Інвестуючи свої гроші у будівництво житла на котловані, фізична особа (інвестор) має чітко усвідомлювати реалії нашого сьогодення. По-перше, всі форми інвестування та фінансування будівництва в Україні не гарантують захист прав інвестора на своєчасне отримання об’єкту нерухомості. По-друге, через недобросовісні дії девелоперів (управителів, забудовників) та суттєві прогалини в законодавстві фізичні особи-інвестори ризикують залишитись без житла та без інвестованих грошей. По-третє, державні органи (регулятори) не можуть, а подекуди й не хочуть втручатись у конфліктні ситуації на ринку новобудов. Наявність у інвестора майнових прав на свою недобудову (так зване «право очікування») мало кого може влаштувати та заспокоювати. Імітація забудовниками «бурхливого» будівництва може тривати багато років поспіль… Вкласти та врешті-решт отримати своєчасно квартиру (навіть із затримкою в 1+ рік) – це скоріше «щасливий» виняток із українських правил інвестування.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Проте чи зможуть вони реально убезпечити інвестора? Однозначно – НІ! Запропонована модель, на думку автора, жодним чином не вирішує проблеми гарантування прав інвестора, який вклав свої та/або позикові гроші в котлован на своєчасну добудову та введення в експлуатацію будинку.
Видозміна вже існуючих понять та оновлені процедурні алгоритми реєстрації «спеціальних майнових прав» у реєстрі речових прав Мін'юсту аж ніяк не вплинуть на можливість девелопера (управителя, забудовника) своєчасно закінчити будівництво будинку. Ймовірно, Закон може стати корисним для консолідації та упорядкування реєстру квартир у новобудовах України.
В Україні доречнішим було б впровадження європейських механізмів гарантування своєчасного отримання інвестором у власність майна (об’єкту інвестування). До таких механізмів, зокрема, варто віднести:
▪ страхування ризиків забудовника (девелопера) та отримання поручительських гарантій (у формі гарантії компенсації або гарантії завершення будівництва) на забезпечення виконання забудовником своїх зобов’язань;
▪ фіналізація остаточних розрахунків із забудовником лише після отримання нотаріально посвідченого документа про передання права власності на житло покупцям;
▪ 100%-фінансування забудовником будівництва, введення в експлуатацію, а лише потім реалізація готового об’єкту покупцям (право власності).
Саме останній механізм, на думку автора, буде найбільш безпечним для фізичної особи-покупця, який бажає придбати й отримати у власність квартиру, а не «спеціальні майнові права» та електронний запис у черговому реєстрі. У свою чергу забудовник буде зацікавлений у своєчасній, а подекуди й у достроковій добудові будинку. Ймовірно, такий механізм призведе до певного удорожчання квадратного метра. Водночас державна політика та доступні ефективні програми кредитування допомогли би вирішити цю ситуацію.
Інтегруючись в європейське співтовариство, України не може дозволити собі культивування недобудов та довгобудів.