Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», серед інших заходів, вносить зміни в порядок поновлення договорів оренди землі та відокремлює її від процедури укладення договору оренди землі на новий строк. Окрім того, положення про поновлення договору поширюють свою дію на договори про встановлення сервітуту, емфітевзису, суперфіцію. Інформація про поновлення договору буде вноситися до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Нові правила починають діяти з 17.07.2020 р. цього року і вже зараз потрібно до них підготуватися.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Основні положення, які варто взяти до уваги:
- Договори оренди (сервітуту, емфітевзису, суперфіцію) земель приватної власності, укладені з 16.07.2020 р., поновлюються автоматично на той самий строк і на тих самих умовах лише в тому випадку, якщо в договорі міститься норма про таке автоматичне поновлення. Інших додаткових дій (укладання додаткових угод) від сторін договору не вимагається.
- Договори оренди (сервітуту, емфітевзису, суперфіцію) земель державної та комунальної власності, укладені з 16.07.2020 р., автоматично поновлюватимуться лише в тому випадку, якщо на них знаходиться нерухоме майно, що перебуває у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою. Тобто для поновлення договорів, на яких немає нерухомого майна, потрібне рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які розпоряджаються землями.
- Поновлення договорів оренди землі, укладених до 16.07.2020 р., здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. Однак у разі їх продовження (укладення на новий строк) договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташоване нерухоме майно, повинні містити положення про поновлення договору та про переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, визначені чинним законодавством.
Варто пам'ятати, що сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, не пізніше ніж за місяць до дати закінчення дії такого договору подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
Також слід звернути увагу, що були внесені зміни до істотних умов договору оренди землі. Тепер договори оренди землі, які укладаються після 16.07.2020 р., обов'язково повинні містити інформацію не лише про строк дії договору, але й дату його укладення.
Враховуючи новели в законодавстві щодо поновлення договорів оренди (сервітуту, емфітевзису, суперфіцію) земель, пропонуємо положення договорів оренди землі про строк дії договору викладати в наведеній редакції, а положення договорів про встановлення сервітут, емфітевзису, суперфіцію викладати за аналогією.
Щодо переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, то положення ст. 33 Закону України «Про оренду землі» не змінилися. Орендар, який має намір укласти договір оренди землі на новий строк, зобов'язаний здійснити такі кроки:
- повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за 1 місяць до закінчення строку дії договору;
- у разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар зобов'язаний повідомити про намір укласти договір оренди землі на новий строк спадкоємця земельної ділянки протягом 1 місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку;
- до листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору;
- у разі укладення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін;
- у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється;
- орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за потреби) істотні умови договору та у разі відсутності заперечень укладає договір оренди;
- у разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування;
- за наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення;
- відмова та зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді;
- у разі зміни меж або цільового призначення земельної ділянки вимоги цієї статті не застосовуються.
Враховуючи наближення дії нових правил поновлення договорів оренди (сервітуту, емфітевзису, суперфіцію) землі, варто уважно з ними ознайомитися та включити нові умови до проектів договорів.
(для перегляду натисніть на зображення)
