Будучи практикуючим юристом, цікаво спостерігати за тим, як впровадження нових процесів та технологій змінює твою роботу, все більше перетворюючи її на комунікацію з цифровими носіями, поступово витісняючи такі речі, як, наприклад, збір інформації на паперових носіях через фізичний контакт з документарними архівами.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Можливо, хтось не погодиться, та на мою думку, нерухомість та земля — галузі, в яких симбіоз технологій і права є найсильнішим. Тобто використання технологічних рішень для їх правового регулювання стало найпоширенішим порівняно з іншими сферами. Перш за все, мова йде про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, систему державного земельного кадастру та створену порівняно нещодавно національну інфраструктуру геопросторових даних, портал державної електронної системи у сфері будівництва. Сучасні молоді юристи сприймають цифрові можливості комунікації з державою як належне та таке, що розуміється саме собою. Одначе для колег, котрі практикують 15–20 років, на початку їх кар'єри сучасні формати роботи здавалися, мабуть, не менш фантастичними, ніж зараз нам, наприклад, обов'язкова кваліфікована цифрова ідентифікація сторони договору оренди землі.
Давайте проаналізуємо наявні проблеми агрокомпаній, пов'язані з адмініструванням земельного банку. Наприклад, Єдиний державний реєстр судових рішень містить безліч судових рішень про визнання недійсними договорів оренди на підставі того, що підпис на договорі не належить орендодавцеві, незважаючи на те, що останній отримував орендну плату. Проблема отримання оригінального та достовірного підпису землевласника є важливою при укладенні та пролонгації договорів оренди. Більше того, організація робіт по підписанню договорів, крім ризиків отримання недостовірних підписів, ще й є досить вартісною та трудомісткою процедурою.
Власне, на практиці мова йде про те, що великі землекористувачі витрачають кошти та людські ресурси на процедури документарного (у паперовій формі) оформлення відносин оренди землі, і в ході реалізації усього комплексу потрібних дій внаслідок людського фактору документи втрачаються, ігноруються, свідомо саботуються, не підписуються або підписуються не тими особами, ким мають бути підписані. Незважаючи на максимальні зусилля колег для мінімізації таких негативних явищ, викорінити їх практично неможливо. Наслідком усього перерахованого вище є втрата коштів та землі.
Та якщо ми говоримо, що є проблема, у неї має бути рішення. Можливо, це прозвучить занадто самовпевнено, та на мою думку, таке рішення є вже сьогодні. Цим рішенням є переведення бізнес-процесів по юридичному адмініструванню земельного банку в цифровий формат. Юридичним базисом для реалізації такої мети на сьогодні може стати Закон України «Про електронні довірчі послуги». Він та нормативний масив, розроблений для його функціонування, дозволяються говорити про те, що вже сьогодні можна задуматися над розробкою систем інтегрованого персоніфікованого електронного адміністрування земельного банку.
Власне кажучи, така система буде «Земельною CRM» з інтеграцією у сервіси електронної верифікації осіб, реєстру речових прав на нерухоме майно, державного земельного кадастру та інших державних сервісів. Метою використання таких систем має стати переведення процесу укладення, зміни, пролонгації, розірвання договорів у цифровий формат з повним збереженням юридичної обов'язковості домовленостей, досягнутих внаслідок такої комунікації, у першу чергу, в контексті державної реєстрації відповідних відомостей про речові права.
Умовно кажучи, сторони укладають договір оренди землі, попередньо верифікувавшись, у певному електронному кабінеті, після чого система по власним протоколам передає інформацію в реєстр речових прав та кадастр, де вона реєструється і набуває офіційного статусу. За заданими параметрами система створює історію взаємодії сторін та, наприклад, може ініціювати пролонгацію договору або внесення змін до нього.
Переваги такого підходу очевидні: мінімізація витрат, отримання агропідприємством об'єктивної достовірної інформації про стан власного земельного банку, контроль політик його адміністрування.
Я далекий від того, щоб переконувати когось, що запустити інтегровану систему персоніфікованого електронного адміністрування земельного банку реально у найближчі місці чи роки. Очевидно, що сучасний запит на цифрову комунікацію з орендарем серед переважної більшості землевласників мінімальний. Одначе поступова цифрова інтеграція ставатиме все глибшою, і рано чи пізно бізнес-процеси, які сьогодні сприймаються виключно як комунікація в off-line, будуть переведені у дистанційний вигляд. Віри в це додає те, що українське суспільство переважно досить позитивно сприймає інновації.
Подібні приклади вже давно є у агрокомпаній — наприклад, системи дистанційної реалізації та контролю агрономічної діяльності, системи GPS-моніторингу використання техніки. Власне, чому ж тоді не можна перенести досвід таких успішних кейсів на юридичні аспекти роботи з землею? Думаю, «повна цифра» — це майбутнє юристів агрокомпаній.