Земля-2025: що буде з невитребуваними паями та залишками колективної власності

Земельна реформа в Україні подолала чергову сходинку. Тепер землі сільськогосподарського призначення до 10 тис. га можуть набувати у власність і юридичні особи. Давайте заглянемо в майбутнє і поговоримо про те, що зміниться в земельних правовідносинах наступного року.

Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час!

Доля земельних часток (паїв)

Якщо до 1 січня 2025 року власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформив право власності на земельну ділянку, то він вважається таким, що відмовився від одержання земельної ділянки.

Така невитребувана земельна частка (пай) після формування її в земельну ділянку за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради (у разі необхідності формування) за заявою відповідної ради на підставі рішення суду передається в комунальну власність територіальної громади, на території якої вона розташована, в порядку визнання майна безхазяйним.

За позовом власнику невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємцю в разі пропуску строку для оформлення права власності на земельну ділянку з поважної причини суд може визначити додатковий строк, достатній для такого оформлення. У разі відсутності земель сільськогосподарських угідь колективної власності така земельна частка (пай) може бути виділена в натурі (на місцевості) за рахунок земель запасу комунальної власності відповідної територіальної громади (за наявності таких земель).

Протягом семи років із дня державної реєстрації права комунальної власності на земельну ділянку, сформовану з невитребуваної земельної частки (паю), забороняється передача її у приватну власність (крім передачі її власнику невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємцям).

Про цю норму ст. 13 Закону «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» (далі — Закон № 899) останнім часом говорять багато.

Вона сформульована доволі чітко. І мета її цілком зрозуміла — завершити нарешті процедуру паювання земель, яка стартувала 28 років тому (маю на увазі початок видання сертифікатів на право на земельну частку (пай)).

Проте увага саме до цієї норми дещо надмірна, адже стосується вона лише невитребуваних земельних часток (паїв). На жаль, актуальної статистичної інформації щодо кількості невитребуваних земельних часток автору знайти не вдалося. Але на кінець 2018 року їх по всій Україні налічувалося 122 тисячі. Очевидно, зараз їх менше. А від загальної кількості паїв (близько 7 мільйонів) це становить менше 2%. Водночас можна стверджувати, що переважна їх більшість — це земельні частки померлих власників, спадкоємці яких з тих чи інших причин не вступили в свої права (спадкоємці відсутні, невідомі або не знають про існування такої спадщини). І зробити це (поновити строк на прийняття спадщини) їм із кожним днем все важче, оскільки зробити це можна лише в судовому порядку. Для цього потрібно мати дійсно поважну причину пропуску строку для подання заяви про прийняття спадщини.

Тому виділення в натурі невитребуваних земельних часток (паїв) — питання хоч важливе й актуальне, але стосується невеликої кількості осіб. Важливіше інше питання — доля колективної власності на землю як такої.

«Допаювання»

Намагаючись остаточно вирішити долю колективної власності, Верховна Рада доповнила Закон №899 новою ст. 14¹ «Особливості використання та розпорядження землями, що залишилися у колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства» (див. Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні», далі — Закон №2498).

Впадає в око назва статті. Словами «що залишилися у колективній власності» законодавець підтвердив, що право колективної власності на землю все ще існує. Зрозуміло, що більша частина земель колективної власності була розпайована і вже має приватних власників. Але ж паювалися не всі землі! Тож яка доля таких земель?

Почитаємо ст. 14¹: «У разі якщо власники земельних часток (паїв) після розподілу земельних ділянок, що підлягали паюванню, до 1 січня 2019 року не прийняли рішення про розподіл інших земель, що залишилися у колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, що не було припинено як юридична особа, та якщо такі землі не передані у власність у порядку, визначеному законом, розподіл таких земель проводиться згідно з вимогами цієї статті за згодою більшості осіб, визначених абзацами другим-четвертим частини першої статті 1 цього Закону, яким були виділені земельні ділянки в розмірі земельної частки (паю)».

Стоп! Що означає слово «якщо»? Адже до 01.01.2019 інші землі (крім тих, що підлягали паюванню) розподілити було неможливо! Це стало можливо лише з набранням чинності Законом №2498, тобто з 01.01.2019, а не до 01.01.2019. Відверта хиба!

