 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Війна в Україні триває. Питання продовольчої безпеки нашої держави є як національною, так і глобальною проблемою. З метою уникнення кризи сільськогосподарського виробництва та неефективного використання земель сільськогосподарського призначення 24.03.2022 відбулось прийняття Верховною Радою України Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану».
Внаслідок запровадження воєнного стану та безлічі інших насущних проблем багато фермерів, землевласників та землекористувачів могли залишити поза увагою суттєві зміни, які вносить цей Закон до процедур формування земельної ділянки з метою передачі її в оренду, передачі землі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, до порядку передачі земельних ділянок в суборенду, поновлення договорів оренди землі та безлічі інших.
Як зазначено в пояснювальній записці до проєкту Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану», який було одержано Верховною Радою України 19.03.2022, завданням законопроєкту є спрощення набуття прав користування на земельні ділянки сільськогосподарського призначення в умовах воєнного стану з метою їх раціонального використання у 2022 році для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та забезпечення продовольчої безпеки України.
Прийнятим Законом було ухвалено зміни до Земельного кодексу України, законів України «Про оренду землі», «Про землеустрій», «Про Державний земельний кадастр», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Основним, на що землевласники та землекористувачі мають звернути увагу, є:
- автоматичне поновлення на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення як державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування, так і приватної власності;
- передача в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на строк до одного року земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності здійснюється в електронній формі без проведення земельних торгів. Окрім того, на землекористувача накладається низка заборон, що стосуються, наприклад, заборони передачі землі в суборенду, будівництва на ній об’єктів нерухомого майна, відчуження, передачі в заставу (іпотеку) права користування такою земельною ділянкою, та безліч інших обмежень. Окрім того, Закон передбачає, що розмір орендної плати не може перевищувати 8 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що визначається від середньої нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області;
- передбачаються права районних військових адміністрацій у сфері земельних відносин. Наприклад, у звʼязку з обмеженим та ускладненим доступом до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно визначено відсутність необхідності реєстрації передачі прав землекористування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Районним військовим адміністраціям надано повноваження щодо здійснення реєстрації договорів про передачу прав землекористування шляхом ведення Книги реєстрації землеволодінь і землекористувань;
- безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації забороняється;
- земельні торги щодо прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності не проводяться, а земельні торги щодо набуття права оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності, які оголошені і не завершені до набрання чинності цим підпунктом, вважаються скасованими.
Загалом можна позитивно оцінити вказані вище зміни, адже в умовах сьогодення це дасть змогу використовувати сільськогосподарські землі в Україні з високою ефективністю, збільшити площу земель, що оброблюються, та отримати цінний врожай.
Однак з положень Закону, що розглядається, можна виділити деякі ризикові моменти:
- орендарі, суборендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення усіх форм власності можуть передавати на строк до одного року належне їм право оренди, суборенди іншій особі для використання земельної ділянки за цільовим призначенням. Така передача здійснюється без згоди власника земельної ділянки на підставі письмового договору про передачу права землекористування між землекористувачем та особою, якій передається право користування земельною ділянкою, що укладається в електронній формі. Це вказує на те, що власник земельної ділянки – орендодавець фактично усувається від правовідносин, що будуть повʼязані з суборендою. Окрім того, відомості про таку суборенду не вносяться до будь-яких відкритих та доступних джерел, як-от Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Такі відомості будуть міститись у Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань. Зазначене свідчить про ускладення доступу власника до інформації про його земельну ділянку, а також неможливість третім особам перевірити наявність інших суборендаторів на землю;
- відсутність земельних торгів, з одного боку, пришвидшує процес передачі земельних ділянок особам, які в них зацікавлені, а з іншого – вносить певну невизначеність до процедури надання земельних ділянок у користування та забезпечення конкурентних засад.
За таких обставин важливо з обережністю ставитись до новел, внесених цим Законом, і використовувати їх лише в інтересах держави та суспільства.