Управління багатоквартирними будинками: що нового?

Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі – Закон) набув чинності 01.07.2015. Що змінилося?

Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час!

Передусім слід пам’ятати, що обговорення, а тим більше прийняття Закону викликало чималий ажіотаж та суперечки. В адресу Закону пролунало багато звинувачень в «антинародності». Проте під час його аналізу слід керуватися простим постулатом: ЖЕКи є неефективними і виправити це у межах старої системи швидше неможливо. Досвід прибалтійських країн та Грузії показує, що саме перехід від системи ЖЕКів до системи незалежних управителів (серед яких за вибором мешканців можуть опинитися ті самі ЖЕКи), є найефективнішими. Тому скасування фактичної монополії ЖЕКів у будь-якому разі буде краще, аніж нічого не робити. Так що було зроблено в цьому напрямі?

Управління будинком

До введення у дію Закону, управління багатоквартирними будинками (далі – Будинок) здійснювали або ЖЕКи, або об’єднання співвласників Будинків (асоціації об’єднань співвласників Будинків) («ОСББ»). З 01.07.2015 порядок змінено. Відповідно до Закону, управління Будинком здійснють його співвласники[1]. Проте, за рішенням співвласників, усі або частина функцій з управління Будинком можуть передаватися управителю або всі функції – ОСББ[2].

Отже, співвласники Будинку мають чотири можливості: (1) управляти Будинком повністю самостійно, (2) передати частину функцій з управління Будинком управителю, а інші функції виконувати самостійно, (3) передати всі функції з управління Будинком управителю, або (4) створити ОСББ та передати йому всі функції з управління Будинком. Управління за допомогою ОСББ або управителя є більш-менш зрозумілим: суб’єкти господарювання мають реєстраційні документи, рахунок у банку та можуть виступати стороною договору. Управління самостійно є новим та не протестованим на практиці підходом. Зокрема не зовсім зрозуміло, яким чином будуть укладатися договори на комунальні послуги (крім послуг з управління):  чи потрібна довіреність від співвласників, або достатньо лише рішення співвласників. Більше того, якщо співвласники не будуть виконувати умови договору, то хто буде відповідачем у суді – співвласники як об’єднання співвласників Буднику або співвласники як окремі співвідповідачі.

Щодо договору з управителем, то Закон встановлює ще одне важливе нововведення: договір з управителем укладається строком лише на один рік (на відміну від інших договорів, зокрема на надання комунальних послуг, які можуть укладатися на необмежений строк)[3]. Зрозуміло, що це було зроблено через страх «прив’язування» співвласників до недобросовісних управителів. Проте досвід «розвинутих» країн показує, що для кардинального покращення якості послуг необхідно вкласти значні інвестиції в енергозберігаючі технології, обладнання та якісні матеріали. А повернення таких інвестицій потребує часу і жодний стратегічний інвестор не буде вкладати коштів, якщо договір управління не буде довгостроковим. Тому швидше без збільшення строку договору управління якісного «стрибку» в сфері управління Будинками не буде.  

Прийняття рішень

Значні зміни внесені і до порядку прийняття рішення співвласниками. Раніше рішення ОСББ приймалося за принципом «1 квартира – 1 голос». На практиці, це часто приводило до блокування прийняття важливих рішень власниками невеликих квартир (які, зазвичай, становлять більшість). Законом встановлено новий порядок: рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75% загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень Будинку, крім рішень щодо визначення управителя та обрання уповноваженої особи для укладання/зміни договору з управителем, для яких «поріг» зменшено до 50%[4]. Додатково, якщо одна особа є власником квартир та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить 50% або більше загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень Будинку, рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше 75% загальної кількості співвласників, а рішення щодо визначення управителя та обрання уповноваженої особи для укладання/зміни договору з управителем –  більш як 50% загальної кількості всіх співвласників[5].Така нова система дасть змогу зменшити вплив найбільш «апатичної» частини власників. Однак це може призвести до того, що більш заможні співвласники (які, зазвичай, володіють більшими квартирами) зможуть нав’язати більш дорогі послуги іншим співвласникам, навіть тим, які не зможуть їх оплатити. Досвід «розвинутих» країн показує, що такі випадки траплятимуться, проте вони будуть поодинокими. А завдяки державним дотаціям малозабезпеченим групам населення, практичний негативний вплив таких дорогих послуг буде мінімізовано.

Досить дискусійним є положення про поширення рішення зборів співвласників на всіх співвласників (навіть на тих, хто з ним не згоден). Багато фахівців вважають це порушенням права розпоряджатися своєю власністю. Проте слід враховувати, що принцип «добровільності» вже був втілений в ОСББ, і, як показує практика, він створює більше перешкод, аніж допомагає: співвласники, що не входили до ОСББ, фактично безоплатно користувалися всіма досягненнями ОСББ. Більше того, частина рішень ОСББ не могла бути втілена завдяки протидії «не членів». Єдиним практичним методом запобігання цьому – зобов’язання всіх співвласників рішенням більшості.

Нарешті ще одним значним нововведенням у процесі прийняття рішення є застосування письмового опитування. Так, якщо під час проведення зборів рішення не набрало необхідної кількості голосів, проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на зборах[6]. Цей порядок є дуже корисним, оскільки, (як показує практика) значна кількість співвласників не буде приходити на збори, що може заблокувати або значною мірою уповільнити прийняття важливих рішень. Тому «доопрацювання» питання з іншими співвласниками є правильним механізмом прийняття рішення. Проте незрозуміло, чому законодавець не дав змоги застосування письмового опитування без проведення зборів.