У реаліях сьогодення чи не кожен громадянин України, придбаваючи квартиру, має обґрунтовані побоювання щодо об’єкту, який він купує.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
З метою зниження таких побоювань та з розвитком державних інститутів і поступовою діджиталізацією державного сектору, з’явилося чимало інструментів для перевірки об’єктів нерухомості, однак в переважній більшості це великий обсяг роботи, пов’язаний зі збором та аналітикою інформації отриманої з відкритих джерел.
Про те, на що слід звернути увагу перед придбанням об’єкту нерухомості й піде мова в цій статті.
1. Перш за все, слід встановити власника земельної ділянки, на якій вже збудовано або будується будинок. Перед купівлею квартири необхідно отримати документи, які підтверджують право забудовника на землю (наприклад: державний акт на землю, договір оренди, договір суперфіцію). В свою чергу, попередній аналіз земельної ділянки можна провести використовуючи публічну кадастрову карту. За її допомогою можна отримати інформацію щодо чинного типу власності на земельну ділянку (приватна, комунальна або державна) та її цільового призначення. Для будівництва багатоквартирного будинку цільове призначення земельної ділянки має бути «для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд» (БОЖБ).
2. Чи введено об’єкт в експлуатацію?
По-друге, слід перевірити чи введено будинок, в якому планується купівля квартири, в експлуатацію. Адже, саме з цим юридичним фактом пов’язано виникнення права власності на квартиру. Продавець не має права продавати квартиру в недобудові, адже де-юре не є її власником. Також, не введений в експлуатацію будинок не вдасться підключити до комунікацій (електро-, водопостачання, опалення), передати у заставу, подарувати або передати у спадок.
Перевірити цю інформацію можна на сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції України
3. Чи підключені комунікації до будинку?
У разі купівлі квартири у вже збудованому та введеному в експлуатацію будинку, слід вимагати документи та проаналізувати технічні умови на підключення об’єкту до інженерних мереж. Нерідко трапляються випадки коли будинок збудовано та здано в експлуатацію, але технічні умови забудовником не дотримані. Як наслідок, власники квартир не можуть укласти договори на постачання комунальних послуг та вимушені отримувати вказані ресурси за завищеними комерційними тарифами.
4. Перевірка продавця.
При інвестуванні в об’єкт нерухомості не менш важливим є перевірка компанії забудовника та її засновників.
За кодом ЄДРПОУ компанії забудовника можна зробити безкоштовний запит на сайті Міністерства Юстиції Україна та дізнатися фізичних осіб засновників та кінцевих бенефіціарних власників компанії забудовника.
Скориставшись Єдиним реєстром судових рішень можна дізнатися, які судові процеси історично відбувалися за участю компанії забудовника, її засновників, продавця або попередніх власників квартири в новобудові, якщо їх було декілька в ланцюгу перепродажів (що також має викликати певні підозри). Чи мали місце судові процеси щодо об’єктів будівництва збудованих раніше та чи не було інших судових процесів, які могли б стати підставою для недовіри забудовнику або теперішньому власнику квартири (наприклад кримінальне провадження за фактом шахрайства, відкриття справи про банкрутство, тощо).
Також, не зайвим буде перевірити чи наявні щодо продавця відкриті виконавчі провадження або непогашений ним податковий борг. В цьому допоможе Єдиний реєстр боржників на сайті Мін’юсту та сайт Державної податкової служби України.
5. Перевірка об’єкту в реєстрі нерухомості.
З 2012 року в Україні діє Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Зробивши витяг з нього можна дізнатися усю історичну інформацію про новий об’єкт нерухомості. Увесь ланцюг власників (від первинного до актуального на сьогодення), документи, на підставі яких власники набували права власності на цей об’єкт, чи перебував об’єкт у заставі, перелік обтяжень, які були накладені на об’єкт нерухомості тощо.
Провівши аналіз історичної інформації про реєстрацію права власності за об’єктом нерухомості, можна дізнатися про ризики купівлі такого об’єкту. Навіть якщо чинний власник квартири набув її у власність абсолютно законно, це зовсім не означає, що попередній власник отримав таку квартиру без порушень чинного законодавства.
До прикладу, Верховний Суд, аналізуючи питання добросовісності набуття особою нерухомості, у своїй постанові від 28.10.2020 року у справі № 910/10963/19 зазначив, що сама процедура купівлі-продажу майна в умовах сучасних ринкових відносин практично завжди передбачає здійснення оцінки активу на "ризиковість" хоча б з допомогою відкритих реєстрів.
Разом з тим, враховуючи складність питання і великий обсяг знань та досвіду, необхідних для належної оцінки ризиків придбання тієї чи іншої квартири, радимо звертатись з такими запитами до адвокатів, які спеціалізуються у відповідному напрямку.
Так, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2018 року у справі № 372/2180/15-ц та у постанові від 09.12.2020 року у справі № 676/2332/18, Верховний Суд зазначив, що якби особа проявила розумну обачність, ознайомилась зі змістом законодавства і за необхідності отримала правову допомогу фахівця у галузі права, то не придбала б актив, який у подальшому втратила.
Одним з прикладів прихованих ризиків може слугувати продаж квартири, яка була отримана у власність інвестором за пред’явленими на неї майновими правами після введення об’єкта будівництва в експлуатацію. Такі майнові права могли бути передані в заставу рухомого майна або в іпотеку, в залежності від періоду укладення відповідного договору, про що покупець квартири позбавлений можливості дізнатись з відкритих реєстрів. При цьому кредитори продавця, або попереднього власника, можуть розпочати судовий процес щодо такої квартири, а у випадку з іпотекою, взагалі звернути на неї стягнення у позасудовому порядку за допомогою нотаріуса.
Отже, уклавши договір-купівлі продажу квартири без детальної та професійної перевірки об’єкту нерухомості, покупець наражається на ризик приректи себе на довготривалі та фінансово затратні судові процеси щодо захисту його права власності на цю квартиру, або взагалі втратити її безповоротно.