Варта уваги і фраза «що не було припинено як юридична особа». Вона щільно пов’язана з іншою новелою, внесеною Законом №2498 до Перехідних положень Земельного кодексу: «21. Установити, що з дня набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні» землі колективних сільськогосподарських підприємств, що припинені (крім земельних ділянок, які на день набрання чинності зазначеним Законом перебували у приватній власності), вважаються власністю територіальних громад, на території яких вони розташовані. Зазначений Закон є підставою для державної реєстрації права комунальної власності на земельні ділянки, сформовані за рахунок земель, які в силу зазначеного Закону переходять до комунальної власності».

Логіка законодавця очевидна: якщо КСП було припинено, нерозпайовані землі перейшли в комунальну власність, інакше застосовуємо ст. 14¹ Закону №899. Та практика, на жаль, свідчить про неправильне тлумачення цих норм. Зокрема, працівники прокуратури і в судових спорах, і в кримінальних справах намагаються відстоювати позицію, що реорганізація КСП також (нарівні з ліквідацією) є його припиненням. А хіба не так? Так, але за законодавством, чинним сьогодні! Але ж на момент реорганізації (масово вона проводилися в першому кварталі 2000 року відповідно до Указу Президента №1529/99 від 03.12.99) ст. 37 Цивільного кодексу УРСР передбачала, що «юридична особа припиняється шляхом ліквідації або реорганізації (злиття, поділу або приєднання)». Тобто реорганізація шляхом перетворення (переважна більшість КСП обрала саме цей шлях) не мала наслідком припинення юридичної особи.

Тепер, власне, про розподіл залишків колективної власності. Стаття 1 Закону №899 визначає, хто має право на земельну частку (пай). Абзаци 2–4 говорять про членів (колишніх) КСП, їхніх спадкоємців та осіб (у тому числі юридичних), «які відповідно до законодавства України набули право на земельну частку (пай)». Остання категорія вимагає пояснення. Йдеться про тих, хто придбав земельні частки в період з 1996 по 2001 рік (тобто до запровадження мораторію на їх відчуження законом «Про угоди щодо відчуження земельної частки (паю)» від 18.01.2001).

Виключені з кола осіб, які можуть брати участь у розподілі, лише евакуйовані з Чорнобильської зони.

Сам розподіл проводиться «за згодою більшості». Вочевидь, законодавець розумів, що отримати одностайне рішення технічно неможливо. А чи можливо отримати згоду більшості? Поміркуємо.

«Організація розподілу земель, що залишилися у колективній власності, здійснюється сільською, селищною, міською радою, на території якої такі землі розташовані.

З метою інформування осіб, зазначених у частині першій цієї статті, про проведення розподілу земель, що залишилися у колективній власності, сільська, селищна, міська рада розміщує у загальнодоступних місцях відповідних населених пунктів, публікує у друкованих медіа районної державної адміністрації або районної ради та оприлюднює на власному офіційному вебсайті (за наявності) оголошення про проведення зборів».

Як багато з колишніх власників земельних паїв прочитають такі оголошення? А якщо врахувати, що частина (значна, якщо врахувати спадкоємців) не проживає в цьому населеному пункті? А як багато з тих, хто прочитав оголошення, зголосяться на участь у зборах?

Очевидно, щоб зібрати кворум на зборах, треба добряче попрацювати. Але чи зацікавлена в такій роботі місцева рада? Будемо цинічними: органу місцевого самоврядування привабливіше дочекатися 2025 року й отримати в своє розпорядження додаткові земельні ресурси, аніж мати клопіт з організацією та проведенням зборів. Про це свідчить і досвід автора, який працює і з власниками земельних паїв, і з органами місцевого самоврядування, і якому досі не відомо хоча б про один випадок ініціювання місцевою радою проведення таких зборів.

Але повернемося до питання більшості. Стаття 14¹ Закону №899 передбачає, що «розподіл земельних ділянок проводиться за умови реєстрації більшості осіб…», і ця ж сама більшість (а не більшість від присутніх) має проголосувати за проведення розподілу. Чи проголосують? На перший погляд, жодних перешкод для цього не існує — хто ж відмовиться від зайвого клаптика землі?

