Мораторій, введений як тимчасовий захід у 2001 р., багаторазово продовжувався, поки нарешті 31.03.2020 р. Верховна рада України прийняла у другому читанні законопроект №2178-10 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» (далі – Закон про ринок землі), який повинен розпочати свою дію 01.07.2021 р.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Cтало відомо, що 31.03.2020 р. у Верховній раді України заблокували підписання Закону про ринок землі. На сайті Парламенту були опубліковані три проекти постанови ВРУ (під час написання говорять про п'ять постанов) про скасування рішення про прийняття в цілому як закону законопроекту «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення»:
- № 2178-10-П (автор – безпартійний депутат Поляков А.Е.);
- № 2178-10-П1 (автор – безпартійний депутат Савчук О.В);
- № 2178-10-П2 (автори – Тимошенко Ю.В., Іванченко В.Є.).
Таким чином, голова Ради Дмитро Разумков не може підписати цей проект Закону та передати його на підпис Президенту до розгляду проектів постанов у сесійній залі.
Яких сфер може торкнутися цей проект Закону
На сайті ВРУ поки що відсутній текст проекту Закону, тому розглянемо основні моменти, які містяться у порівняльній таблиці, наданій до другого читання:
1. Громадяни України, які зможуть з 01.07.2021 р. до 01.01.2024 р. набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, обмежуються загальною площею до 100 га. Зазначене обмеження не поширюється на земельні ділянки, набуті у власність громадянином до набрання чинності цим абзацом, але загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина не може перевищувати 10 тис. га.
Проте важливо, що розрахунки, пов’язані зі сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення за цивільно-правовими угодами, провадяться у безготівковій формі. Без підтвердження джерела походження коштів або інших активів, завдяки яким набувається таке право, земельну ділянку неможливо придбати. Це вже говорить про те, що банківські установи та податкові органи вивчатимуть питання походження грошових коштів, які повинні бути офіційно задекларовані чи набуті.
2. Дуже правильним кроком для розвитку ринку землі є надання можливості отримувати кредити під заставу сільськогосподарської землі. Можливо, це підштовхне малий бізнес до початку аграрного кредитування. В цьому випадку право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення також може набуватися банками лише в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави.
Обмеження за площею відсутні, але такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом 2-х років з дня набуття права власності. Порушення цієї вимоги є підставою для визнання правочину, за яким набувається право власності на земельну ділянку, недійсним, а також для конфіскації земельної ділянки.
3. До 01.01.2030 р. вирішено встановлювати ціну продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не нижче ніж їхня нормативна грошова оцінка. Після цієї дати, найімовірніше, будуть внесені зміни до законодавства, оскільки договірна вартість продажу може складати формально 1 грн.
4. Закон про ринок землі надасть можливість з 01.01.2024 р. набувати земельні ділянки юридичним особам України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України. Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи (крім банків) не може перевищувати загальну площу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності всіх її учасників (членів, акціонерів), але не більше ніж 10 тис. га.
Проте, як ми знаємо, учасником юридичної особи може бути громадянин України, вказівки якому в реальному житті надає громадянин будь-якої іншої держави. Відстежувати реальних кінцевих бенефіціарних власників (контролерів) майже неможливо. Тому потрібно терміново вносити зміни в цей пункт шляхом зменшення загальної площі юридичним особам України до 1 тис. га, що унеможливить концентрацію землі де-факто в одних руках.
5. Земельні ділянки зможе придбати держава та територіальні громади без обмежень за площею. Зокрема, для громад це шанс відродити заможність та підвищити культуру обробітку земельних ділянок. Хоча земельні ділянки державної та комунальної власності взагалі не будуть продаватися.
6. Також депутати не забули про переважне право особи на придбання земельної ділянки, якою ця особа користується. Наприклад, навіть якщо умови договору оренди не містять пункт про переважне право, ст. 777 ЦК України нагадує, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу переданої у найм речі має переважне право перед іншими особами на її придбання.
Тож власник земельної ділянки сільськогосподарського призначення зобов'язаний письмово повідомити орендаря земельної ділянки про умови продажу та запропонувати орендарю придбати ділянку. У разі відмови чи ігнорування листа протягом 30 календарних днів з моменту направлення власник земельної ділянки може здійснити її продаж іншій особі. Наслідком неповідомлення орендаря про продаж буде визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним. Однак закон не вимагає повідомляти орендаря у разі укладання договору дарування земельної ділянки.
Окрім того, громадяни, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, а також орендарі земельних ділянок, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 2010 р., мають право на викуп таких земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до 10 років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів. У разі купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу право власності переходить до покупця після сплати першого платежу. Вимоги ч. 7 ст. 130 цього Кодексу не розповсюджуються на земельні ділянки, які придбаваються відповідно до цього пункту.
Підбиваючи підсумки щодо Закону про ринок земель, варто зазначити, що загалом він є позитивним і сприятиме запуску реформи. Проте народним депутатам потрібно приділити багато увагу проблемі набуття земельних ділянок юридичними особами України, оскільки відстежувати реальних кінцевих бенефіціарних власників (контролерів) майже неможливо.