31 березня 2020 року Верховною Радою України був прийнятий Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення", який набирає чинності з 1 липня 2021 року. З внесенням цього законопроекту до зали Верховної Ради України, суспільство розділилось на за і проти прийняття даного Закону. Тож розглянемо основні його плюси та мінуси.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Коментарі:
Андрій Валенко, адвокат ЮК «Амбер»
З прийняттям цього Закону, в Україні нарешті запрацює ринок землі, який дозволить власникам повноцінно розпоряджатися своїми земельними ділянками, з урахуванням обмежень встановлених даним Законом, що є беззаперечним плюсом в його прийнятті, оскільки тривале існування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення, фактично обмежувало власників в праві розпоряджатися своєю приватною власністю.
Також, законодавець встановив ряд обмежень, які унеможливлюють сконцентрувати велику кількість земельних ділянок сільськогосподарського призначення в "руках" однієї особи. Даним Законом передбачено, що фізична або юридична особа не може мати у своїй власності більше десяти тисячі гектарів земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
Однак, на мою думку, законодавцем не достатньо чітко було врегульовано питання щодо граничної площі земель сільськогосподарського призначення для юридичних осіб, що в подальшому може створити певні зловживання та надати можливість сконцентрувати в "руках" однієї юридичної особи більше десяти тисячі гектарів земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що є беззаперечним мінусом даного Закону, в нинішній редакції.
Так, відповідно до запропонованої редакції Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення", загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи (крім банків) не може перевищувати загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності усіх її учасників (членів, акціонерів), але не більше десяти тисяч гектарів. При цьому, якщо громадянину належить право власності на частку у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді юридичної особи або на лише окремі акції, паї, для цілей цієї статті вважається, що такому громадянину, крім земельних ділянок, що належать йому на праві власності, також належить право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею, що дорівнює площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи, учасником (членом, акціонером) якої він є, помноженої на розмір частки такого громадянина, вираженої у відсотках, у статутному (складеному) капіталі, пайовому фонді цієї юридичної особи.
Однак, юридична особа може сконцентрувати в своїх "руках" земельні ділянки сільськогосподарського призначення не тільки за рахунок своїх учасників-фізичних осіб, які набули у власність землі сільськогосподарського призначення, як це передбачено в прийнятому Законі, але й за рахунок пов’язаних осіб з учасниками юридичної особи, або ж підставних фізичних осіб.
Отримавши у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення, прийнятий Закон не забороняє передати її в управління юридичної особи, де вигодонабувачем може бути, як учасник цієї юридичної особи, або ж інша, визначена у договорі особа, зокрема її бенефіціар.
Відповідно до частини п’ятої статті 1033 Цивільного кодексу України, управитель, якщо це визначено договором про управління майном, є довірчим власником цього майна, яким він володіє, користується і розпоряджається відповідно до закону та договору управління майном. Договір про управління майном не тягне за собою переходу права власності до управителя на майно, передане в управління.
Отже, передавши земельну ділянку в управління юридичної особи, в розумінні Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення", юридична особа не буде її власником, однак фактично, матиме можливість розпоряджатися та користуватися нею, і обмеження встановлені Законом про ринок землі щодо граничної площі земель сільськогосподарського призначення для юридичних осіб, на неї не поширюватимуться.
Відтак, прийнятий 31 березня 2020 року Закон про ринок землі потребує доопрацювання, оскільки в нинішній редакції, як це було описано вище, юридична особа не позбавлена можливості сконцентрувати в своїх "руках" більше десяти тисячі гектарів земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
Олександра Бортман, адвокатка, юристка ЮФ «Василь Кісіль і Партнери»
Відкриття ринку землі: які зміни для банків?Чи насправді банки зможуть набувати у власність необмежену кількість ділянок?
Загалом, як відомо, закон про ринок землі наразі (до 01.01.2024 р.) передбачає можливість набувати у приватну власність раніше «підмораторну» землю лише для фізичних осіб – громадян України. Виключення з цього правила становлять банки. При цьому, дійсно, обмеження щодо граничної площі земельних ділянок, які можуть перебувати у власності однієї особи, на банки не поширюватиметься. Тобто, банки зможуть набувати у власність необмежену кількість ділянок.
Проте банки зможуть набувати у власність сільськогосподарські землі лише в порядку звернення стягнення на них. Тобто, тільки якщо земельна ділянка була передана в рахунок забезпечення кредитного зобов’язання, яке не було виконано, банк зможе набути її у власність. Закон, крім того, зобов’язує банк відчужувати набуті ним земельні ділянки на земельних торгах протягом двох років після набуття їх у власність. На земельних торгах такі земельні ділянки зможуть придбати лише ті, кому Закон дозволяє мати у власності сільськогосподарські землі, тобто громадяни України, територіальні громади та держава.