Та якщо учасники зборів будуть більш поінформовані, в них можуть виникнути сумніви щодо голосування. Адже йдеться про розподіл невеликих (порівняно з попереднім паюванням) площ землі між великою (всіма особами, хто має право на земельну частку, а не тільки тими, що взяли участь у зборах) кількістю осіб. Отже, кожному дістанеться насправді клаптик землі. Але щоб його отримати, доведеться ще сформувати відповідні земельні ділянки, тобто розробити відповідну документацію із землеустрою. А за це треба платити гроші. І навіть якщо ці витрати окупляться за кілька років, завжди знайдеться той, хто не захоче платити і відповідно не проголосує на зборах (скоріше, взагалі на них не з’явиться).

Ситуацію можна зрушити з місця, якщо знайдеться зацікавлена третя особа. Скажімо, місцевий агровиробник, який прагне надалі скупити (вже можна) або орендувати «допайовані» землі. За це він готовий буде і посприяти в проведенні зборів, і оплатити виготовлення документації із землеустрою. Але такого агровиробника (знаємо один приклад) долають сумніви. По-перше, йому потрібні всі «допайовані» землі, оскільки створення черезсмужжя («шахматки») з доволі маленькими за площею ділянками може звести нанівець доцільність всієї схеми. А що як, отримавши землю, власник не стане укладати договір? Звісно, можна подбати про укладення попередніх договорів, але це додаткові витрати. Плюс можливі витрати на судові процеси (якщо хтось порушить попередній договір).

Наслідок: положення ст. 14¹ Закону №899 щодо розподілу нерозпайованих земель практично не застосовуються. Можливо, на це і розрахував законодавець? Дати формальну можливість розпорядитися своєю власністю без реальних механізмів її реалізації і чекати відсічної дати, коли ця власність перетвориться на комунальну?

Передача земель у комунальну власність

Ще одна цікава норма згаданої статті: «землі, зазначені у частині четвертій статті 7 цього Закону, які залишилися у колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, підлягають безоплатній передачі до комунальної власності територіальної громади, на території якої вони розташовані».

Йдеться про:

• деградовані, малопродуктивні, техногенно забруднені сільськогосподарські угіддя, що підлягають консервації;
• заболочені землі;
• землі, на яких розташовані розвідані родовища корисних копалин загальнодержавного значення, запаси яких затверджені в установленому законодавством порядку;
• землі під полезахисними лісовими смугами;
• землі під водними об'єктами;
• землі під господарськими шляхами, прогонами, польовими дорогами, у тому числі запроектованими у проекті землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв);
• землі, які відповідно до закону не можуть перебувати у приватній власності;
• землі під будівлями, спорудами, іншими об'єктами нерухомого майна;
• землі, які передаються до запасу та резервного фонду;
• інші землі несільськогосподарського призначення.

Сам список вартий уваги. По-перше, землі під полезахисними лісовими смугами та польовими дорогами фактично вже є комунальною власністю з моменту набрання чинності Законом №2498. По-друге, інших (останній абзац цитати) земель несільськогосподарського призначення в колективній власності просто не було! Адже всі землі колективної власності надавалися для ведення сільськогосподарського виробництва і саме таке цільове призначення зазначене в державних актах.

Але це дрібниці. Важливе інше, а саме фраза «підлягають безоплатній передачі». Залишимо поза увагою сам факт такого дарування (а як інакше назвати безоплатне передання?). Натомість зосередимося на дієслові «підлягають». Як саме підлягають передачі, не написано. Спираючись на звичаї ділового обороту, зробимо висновок: за актом приймання-передання. Хоча й це не просто, адже передати можна конкретно визначене майно (земельні ділянки, а не землі). Тобто доведеться розробити документацію із землеустрою, сформувати земельні ділянки («їх формування може здійснюватися за проектом землеустрою щодо відведення земельних ділянок або технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель» — говориться далі в ст. 14¹) та зареєструвати їх у Державному земельному кадастрі. Але це питання суто технічне. А хто саме має передати такі землі в комунальну власність?

