Сьогоднішній день є безпрецедентно революційним у сфері земельних правовідносин. Мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення – скасовано. Хтось чекав цього дня з нетерпінням, передбачаючи для себе можливості, а дехто, навпаки, відчував пересторогу. Але чого дійсно варто чекати далі?
Передісторія
Насамперед варто пригадати, що мораторій з’явився з прийняттям Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) у 2001 році та був тимчасовою мірою до прийняття відповідного законодавства. Однак надалі він подовжувався ледь не щороку. Депутати, розуміючи чутливість теми для народу, боялися відкривати ринок землі, мріючи про обрання до стін Парламенту на наступний строк, а Україна і громадяни щороку втрачали економічні вигоди. Суть мораторію полягала в тому, що маючи у власності сільськогосподарські землі (найчастіше це земельні паї), реалізувати їх будь-яким чином, окрім як передати в короткострокову чи довгострокову оренду, власники не могли. Незважаючи на те, що мораторій суперечив статтям 14 та 41 Конституції України, які гарантують право власності на землю та право на приватну власність, статті 90 ЗКУ, а також цілій низці норм цивільного законодавства, він проіснував понад 20 років.
Закон № 552-IX
Втім у листопаді 2019 року був прийнятий за основу, а 31 березня 2020 року в цілому Закон України № 552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» (далі – закон), яким скасовується мораторій. Зокрема, законом передбачено, що з 1 липня 2021 року право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення площею до 100 гектарів можуть набувати виключно громадяни України. Зазначене обмеження не поширюється на земельні ділянки, набуті у власність громадянином до 1 липня 2021 року, але загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина не може перевищувати 10 тис. гектарів. З 1 січня 2024 року таку можливість отримають також юридичні особи, власниками яких є українці. Вони зможуть купувати до 10 тисяч гектарів землі. Заборонено також продаж державних та комунальних земель. Крім того, що закон забезпечить повноцінну реалізацію права приватної власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення для громадян України, передбачається, що він сприятиме значному розширенню інвестиційних можливостей в аграрному секторі.
Матеріали за цією темою:
- Ринок землі без юросіб – перемога?
- Ринок землі, який ми заслужили
- Ринок землі: кроку назад вже не буде
- Яких сфер може торкнутися закон про ринок землі?
- Як працюватиме український ринок землі?
Іноземці скуплять усю землю?
Ні. Відповідно до закону, питання про те, чи надавати іноземцям право купувати землю, вирішуватиметься на референдумі, оскільки воно є чутливим для громадян, а часто-густо стає об’єктом маніпуляцій окремим народним обранцям. Однак чи є це перемогою – питання доволі дискусійне. На думку ексміністра розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства Тимофія Милованова, це обмеження призведе до того, що сільськогосподарську землю викуплять великі компанії та олігархи через підставних осіб.
А який же позитив?
Вперше за роки незалежності України громадянам надано право напряму між собою укладати договір купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення, що робить їх реальними власниками своєї землі. Це дозволить власникам сільськогосподарської землі, які її не використовують, зміцнити своє економічне становище.
Розрахунки, пов’язані зі сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення за цивільними договорами, провадяться у безготівковій формі. Тобто без належного підтвердження джерела походження коштів, за які набувається таке право, земельну ділянку неможливо придбати. Це значно знижує можливість використання різноманітних сірих та тіньових схем у процесі купівлі земель.
Кожен власник землі сільськогосподарського призначення зможе отримати кредит у банку, передавши свою землю у заставу. Такий крок сприяє покращенню матеріального становища українців, а земля виступає дієвим інструментом для реалізації цього. Можливо, це підштовхне малий бізнес до початку аграрного кредитування.
Коментар:
Ксенія Шеїн, партнер Alexandrov&Partners
От і настав той історичний момент, коли в Україні відкрили ринок земель сільськогосподарського призначення. Можна по-різному ставитися до скасування мораторію, але факт залишається фактом – з 1 липня 2021 року фізичні особи зможуть набувати та відчужувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення. З 1 липня 2021 року до 1 січня 2024 року фізичні особи отримують право набувати право власності на земельні ділянки загальною площею не більше ніж 100 гектарів Юридичні особи набудуть відповідне право з 1 січня 2024 року. Загальна площа, яку вони зможуть придбати, обмежується 10 тис. гектарів. Водночас іноземці отримають можливість купувати українські землі лише після схвалення відповідного рішення на загальнонаціональному референдумі.
Основною темою для дискусій, які відбуваються в суспільстві, є переконання більшості в тому, що звичайні люди лише в поодиноких випадках зацікавлені у придбанні земель, оскільки агропідприємства набуватимуть право власності на такі землі, укладаючи угоди на своїх родичів та працівників. З цим важко сперечатися, адже дійсно в більшості випадків відбуватиметься саме так.
Однак головне, щоб не повторилася історія з отриманням земель для ведення фермерського господарства. Агровиробники отримували земельні ділянки, оформляючи їх на власних співробітників до того моменту, поки органи прокуратури не почали активно подавати позови до суду, в яких доводили факт того, що певна фізична особа є співробітником агрохолдингу та не має на меті самостійного господарювати на земельних ділянках. Таким чином земельні ділянки поверталися у власність держави.
16 червня 2021 року постановою Кабінету Міністрів України № 637 був затверджений Порядок здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України.
Згідно з нормами зазначеної постанови перевірку відповідності набувача права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України, зокрема стосовно обмежень щодо загальної площі земельних ділянок, які має право набувати у власність одна особа, проводитиме нотаріус. За результатами перевірки набувача нотаріус складатиме протокол проведення перевірки. При цьому перевірку відповідності власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 ЗК України, проводитиме орган, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель.
Я не буду детально зупинятися на всіх пунктах, які перевірятимуть нотаріуси, про це і так є чимало інформації в засобах масової інформації. Зупинюся на тому, як саме нотаріуси визначатимуть загальну площу земельних ділянок. Відповідно до пункту 27 вищезазначеної Постанови нотаріус, орган, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель, визначатимуть загальну площу земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності фізичної особи, а також юридичної особи, учасником (членом, акціонером) яких вона є, шляхом зіставлення відомостей, отриманих з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.
Таким чином, на нотаріуса покладається обов`язок отримати та порівняти інформацію з кількох реєстрів. На перший погляд, нічого цікавого. Але як у 21 столітті можна уявити нотаріуса, який отримавши довідки з кількох реєстрів, сидить рахує на калькуляторі кількість земель, які перебувають у власності набувача? Більш логічно виглядає розробка програмного забезпечення, яке рахуватиме це автоматично, адже ніхто не скасовував простих людських факторів. Будь-хто із нас, рахуючи, елементарно може помилитися, щось не побачити, вже не кажучи про те, що дані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не завжди збігаються з даними Державного земельного кадастру.
Зрозуміло, що це лише початок непростого шляху до повноцінного функціонування ринку земель. Що з цього вийде – покаже лише практика. До того ж черги біля нотаріальних контор з охочих придбати землі поки не спостерігаються.