9 квітня 2025 року набув чинності Закон України № 4292-IX «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача». Закон насамперед націлений на захист «реальних» власників майна, яке 10, 15 та навіть 20 років тому було незаконно передано з власності держави чи територіальної громади першому власнику.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Насправді для сотень тисяч власників землі та нерухомості в Україні це є «порятунком». Наразі в судах розглядають велику кількість справ за позовом прокуратури до теперішніх власників, які повністю законно придбали нерухомість, про витребування такого майна на користь держави чи територіальних громад. Аргумент прокуратури: при передачі такого майна першому власнику порушили вимоги законодавства.
Тож прийнятий закон покликаний допомогти окремим власникам не втратити законно придбану нерухомість через помилки попередніх власників або органів влади.
Основні положення закону
1. Встановлення 10-річного строку для витребування майна
Згідно з новою редакцією статті 388 Цивільного кодексу України, майно не може бути витребувано від добросовісного набувача з двох підстав:
1) якщо з моменту проведення державної реєстрації права власності минуло понад 10 років,
2) або якщо з дати передачі першому власнику майна у приватну власність минуло понад 10 років, якщо законодавством на той час не була встановлена необхідність державної реєстрації правочину або реєстрації права власності.
Критики цього закону вказують на те, що і так загальний строк позовної давності раніше становив 3 роки, а прийняття цього закону є тільки погіршення для добросовісних набувачів. Не можу погодитися з цими доводами: стала судова практика зводилася до того, що в подібних спорах суд не застосовував строк позовної давності та прокуратура зверталася до добросовісного власника і через 15-20 років після передачі такого майна першому власнику.
Крім цього, прикінцевими положеннями закону передбачено, що дія цього закону має зворотну дію в часі в частині умов компенсації вартості майна та обчислення строків позовної давності в справах, в яких судом першої інстанції ще не прийнято рішення про витребування майна. Ця норма надає змогу всім добросовісним набувачам закінчити спір на свою користь.
2. Обов’язкова компенсація добросовісному набувачеві
Якщо суд задовольняє позов про витребування майна, він зобов’язаний одночасно розв'язати питання про компенсацію добросовісному набувачеві вартості такого майна. Орган державної влади або місцевого самоврядування має внести на депозитний рахунок суду грошові кошти в розмірі ринкової вартості майна до моменту ухвалення рішення, але тут виникає ризик додаткового спору щодо результатів оцінки.
3. Винятки з дії закону
Дія закону не поширюється на такі об'єкти:
- об’єкти критичної інфраструктури,
- стратегічні об’єкти державної власності,
- об’єкти культурної спадщини,
- об’єкти природно-заповідного фонду,
- гідротехнічні споруди,
- пам’ятки, які не підлягали приватизації.
Також закон не застосовується у випадках, коли набувач знав або повинен був знати про незаконність набуття майна.
Вважаю, що саме в питанні добросовісності набувача будуть розвиватись основні дебати, оскільки критерій «добросовісності» залишається оцінювальним. Судова практика досі неоднорідна, а ризик того, що суд визнає набувача недобросовісним (через зв’язки з відчужувачем, підозрілу ціну тощо), нікуди не зникає.
4. Персональна відповідальність посадових осіб
Законом передбачено можливість притягнення до відповідальності посадових осіб органів державної влади та місцевого самоврядування, дії яких призвели до незаконного відчуження майна. Це має стимулювати відповідальніше ставлення до прийняття рішень щодо передачі майна у приватну власність.
Підтримка з боку бізнес-спільноти
Європейська Бізнес Асоціація та Спілка українських підприємців висловили підтримку закону, вважаючи його важливим кроком для захисту прав добросовісних набувачів та поліпшення інвестиційного клімату в Україні. На їхню думку, закон забезпечує правову визначеність та стабільність, що є критично важливими для залучення інвестицій.
Критика з боку громадських організацій
Центр протидії корупції та інші громадські організації висловили занепокоєння, що закон може легалізувати незаконне відчуження державного та комунального майна, якщо з моменту передачі минуло понад 10 років. Вони вважають, що це створює ризики для державної власності та може ускладнити повернення незаконно відчуженого майна.
Висновки
Прийняття закону № 4292-IX є важливим кроком у напрямку захисту прав добросовісних набувачів та забезпечення правової визначеності у сфері власності. Встановлення чіткого 10-річного строку для витребування майна та обов’язкова компенсація добросовісному набувачеві створюють додаткові гарантії для власників та зменшують ризики втрати майна через судові спори.
Водночас необхідно забезпечити ефективний контроль за дотриманням вимог закону та формування нової єдиної судової практики в таких спорах.