Очевидна для юриста відповідь — власник. І оскільки КСП вже не існує, то власником, вочевидь, є його правонаступник, до якого перейшли і права, і обов’язки правопопередника. Але з цим маємо дві проблеми. По-перше, власник не захоче дарувати актив, на якому він може заробляти. По-друге, держава (місцеві ради, органи прокуратури) не хоче погоджуватися з наявністю повноважень у правонаступників КСП розпоряджатися землею колективної власності. У господарських судах достатньо спорів щодо прав на землю таких правонаступників, а в судах загальних вже стартували розгляди кримінальних справ щодо тих правонаступників КСП, які зареєстрували (та як вони посміли?!) за собою ці права.

Можливо, тоді рішення про передання земель у комунальну власність мають прийняти загальні збори власників земельних часток? За аналогією з «допаюванням». Приваблива ідея, але власники земельних часток не є (і не були!) органом управління КСП. Ба більше, з кожним днем дедалі більше паїв переходить у власність спадкоємців колишніх членів КСП, а останнього вже не існує. Крім цього, повноваження таких зборів чітко визначені Законом №899 (ст.ст. 7, 9, 14¹) і підстави розширяти коло цих повноважень немає. Нарешті згадаємо, що збори власників земельних паїв не є юридичною особою і відповідно не можуть бути позивачем чи відповідачем в суді.

Наслідок: норми Закону №899 щодо безоплатної передачі частини земель у комунальну власність не працюють і не працюватимуть.

Розпорядження чужими землями

Читаємо статтю далі. «До державної реєстрації права власності на земельні ділянки, що залишилися у колективній власності, сільська, селищна, міська рада може надати такі земельні ділянки в оренду на строк до державної реєстрації права власності на такі земельні ділянки». Як на мене, дуже небезпечний прецедент, коли законодавець дозволяє одній особі (тут органу місцевого самоврядування) розпоряджатися власністю іншої особи. Втім мета цієї норми зрозуміла — не дозволити землям «гуляти». Але як тоді бути з правонаступниками КСП, до яких перейшли права на землю? Зверніть увагу: в цій нормі відсутнє уточнення «підприємств, що припинені». Тобто цілком можлива ситуація, коли правонаступник КСП продовжує працювати на землі, аж раптом місцева рада віддає цю ж землю комусь в оренду! Крім цього, це можна зробити навіть із наявними КСП («живих» КСП залишилося не багато, але ж вони є)!

Та на практиці такого, на щастя (?), зустрічати поки не доводилися. Місцеві ради (не без підтримки прокуратури) воліють вважати всі ці землі комунальними (через розширене тлумачення п. 21 Перехідних положень ЗК), не чекаючи 2025 року.

Ну й нарешті: «У разі якщо до 1 січня 2025 року протокол про розподіл земель, що залишилися у колективній власності після розподілу земельних ділянок між особами, визначеними абзацами два-чотири частини першої статті 1 цього Закону, яким були виділені земельні ділянки в розмірі земельної частки (паю), не оформлений у порядку, визначеному цією статтею, та не поданий на затвердження органу місцевого самоврядування, вважається, що суб'єкти права колективної власності відмовилися від права колективної власності на землю, а зазначені землі (крім невитребуваних часток (паїв) і сформованих за їх рахунок земельних ділянок, а також нерозподілених земельних ділянок) передаються у комунальну власність в порядку визнання майна безхазяйним».

Зауважимо, що суб’єктом права колективної власності було саме КСП (ч. 2 ст. 7 Закону «Про колективне сільськогосподарське підприємство» та ст. 5 ЗК в редакції від 13.03.92). Але саме про цього суб’єкта законодавець, здається, забув, фактично дозволивши без його згоди та рішення суду відібрати власність на землю.

Сьогодні вже можна говорити про певну сформовану (на рівні Касаційного господарського суду) практику, коли правонаступникам КСП (здебільшого) відмовляють у захисті прав на землю. Щоправда, до Великої Палати Верховного Суду жодна з таких справ, на жаль, не потрапила. Можливо, і не потрапить. Утім, повернення до цієї категорії спорів можливе і після 2025 року. Після того, як свою позицію щодо такого способу припинення права володіння землею висловить ЄСПЛ.