Користування землею в Україні є платним. Це імперативна норма законодавства, з якою виникають труднощі практичного застосування, зокрема, у разі переходу права власності на нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці державної або комунальної власності. Згідно зі ст. 120 ЗК України, у випадку відчуження нерухомого майна право власності чи право користування відчужувача земельною ділянкою, на якій таке майно розташоване, припиняється. При цьому до набувача нерухомого майна переходить право власності на земельну ділянку або право користування земельною ділянкою в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землекористувача. Крім того, відповідно до Закону України «Про оренду землі» (ч. 3 ст. 7), договором, який передбачає набуття права власності на нерухоме майно, припиняється договір оренди земельної ділянки, на якій таке майно розташоване, в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Такі положення законодавства начебто закріплюють автоматичне припинення права користування та дії договору оренди землі у попереднього власника нерухомості й виникнення права користування землею у нового її власника. Водночас, за наявної практики, новий власник нерухомості, вірогідно, звертатиметься за переоформленням титульних документів на землю, що з огляду на свою бюрократичність є достатньо тривалим процесом та зазвичай вимагає більше часу, ніж відведено на такі процеси відповідними нормативними актами. У зв’язку з цим постає питання, хто повинен сплачувати плату за землю протягом перехідного періоду: відчужувач нерухомості, у якого є формально чинний договір оренди землі, але який не користується земельною ділянкою, чи новий власник нерухомого майна, який ще не уклав договір оренди землі, але є фактичним користувачем земельної ділянки під нерухомістю, права на яку він набув?
З одного боку, застосування автоматичного припинення права користування земельною ділянкою на підставі ст. 120 ЗК України ще не прижилося на практиці. З метою мінімізації податкових ризиків, пов’язаних з можливим донарахуванням податковими органами зобов’язань з плати за землю на підставі чинного договору оренди землі та, відповідно, з метою уникнення судових процесів з податковими органами з цього приводу, відчужувачі нерухомого майна часто продовжують платити орендну плату за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташоване, до переоформлення права оренди землі на нового власника нерухомості. В окремих випадках відчужувачу та набувачу нерухомого майна вдається домовитися про компенсацію орендних платежів за користування землею у перехідний період. Альтернативою такому сценарію може бути розірвання відчужувачем договору оренди землі в судовому порядку на підставі переходу права власності на нерухоме майно до нового власника, що потребуватиме часу та додаткових ресурсів.
З іншого боку, не до кінця врегульованим залишається питання виникнення зобов’язання щодо сплати плати за землю у нового власника нерухомості, яка розташована на земельній ділянці. На думку Верховного суду України, обов’язок сплати земельного податку для його платника – власника земельної ділянки або землекористувача – виникає з моменту набуття (переходу) в установленому законом порядку права власності на земельну ділянку чи права користування нею та триває до моменту припинення (переходу) цього права. До нового власника об’єкта нерухомості переходить також встановлений податковим законом обов’язок щодо сплати податку за земельну ділянку, на якій розташоване набуте ним майно (Постанова ВСУ у справі №2а-10596/12/2670 від 12.09.2017 р.).
Чинною редакцією ПК України (п. 287.1) передбачено, що власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою. Право власності на земельну ділянку, право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (ст. 125 ЗК України). У разі переходу права власності на нерухоме майно податок за земельні ділянки, на яких таке майно розташоване, сплачується з дати державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку (п. 287.6 ПК України).
Таким чином, можна зробити висновок, що обов’язок зі сплати за землю виникає у нового власника нерухомості з моменту переоформлення ним права власності чи користування земельної ділянки, тобто з моменту держаної реєстрації прав на земельну ділянку, яка здійснюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». З такою позицією погоджуються податкові органи, які у своїх консультаціях посилаються на зазначені вище положення ПК України.
Однак наразі не зовсім зрозуміло, яким чином положення ПК України співвідносяться з Положенням про плату за землю в м. Києві, затверджене Рішенням Київської міської ради №242/5629 від 23.06.2011 р. (далі – Положення), п. 5.4 якого встановлює плату за користування земельними ділянками, право власності на які або право оренди яких у встановленому законодавством порядку не оформлено, в тому числі у разі переходу права власності на нерухоме майно, у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок.
Згідно з ПК України (п. 10.4), встановлення місцевих податків та зборів, не передбачених кодексом, забороняється. При цьому ПК України не передбачено встановлення такого податку як плата за користування земельними ділянками, право власності на які або право оренди яких у встановленому законодавством порядку не оформлено. Такого висновку дійшов Київський Апеляційний Адміністративний Суд у справі №826/10434/16 від 27.06.2017 р., який визнав п. 5.6. (у чинній редакції п. 5.4) Положення незаконним і таким, що не відповідає правовому акту вищої юридичної сили. Касаційне оскарження відповідності цього пункту Положення нормам законодавства ще триває.
Отже, набувач прав на нерухоме майно у м. Києві, сплачуючи плату за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташоване, з моменту переоформлення права її оренди, несе ризик донарахування податковими органами плати за користування землею під таким майном на підставі відповідних вимог Положення до переоформлення прав на земельну ділянку, а також ризик подвійної сплати за землю, якщо погодиться компенсувати орендні платежі відчужувачу нерухомого майна.
За описаних вище обставин може скластися ситуація, коли у перехідний період плату за землю ніхто не здійснює. При цьому податкові органи відзначають, що використання земельної ділянки без оформлення відповідного права є порушенням законодавства, а тому новий власник нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, права на яку не оформлені, повинен якнайшвидше звернутися до відповідних органів для їх оформлення. Крім того, не виключено, що за безпідставне користування земельною ділянкою органи спробують стягнути збитки з фактичних землекористувачів. Така практика активно поширюється територією України та спонукає фактичних землекористувачів до оформлення прав на земельну ділянку.
Підсумовуючи, варто зазначити, що переоформлення титульних документів на право користування земельною ділянкою у разі переходу права власності на нерухоме майно, що на ній розташоване, на тих самих умовах, що існували для попереднього землекористувача, має бути максимально простим процесом, що не вимагатиме додаткових часових та матеріальних ресурсів. На фоні регулярних змін до законодавства, які охоплюють також земельні правовідносини, спрощення таких базових механізмів як переоформлення права оренди землі має бути першочерговим завданням.