22 березня 2022, 20:05

Ринок нерухомості: що маємо та чого чекаємо?

Ігор Караваєв
Ігор Караваєв «ESQUIRES» старший юрист

Ризики при здійсненні операцій з нерухомістю в Україні існували у всі часи. Колегами-юристами цій тематиці в мирний час було присвячено багато аналітичних статей. Що ж говорити тепер? В умовах воєнного стану ці ризики збільшуються в рази. Про ринок житлової нерухомості — реалії сьогодення, ризики та перспективи розвитку поговоримо у цій статті.


Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час!


24 лютого 2022 р. — день, який змінив не тільки Україну, а й увесь світ. Незважаючи на невтішні прогнози, ще напередодні люди будували щасливі плани. Так вже влаштована людина, що завжди хоче вірити в найкраще… Але прийшла війна.

Війна в Україні продовжує калічити та забирати людські життя, руйнує інфраструктуру міст та житлові будинки. За попередніми даними органів державної влади та незалежних експертів за 3 тижні бойових дій окупантською ордою, яка прийшла в Україну «асвабаждать» та нести «рускій мір», повністю або частково зруйновано більше 2,5 тис. житлових будинків. Ще вчора там жили люди… Невдовзі почне діяти державна програма відновлення житла, але ми розуміємо, що на відбудову всього зруйнованого знадобляться роки. Разом з тим, громадяни України все частіше задумуються про купівлю-продаж та інші операції з нерухомістю у тих регіонах України, які станом на сьогоднішній день порівняно безпечні, де немає активних бойових дій. Ми кажемо «на сьогоднішній день», оскільки маємо війну, а отже, переживаємо постійну небезпеку, тривогу та непередбачуваність.

Реалії сьогодення

За повідомленнями фахівців, попит на житло на вторинному ринку в Західній Україні невпинно зростає. Більшість вимушено переміщених осіб з числа порівняно фінансово забезпечених та тих, хто має заощадження, бажають винаймати квартири або будинки. Проте близько 3% таких осіб розглядають варіант придбання житла в цьому регіоні для постійного проживання в майбутньому.

Втім, слід мати на увазі, що правочини купівлі-продажу нерухомості в умовах воєнного стану є небезпечними як для покупця, так і для продавця. Від початку війни в Україні не працював Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Через це неможливо у законний спосіб укладати угоди купівлі-продажу, оскільки нотаріуси, серед іншого, не можуть належним чином перевірити право власності на об’єкт нерухомості продавця. Міністерство юстиції України стверджує, що найближчим часом у тих регіонах України, де не ведуться активні бойові дії, буде відновлено доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Разом з тим, воно застерігає, що доступ до окремих послуг, ймовірно, залишиться обмеженим.

Вважаємо, що операції з нерухомістю, які вчинені фактично в період відсутності доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, не можуть вважатися повністю захищеними, а такі юридичні конструкції реєстрації відчуження нерухомості, як оформлення заповіту на покупця, укладення попереднього договору купівлі-продажу, купівля-продаж за довіреністю, які мають місце в Україні на даний час, є, щонайменше, ризикованими.

Окремо слід звернути увагу на те, що ст. 233 ЦК України передбачає правові наслідки правочину, який вчинено під впливом тяжких обставин. Правочин, який вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, може бути визнаний судом недійсним незалежно від того, хто був його ініціатором. Особливістю правочинів, які визначені ст. 233 ЦК України, є те, що вони належать до категорії оспорюваних, тобто можуть бути визнані недійсними лише за позовом потерпілої сторони або іншої заінтересованої особи. Ст. 233 ЦК України фактично робить відсилку до ст. 216 ЦК України для визначення наслідків таких правочинів недійсними у вигляді двосторонньої або односторонньої реституції. Слід розуміти та усвідомлювати, що ймовірність того, що після війни подібні позови будуть предметом розгляду українських судів, і суди можуть вважати умови воєнного стану «тяжкою обставиною», досить висока.

Спроба заглянути в майбутнє

Це звучить банально, але прогнозувати майбутній розвиток подій на ринку нерухомості фактично неможливо. Все залежатиме від політично-економічної ситуації в Україні, від того, наскільки довго триватиме війна та чи пошириться вона на порівняно безпечні на сьогодні території України, як швидко та ефективно працюватиме державна програма допомоги постраждалим, які втратили житло. Якщо попит на нерухомість (як житлову, так і комерційну) і збільшиться, то зростати він буде, насамперед, у Західній Україні.

0
0

Додати коментар

Відмінити Опублікувати