Якщо банк не відчужить земельну ділянку протягом цього строку, така ділянка буде конфіскована за рішенням суду. Слідкувати за тим, щоб банк відчужував земельні ділянки вчасно, та відповідно звертатись до суду з позовом про конфіскацію земельних ділянок повинен буде орган, що здійснює контроль за використанням та охороною земель.
Наразі цим органом є Держгеокадастр, проте в рамках проведення земельної реформи планується передати ці функції обласним, Київській та Севастопольській державним адміністраціям, виконавчим органам сільських, селищних, міських рад.
Вказані норми стимулюватимуть банки до кредитування малого та середнього агробізнесу, фермерів. Законодавець передбачив чіткий механізм, як земельні ділянки, набуті банками, повертатимуться у власність аграріїв. Тому, якщо цей механізм працюватиме, як запланував законодавець, а відповідні державні органи дійсно слідкуватимуть за виконанням банками свого обов’язку вчасно відчужувати земельні ділянки, можна очікувати на позитивний ефект від прийнятого Закону – виграють і банки, і аграрії.
Владислава Магалецька, співголова Комітету з питань агропродовольчого бізнесу Спілки Українських Підприємців
Відкриття ринку землі: які зміни для банків?
1. Позитивною зміною є кредитування під заставу землі. Так, банкам пропонується дозволити набувати землю у власність виключно у разі стягування предмета застави за неповернені кредити. Така опція надає можливість компаніям, та особливо малим фермерам, отримати необхідні кредити та оперувати своїми ресурсами та активами. Банки також чекають на розширення можливостей кредитування реального сектору економіки. Це win win situation, як для аграріїв та і фінансового сектору. Продаж землі має відбуватись через прозорі, конкурентні механізми; необхідно запровадити ефективні програми фінансової підтримки малих та середніх господарств з метою здешевлення кредитів на придбання землі та зменшення ризику за такими кредитами для банків. Якщо забезпечити комфортні умови для малих фермерів та мінімум обмежень, то можна досягти додаткового зростання ВВП більше за 3%. Чи насправді банки зможуть набувати у власність необмежену кількість ділянок?
2. Можливість відчуження банками і кредитними установами на торгах протягом 2 років з дня набуття права власності земельних ділянок, що стають предметом застави, не означає цілеспрямоване надбання угідь. Агро компанії можуть кредитуватися під заставу, наприклад, великої сільськогосподарської техніки, що не робить банки монополістом в сегменті аграрної техніки. Але, активне впровадження та імплементація антикорупційних та анти рейдерських механізмів є критично важливим для нових умов функціонування ринку.
Олег Шевцов, співголова Комітету з питань агропродовольчого бізнесу Спілки Українських Підприємців
Підводні камені закону про ринок землі: за і проти
1. Позиція комітету з питань агропродовольчого бізнесу СУП була за значно ліберальніший варіант ринку землі, проте, навіть прийнята редакція – це безумовно крок вперед для розвитку аграрного ринку країни. З урахуванням обмежень щодо кількості земель, що можуть бути придбані в одні руки (фізичної особи) не більше 100 га, та зважаючи, що фактично реформа буде запущена з 1 липня 2021 року найближчим часом очікувати будь-якого ефекту не варто. Звичайно, що прямим наслідком прийняття законопроекту 2178-10 для економіки нашої країни є отримання траншу МВФ. У випадку відкриття ринку для юридичних осіб це може мати більш значний вплив на економіку нашої країни. Залишається лише сподіватись, що до 2024 року рецесія буде завершена і компанії матимуть змогу стати повноправним власниками землі, яку вони обробляють. Також, вважаю важливим, з метою уникнення нездорової спекуляції на купівлі–продажі земельних ділянок ввести обмеження на строк, протягом якого після купівлі земельної ділянки така земельна ділянка може бути перепродана, подарована, внесена у статутний капітал або відчужена будь-яким іншим чином, окрім звернення стягнення на іпотечне майно фінансовими установами. Досить міфів. Хто ж все-таки виграє від скасування мораторію на продаж землі в Україні?
2. Можливості вільно купувати та продавати землю сільськогосподарського призначення, безумовно, є прогресивним та виправданим кроком, який, крім очевидного позитивного впливу на економіку країни, має важливі політичне та соціальне значення. Надання можливості відкрито та легально купувати українську сільськогосподарську землю матиме наслідком підвищення рівня культури усіх учасників ринку та виведе еволюційним шляхом вітчизняний агробізнес на більш високий рівень розвитку, наблизивши його до найкращих іноземних зразків. Але ми вважаємо, що негативним прикладом обмеження прав мільйонів власників земельних ділянок є визначення обмеженого кола покупців. У той же час, такий підхід призведе до штучного та невиправданого заниження ринкових цін на землю, тобто до погіршення стану усіх землевласників. Чекаємо на референдум.