— У мене було багато цікавих проектів і достатньо успішної нормотворчої діяльності у стінах Київської міської ради. Восени позаминулого року я приєдналася до команди PwC Legal Україна, а сьогодні у мене є неймовірна команда. Ми не лише допомагаємо клієнтам, але й маємо велику соціальну відповідальність, відповідальність перед державою. Створення такої команди однодумців — дійсно найбільше досягнення. Зараз моє головне завдання — розвивати цю команду, зробити так, щоб її робота була ще цікавішою. Друзі-колеги дуже стимулюють, адже кожен є особистістю та лідером, а щоб працювати з лідерами, потрібно рости щодня.
— Що допомагає Вам відновлювати сили та енергію?
— По‑перше, я дійсно знайшла себе. Я щаслива, що можу поєднувати роботу в провідній юридичній компанії з громадською діяльністю депутата Київської міської ради. Так, це громадська діяльність, оскільки у нас немає імперативного мандату, немає заробітної плати, як у депутатів Верховної ради. Тобто ми не те що можемо, ми повинні десь працювати, отримувати кошти та звітувати про це в НАЗК.
Що допомагає відновити сили — це родина, діти, спорт (якому я майже щодня присвячую час, навіть якщо дуже втомлена), природа, друзі, література, тобто все, що є навколо, звідки можна брати натхнення. Звісно, інколи буває таке, що хочеться опустити руки, тому що дуже багато усього навалилося, щось не вдалося або просто немає сил. Однак у такий момент у мене завжди виникає якийсь «дзвіночок», нібито знак: хтось або напише, або зателефонує. Нещодавно мені подзвонили та сказали: «Знаєте, ми думали, що зміни в нашій країні неможливі. Проте ви посприяли, щоб нам відремонтували будинок, створили біля нього сквер. Тепер ми розуміємо, що зміни дійсно відбуваються, до того ж не за гроші, а просто заради людей». Саме такі моменти мене надихають і дають стимул продовжувати.
— Для Вас успіх — це….
— Це внутрішнє розуміння, що ти робиш правильні речі, маєш можливість займатися тим, що позитивно впливає на велику кількість людей, та дійсно отримувати результат (навіть у найважчих та майже нереальних ситуаціях). Інколи цього не помічають і не знають. Однак якщо це маленькими кроками змінює твою державу та життя інших людей — це великий успіх. Я чесно скажу, що мені не потрібні лаври. Мені потрібно усвідомлювати, що я допомогла людям, державі, зробила щось важливе. Мабуть, це внутрішнє розуміння можна назвати успіхом. Також я дуже сподіваюся, що я успішна мати, що мої діти будуть здоровими та щасливими в нашій чудовій країні — Україні. Всім цього бажаю!