Земельна реформа набирає обертів. Запропонований механізм перезавантаження підходів до планування використання земель може вирішити одвічну проблему співвідношення землевпорядної та містобудівної документації. Численні конференції, семінари, круглі столи на тему їх гармонізації, як правило, завершувалися запеклою суперечкою «хто зверху».
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Так що ж є первинним – генеральний план території чи проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки?
На сьогодні при погодженні тієї чи іншої землевпорядної документації поширеною підставою для відмови органів архітектури та містобудування є «невідповідність заявленої ініціативи правовстановлюючим документам на нерухоме майно та містобудівній документації за функціональним призначенням».
І ось тут патова ситуація. Власник використовує будівлю ще з радянських часів, а оформити право землекористування не може через затверджений значно пізніше генплан міста. Законопроект «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо планування використання земель» №2280 спробує нівелювати цю та ряд інших колізій.
Основною ідеєю Закону є злиття баз даних містобудівного, земельного кадастрів та ряду інших. Запропонований народними депутатами новий вид документації – комплексний план просторового розвитку території (далі – КППРТ), – як планується, поєднає в собі як містобудівну документацію, так і документацію із землеустрою, що визначатиме планувальну організацію, функціональне призначення території, основні принципи і напрями формування єдиної системи громадського обслуговування населення, дорожньої мережі, інженерно-транспортної інфраструктури, інженерної підготовки і благоустрою, цивільного захисту території та населення від небезпечних природних і техногенних процесів, охорони земель та інших компонентів навколишнього природного середовища, формування екомережі, охорони і збереження культурної спадщини та традиційного характеру середовища населених пунктів, а також послідовність реалізації рішень, у тому числі етапність освоєння території.
Вихідними даними для розроблення КППРТ є як об’єкти Державного земельного кадастру, так і об’єкти нерухомого майна, речові права на них, обмеження у використанні земель, об’єкти лісового фонду, території та об’єкти природно-заповідного фонду та інші території екомережі, об’єкти Смарагдової мережі, об’єкти водного фонду та водно-болотні угіддя та ряд інших. Такий об’єм інформації надасть можливість отримати повну всебічну характеристику земельної ділянки. До складу комплексного плану обов’язково включатимуться планувальні рішення детальних планів територій (у тому числі формування земельних ділянок).
Таким чином, нововведенням є додаткова підстава для формування ділянок «за затвердженими комплексними планами просторового розвитку території територіальних громад, генеральними планами населених пунктів, детальними планами території».
Крім цього, змінюється порядок використання земель у частині їх цільового використання.
По-перше, Закон №2280 уточнює поняття цільового призначення.
Сьогодні паралельно існують дві позиції, що вважати цільовим призначенням землі – категорії, перелік яких затверджено в ст. 19 Земельного кодексу України, чи види згідно з класифікацією, затвердженою Наказом Держкомзему №548 від 23.07.2010 р.
Суди підтримують першу думку, вказуючи, що проект землеустрою щодо зміни цільового призначення підлягає розробленню у випадку, коли бажаний вид цільового призначення виходить за межі однієї категорії землі. Органи державної влади та місцевого самоврядування (в першу чергу, – зрозуміло, Держгеокадастр України) наголошують, що будівництво і обслуговування будівель тимчасового проживання на земельній ділянці, до прикладу, наданої для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, є порушенням цільового використання та підставою для розроблення відповідної документації із землеустрою.
За новими правилами зміною цільового призначення вважається як зміна категорії земель, так і виду цільового призначення. Таким чином, нова редакція ст. 20 ЗК України вирішує вказаний спір.
По-друге, значно спрощується сама процедура трансформації.
Так, користувачів земельних ділянок частково прирівняли до землевласників, адже при зміні цільового призначення орендарем не вимагатиметься прийняття рішень Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування. А будь-яка документація при цьому взагалі не розроблятиметься (крім випадків формування земельної ділянки із земель державної та комунальної власності, не сформованих у земельні ділянки).
Однак все не настільки ліберально. Як категорія земель, так і вид цільового призначення земельної ділянки визначаються в межах відповідного виду функціонального призначення території, передбаченого затвердженим КППРТ або генеральним планом населеного пункту.
Але з кожного правила існують винятки. Зокрема, такий обов’язок не поширюється на наступні випадки передачі земельної ділянки державної, комунальної власності відповідно до ч. 3 ст. 24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»; консервації деградованих і малопродуктивних, техногенно забруднених земель; віднесення земельної ділянки до земель природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення; зміни виду цільового призначення земельної ділянки в межах категорії земель сільськогосподарського призначення (крім віднесення їх до земельних ділянок для садівництва, зміни цільового призначення земельних ділянок під полезахисними лісовими смугами).
Таким чином, при відведенні земельної ділянки для експлуатації та обслуговування вже збудованого та введеного в експлуатацію об’єкту нерухомого майна чи у випадку приватизації громадянином земельної ділянки, наданої йому в користування відповідно до закону перешкодою не може бути невідповідність функціоналу території згідно з містобудівною документацією.
При цьому на сьогодні це все теорія, оскільки для практичної реалізації необхідно пройти етапи прийняття ряду нормативно-правових актів на виконання Закону №2280, а також безпосереднього розроблення комплексного плану просторового розвитку території. Законодавець, розуміючи триваючий характер таких дій, запропонував спрощену процедуру зміни цільового призначення для землевласників та землекористувачів на цей перехідний період. Зокрема, інформація про бажане цільове призначення може бути внесена до Державного земельного кадастру на підставі заяви суб’єктів права на землю при умові, що кадастровим реєстратором буде перевірено відповідність нового виду цільового призначення функціональній зоні, в якій така земельна ділянка розташована. Порядок такої перевірки також не є довільним, а затверджується Кабінетом Міністрів України.
Підсумовуючи, варто визнати, що сама ідея заслуговує аплодисментів, однак на даному етапі нам запропонована лише концепція. А от чи реалізують її законотворчі та урядовці – величезне питання, адже, на жаль, ми вже не раз ставали свідками, коли абсолютно унікальні проекти після впровадження їх в українські реалії тільки сприяли розвитку бюрократії та корупції.