Коротко про законопроєкт Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини.
Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! Незабаром у Верховній Раді України на пленарних засідання почнеться розгляд у другому читанні проєкту Закону про здійснення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду (далі — Законопроєкт). Зазначений Законопроєкт був внесений Кабінетом Міністрів України ще у 2021 році та передбачає здійснення комплексних заходів з реконструкції та (або) знесення застарілого житлового фонду, який станом на сьогодення вже не відповідає нормативним вимогам щодо його безпечної експлуатації. Розробники очікують, що реалізація положень Законопроєкту дозволить: власникам квартир та нежитлових приміщень у застарілому житловому фонді — отримати в нових чи осучаснених будинках повністю нові або ж відремонтовані квартири та нежитлові приміщення, які відповідають сучасним вимогам до будівель та споруд; територіальній громаді та органам місцевого самоврядування — поліпшити соціальну інфраструктуру, умови проживання осіб, що перебувають на квартирному обліку та зменшити навантаження органів місцевого самоврядування в частині проведення відповідних будівельних робіт; приватним інвесторам-забудовникам — отримати прибуток від виконання замовлень на проведення реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду або ж знесення і спорудження нових об’єктів взамін непридатних для відновлення. Історія справи Ні для кого не секрет, що в Україні налічується значна кількість застарілих будинків, строк експлуатації яких вже давно сплив або ж невдовзі завершиться. Така ситуація склалася, зокрема, у зв’язку з історичними особливостями прогнозування та планування забудови території населених пунктів за радянських часів. Зокрема, при спорудженні так званих «хрущовок» при радянській владі вважалося, що таке недовговічне житло із доволі обмеженими строком експлуатації і техніко-економічними показниками є лише тимчасовим, таким, що дозволить вирішити нагальну проблему дефіциту житла, а із подальшим стрімким розвитком комуністичного суспільства буде знесене та замінене на вже нове, більш якісне та довговічне житло. Цікавим є той факт, що перший серійний проєкт панельної «хрущовки» розробив Віталій Лагутенко, який є дідом Іллі Лагутенко — фронтмена відомого гурту «Мумій Троль» з держави-агресора. Як зазначено у пояснювальній записці до Законопроєкту: «В Україні наявна велика кількість об’єктів житлового фонду, граничний строк експлуатації яких закінчився або збігає. Загальна площа застарілого житлового фонду за даними Державної служби статистики (станом на 01 січня 2017 року) складає 4,33 млн. м3. Наразі згідно зі статистичними даними, отриманими від органів місцевого самоврядування у 2019 році, на території України налічується 30 380 багатоквартирних житлових будинків віднесених до застарілого житлового фонду, а саме: збудованих включно до 1919 року — 7 646 (58 визнані аварійними); збудованих у період з 1920–1953 роки — 9 693 (45 визнані аварійними); збудовані у період з 1954–1969 роки — 7 192 (40 визнані аварійними); збудовані у період з 1970–1989 роки — 5 364 (24 визнані аварійними); збудовані у період з 1990–2010 роки — 785. Продовження експлуатації таких будинків несе в собі не тільки некомфортне існування мешканців таких об’єктів, а й пряму загрозу для їхнього життєвого середовища». Варто зауважити, що досліджуваний Законопроєкт не є першою спробою врегулювати на законодавчому рівні питання із застарілим житловим фондом. Так, ще у 2006 році було прийнято Закон України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», який набув чинності ще у січні 2007 року, проте так і не почав належно працювати на практиці. У зв’язку із останнім у подальшому були неодноразові спроби «замінити» вищезгаданий Закон від 2006 року. Так, тільки у період 2019–2020 років вже було розроблено та оприлюднено три законопроєкти, направлені на «заміну» Закону від 2006 року, проте жоден із таких законопроєктів так і не «перетворився» у відповідний новий закон. Водночас досліджуваний Законопроєкт вже пішов далі за своїх «попередників», адже жоден із них не «просувався» до другого читання у Верховній Раді України. Практичний алгоритм Законопроєкту Якщо коротко, то визначений Законопроєктом алгоритм у загальних рисах передбачає, що: органи місцевого самоврядування ухвалюють рішення про комплексну реконструкцію будинків на відповідній території кварталу (мікрорайону), визначають перелік застарілих будинків на цій території, встановлюють критерії, яким має відповідати приватний інвестор-забудовник, проводять конкурс серед забудовників та визнають переможця, який і буде виконувати роботи з комплексної реконструкції, укладають із ним відповідний договір; інвестор-забудовник має забезпечити отримання вихідних даних, розроблення проєкту комплексної реконструкції кварталу (мікрорайону), розроблення та експертизу проєкту будівництва, отримання дозвільних документів на будівництво, створення маневреного житлового фонду для тимчасового відселення власників житла та нежитлових приміщень, власне, реконструкцію або ж знесення непридатних для проживання будинків та спорудження взамін них нових, введення об’єктів в експлуатацію; співвласники будинку, включеному до плану комплексної реконструкції, голосують на зборах співвласників та приймають рішення про комплексну реконструкцію будинку (у випадку, якщо не набрана достатня кількість голосів – будинок виключається з проєкту комплексної реконструкції); власники (наймачі) окремих приміщень у будинку укладають індивідуальні договори із інвестором-забудовником щодо відселення на період комплексної реконструкції будинку, якщо така проводиться з обов’язковим