З 1 липня 2021 р. скасовується дія мораторію на продаж сільськогосподарської землі, на що очікували близько 20 років. Однак думки щодо того, успіх це чи провал, розділились. Про старт земельної реформи говорять по-різному: хтось — як про активізацію рейдерства, а хтось — як про нове Ельдорадо.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Що відбулося
З липня 2021 до 1 січня 2024 р. буде діяти обмеження на купівлю сільськогосподарської землі — не більше 100 га в одні руки для фізичних осіб. Юридичні особи зможуть набути право на землю лише з січня 2024 р., а обмеження площ з 2024 р. становитиме до 10 тис. га в одні руки. Встановлені запобіжники щодо купівлі землі сільськогосподарського призначення для іноземців, а також щодо компаній, власниками яких є громадяни країни-агресора — Росії, що входять до терористичних організацій. Іноземці зможуть придбавати землю виключно за результатами референдуму, а компанії, власниками яких є громадяни Росії, не зможуть придбати її навіть після 2024 р. Також для іноземців встановлене обмеження для земельних ділянок, які розташовані ближче 50 км від державного кордону України — такі земельні ділянки іноземці не зможуть придбавати незалежно від результатів референдуму.
Набувати право на землю зможуть також банки, проте тільки за умови, якщо земельна ділянка дісталась їм як заставне майно за непогашеним кредитом. Такі ділянки банки (чи інші фінансові установи) повинні продати протягом 2 років після отримання права власності. Крім того, передбачене переважне право користувачів землі на її викуп.
Для кого ринок землі стане новим Ельдорадо?
На сьогоднішній день у власності громадян близько 20 млн га сільськогосподарської землі, яка перебуває в оренді у фермерів різного рівня. Власники — це, як правило, селяни похилого віку, які здають свої паї в оренду за ціною від 1000 до 4000 грн (залежно від місця, якості ґрунтів, інфраструктури довкола та інших факторів) за 1 га щороку.
Фермерів можна поділити на декілька видів залежно від активів землі, яку вони обробляють.
Перемога для власників
Наразі з впевненістю можна сказати, що з відкриттям ринку землі виграють власники земельних паїв. 20 років влада порушувала конституційні права людини і громадянина в частині обмеження використання власного майна. Які зміни чекають власників сільськогосподарської землі невдовзі?
По-перше, конкуренція на ринку аграріїв, а відповідно, і ріст цін як на оренду, так і на продаж землі.
По-друге, можливість продажу землі для селян, які самостійно не обробляють її чи не готові здавати її в оренду за безцінь.
По-третє, отримання власниками сільськогосподарської землі кредитів під заставу майна.
Проте багато що залежить від юридичного підґрунтя орендних договірних відносин. Адже ще зовсім недавно, не думаючи про відкриття ринку землі, юридично непідковані власники землі укладали договори оренди на тривалий період. Вважалося, що чим більший строк договору оренди, тим більш захищений власник. Але не всі звертали увагу на такі пункти договорів, як:
• першочергове право орендаря на купівлю землі;
• відсутність можливості розірвання договору оренди земельної ділянки в односторонньому порядку при виконанні всіх зобов'язань орендарем;
• перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов чи розірвання договору;
• переважне право на рівних умовах на поновлення договору оренди.
Саме у таких власників будуть проблеми з продажем своїх ділянок, адже орендарям не буде вигідно купувати землю, враховуючи, що у них наявний довгостроковий договір оренди на вигідних умовах, а будь-який інший аграрій навіть після купівлі землі не зможе її використовувати до закінчення договору оренди.
Невизначеність для аграріїв
Якщо серед власників земельних паїв до 90% за відкриття ринку землі, то у фермерів все навпаки. Відтак, розділимо аграріїв на 3 групи:
• малі — як правило, дрібні фермери, у яких актив землі не більше 200 га, зазвичай обробляють землю свою та своїх родичів чи друзів;
• середні — виробники, компанії, у яких у користуванні від 200 до 5000 га землі;
• великі агрохолдинги — обробляють понад 5000 га землі та мають декілька виробничих філій, які займаються сільським господарством по всій Україні.
Ніхто не хоче інвестувати в те, що і так вважається його чи орендується за безцінь.
Диктатура орендарів закінчиться. Хто постраждає найбільше?
Всі аграрії звикли до орендної моделі землекористування. Укладаючи договори оренди землі на строк від 7 до 49 років та оплачуючи в середньому $100/га на рік, вони впевнені, що земля їхня, і власники це ніяк не змінять, адже є зареєстровані договори оренди з першочерговим правом на пролонгацію оренди та на викуп. Найбільше постраждають ті, у кого договори оренди або вже закінчились, або закінчаться найближчим часом. Попри першочергове право орендарів на пролонгацію чи викуп ділянок, власники землі шукатимуть кращі умови для оренди чи покупців для продажу. Відповідно, на такі умови змушені будуть іти й орендарі. Якщо для малих та середніх аграріїв це удар несильний, то чи зможуть/захочуть великі агрохолдинги інвестувати кошти в купівлю сільськогосподарської землі? За прогнозами, за 1 га української сільськогосподарської землі доведеться віддати в середньому $1,5 тис. А це на землях навіть найкращої якості інвестиції на декілька років.
Вважаю, настане той час, коли саме власники земельних паїв зможуть диктувати свої умови землекористування.
Замість висновку
Якщо говорити про недалеке майбутнє, надважливим є момент щодо надання права купувати та продавати земельні наділи сільськогосподарського призначення виключно фізичним особам. За таких обставин виграють пересічні селяни-власники земельних паїв, а також малі та середні аграрії, які в першу чергу зможуть купити землю. Відбудуться певні зміни й для пересічного громадянина. Чи відчуємо ми обіцяний урядом ріст економіки, не впевнений, проте відкриття ринку землі точно спровокує зростання цін на неї, а разом з цим і зростання орендної плати. Наслідком буде збільшення собівартості виробництва сільськогосподарської продукції. Заздалегідь відомо, що виробники перекладатимуть свої витрати на кінцевого споживача, тож зростуть і наші витрати на харчування.