відселенням до тимчасового житла (у разі відмови від укладення договору власник може бути відселений за судовим рішенням), водночас відселення з будинків, визнаних непридатними для проживання, проводиться без погодження із власником у примусовому порядку на підставі судового рішення. Якщо комплексна реконструкція проводиться із обов’язковим тимчасовим відселенням власників квартир та інших приміщень у будинку, такі повідомляються про відселення не пізніше, ніж за 2 місяці до початку реконструкції, та до початку реконструкції їм надається рівноцінне тимчасове житло (власникам нежитлових приміщень — рівноцінні нежитлові приміщення) на підставі договору найму. Останній укладається між власником приміщення, приватним інвестором-забудовником та органом місцевого самоврядування і підлягає нотаріальному посвідченню. Під рівноцінним приміщенням для цілей Законопроєкту розуміється рівноцінне за площею та кількістю кімнат житлове чи нежитлове приміщення. Якщо ж комплексна реконструкція проводиться без обов’язкового тимчасового відселення власник приміщення у такому будинку за власним бажанням також має право на укладення договору найму на тимчасове відселення до іншого рівноцінного приміщення на час реконструкції будинку. Якщо ж проєктом реконструкції передбачене знесення застарілих будинків зі спорудженням нових, що може проводить винятково у разі неможливості відновлення будинку, власники приміщень мають право отримати у власність рівноцінне приміщення у іншому будинку чи грошову компенсацію. Водночас будівництво нових («стартових будинків» мовою Законопроєкту) взамін тих, що підлягають знесенню, повинно проводитись у межах кварталу (мікрорайону) реконструкції, а у разі неможливості — у межах суміжного кварталу (мікрорайону). Питання реалізації положень Законопроєкту Законопроєкт має низку практичних недоліків, на які вже звернули увагу фахівці та представники громадськості. Так, багато питань виникає до відсутності у Законопроєкті чітких і прозорих визначень, критеріїв та процедури віднесення тих чи інших будинків до «застарілих», та до наділення Законопроєктом органів місцевого самоврядування та Мінрегіону практично необмеженими повноваженнями щодо самостійного безконтрольного встановлення таких критеріїв і процедур на власний розсуд. А саме, згідно з положеннями Законопроєкту передбачено, що Мінрегіон затверджує типовий порядок віднесення будинків до застарілого житлового фонду. Сільські, селищні, міські ради у свою чергу приймають рішення про віднесення конкретних будинків до застарілого фонду, керуючись розробленими на основі типового порядку Мінрегіону порядком, затвердженим виконавчим органом відповідної ради. Як показує практика, надання окремим учасникам відносин у певній сфері практично необмежених повноважень з визначення «правил гри», без встановлення належного контролю, який неможливий при існуванні невизначеностей правового регулювання на вищому рівні, завжди сприяє виникненню корупційних ризиків та інших зловживань такими суб’єктами. Не менше питань є й до відсутності у Законопроєкті чіткого визначення засад, умов та порядку проведення конкурсів на визначення приватних забудовників, які будуть реалізовувати замовлення на проведення реконструкції застарілих будинків та інші будівельні роботи. Так, згідно з Законопроєктом саме органами місцевого самоврядування визначаються умови та порядок проведення конкурсу, умови кваліфікаційного відбору учасників конкурсу, строки його проведення тощо. Така невизначеність і широта повноважень органу місцевого самоврядування також здатна потягти зловживання, зокрема, корупційні, при проведенні конкурсних відборів і обранні забудовників-переможців. Зрештою Законопроєкт має й інші суттєві особливості, що можуть перешкоджати ефективній практичній реалізації його положень та дотриманню прав осіб, зокрема, забудовників, що беруть участь у конкурсах, власників житлових та нежитлових приміщень у будинках, що підлягатимуть реконструкції, інших осіб, що мають права на приміщення у будинках (іпотекодержателей, наймачів тощо). Зазначене пов’язане із чисельними прогалинами з врегулювання питань, що неодмінно виникатимуть у процесу реалізації існуючих положень Законопроєкту, який не є достатньо детальним та чітким. Крім того, Законопроєкт містить велику кількість термінологічних та інших неузгодженостей із чинними правовими актами, дотичними до будівельної та житлової сфери, про що було зазначено у висновку Головного науково-експертного управління апарату ВРУ. Висновки Житлова сфера в Україні сьогодні є дуже чутливою, подекуди проблемною та болючою. З однієї сторони, питання оновлення застарілого житлового фонду має невідкладне стратегічне значення через велику кількість будинків, що перебувають у незадовільному, аварійному чи непридатному для проживання стані. З іншої сторони, розв’язання цього питання потребує виваженого комплексного підходу, що передусім гарантував би власникам житлових та інших приміщень у застарілих будинках дотримання їх житлових та інших прав. Водночас досліджуваний Законопроєкт має на разі цілу низку особливостей, що можуть потягнути за собою труднощі у практичній реалізації його мети та завдань, порушення прав учасників будівельного ринку та мешканців або ж власників нежитлових приміщень, а також сприяти корупційним та іншим зловживанням. У разі, якщо надалі за результатами розгляду Законопроєкту Верховна Рада ухвалить рішення про прийняття закону в цілому і направить на підпис Президенту України, судова система неодмінно стикнеться з масштабною хвилею нових судових суперечок і необхідністю напрацювання нових унікальних підходів до врегулювання відносин в усіх сферах, які зачіпатиме новий закон.
15 листопада 2023, 14:18