16 вересня 2021, 17:35

Нотаріальний супровід операцій з нерухомістю

Ірина Стародуб
Ірина Стародуб «Moneyveo» керівниця судового відділу

Кожен з нас хоча б раз у житті купував чи буде купувати нерухоме майно. Найчастіше це квартира. Для когось це велика мрія, і часто до неї йдуть роками. І ось ви обрали квартиру своєї мрії, розрахували всі витрати та податки, і залишається один крок, здавалося б, дуже простий — нотаріальне оформлення. Та як показує практика, знехтувавши простими правилами у виборі нотаріуса, в подальшому квартиру можна втратити.


Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час!


Поговоримо про те, як правильно обрати нотаріуса, а також про правила оформлення нерухомого майна. Перш за все, варто відзначити, що відповідно до ст. 657 Цивільного кодексу України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Порядок посвідчення нотаріусами договорів купівлі-продажу нерухомості регламентовано Законом «Про нотаріат» і Порядком №296. Ст. 42 зазначеного Закону встановлено, що нотаріальні дії вчиняються після їх оплати, а також у передбачених законом випадках після сплати до бюджету податку з доходів фізичних осіб та в день подання усіх необхідних документів. Отже, для того, щоб максимально швидко продати нерухомість, потрібно попередньо підготувати всі необхідні документи для відповідного правочину.

Далі — вибір самого нотаріуса. Тут кожен обирає схему сам. Чи це нотаріус покупця, чи ваш — питання виключно довіри та репутації. Якщо це нотаріус продавця, варто перевірити його в Єдиному реєстрі нотаріусів, чи його право на здійснення діяльності не було анульоване. Також варто почитати відгуки про нотаріуса і попередньо скласти картину щодо його репутації.

Як готуватися до купівлі

Слід зазначити, що відповідно до ст. 182 Цивільного кодексу, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Згідно з ч. 4 ст. 3 Закону №1952, будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, можуть вчинятися, якщо речові права на таке майно зареєстровані згідно з вимогами цього Закону, крім випадків, коли речові права на нерухоме майно, що виникли до 01.01.2013 р., визнаються дійсними згідно з ч. 3 цієї статті, та у випадках, визначених ст. 28 цього Закону.

Тобто на сьогодні у разі, якщо права на нерухоме майно виникли у продавця до 2013 р., йому немає необхідності повторно реєструвати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно свої права перед укладанням договору купівлі-продажу. Однак для нотаріуса буде більше роботи: йому спочатку доведеться фактично перенести запис про квартиру зі старого в новий реєстр і тільки потім оформляти угоду. Часто варто брати деякі документи в БТІ. З практики скажу, що нотаріуси іноді не встигають перенести об’єкт у реєстр і відразу посвідчити угоду. Краще зробити це за два дні, оскільки реєстр нерідко просто не працює.

Перевірка дієздатності

При вчиненні нотаріальної дії нотаріус встановлює особу, яка за нею звернулася. Дієздатність громадянина, який звернувся за вчиненням нотаріальної дії, перевіряється на підставі наданих документів, передбачених ст. 43 Закону «Про нотаріат», що підтверджують його вік, а також на підставі переконаності нотаріуса у здатності особи усвідомлювати значення нотаріальної дії та її наслідки, відповідність волі і волевиявлення щодо вчинення нотаріальної дії, в результаті проведеної розмови та роз’яснення.

У разі наявності сумнівів щодо обсягу цивільної дієздатності фізичної особи, яка звернулася за вчиненням нотаріальної дії, нотаріус зобов’язаний звернутися до органу опіки та піклування за місцем проживання відповідної особи для встановлення факту відсутності опіки або піклування над нею.

І продавець, і покупець обов’язково повинні мати для нотаріуса документи, які підтверджують їх особистість. Нотаріус має провести такі дії відповідно до законодавства.

Перевірка квартири

Зауважу, що перед продажем об’єкта нерухомості дуже важливо пересвідчитися у відсутності будь-яких перешкод. Так, керуючись положеннями п. 2 глави 2 розділу ІІ Порядку №296, при підготовці до посвідчення правочинів про відчуження нерухомого майна нотаріус перевіряє відсутність заборони відчуження або арешту майна шляхом безпосереднього доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Договори про відчуження нерухомого майна посвідчуються нотаріусом після перевірки відсутності податкової застави. При укладенні зазначених договорів нотаріус перевіряє відсутність обтяження нерухомого майна іпотекою шляхом безпосереднього доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У разі наявності обтяження іпотекою на укладання таких договорів вимагається згода іпотекодержателя, якщо це не заборонено іпотечним договором.

Звичайно, усе це варто робити ще до того, як ви прийшли до нотаріуса в день угоди. Ви маєте уважно перевірити квартиру на наявність щодо неї рішень суду в Єдиному реєстрі судових рішень, арешти, іпотеку та інші обтяження в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Слід також перевірити наявність прописаних у квартирі осіб і виписати їх до угоди. Так простіше і надійніше. Вимагайте цього, бо потім буде багато клопоту з виписуванням незнайомих вам людей.

Документи для угоди

Перелік необхідних документів для продажу нерухомого майна залежить від виду нерухомості, документа, що посвідчує право власності, кількості співвласників та сімейного стану продавця.

Для продажу об’єкта нерухомості продавцю необхідно підготувати такий пакет документів:

• документ, за яким встановлюється особа, котра звернулася за вчиненням нотаріальної дії, чи уповноважений представник. Тобто паспорт. У разі, якщо нерухомість перебуває у спільній власності декількох осіб, необхідно подати паспорти всіх власників;

• реєстраційний номер облікової картки платника податків (ідентифікаційний код) усіх співвласників нерухомості. Якщо продавцем квартири є не громадянин України, паспорт має бути перекладений українською мовою;

• свідоцтво про народження дітей (паспорт з 16 років), ідентифікаційний код (з народження), якщо діти є власниками нерухомості;

• установчі документи, відомості з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань і документи, що підтверджують повноваження органів та/або посадових осіб (для перевірки нотаріусом обсягу цивільної правоздатності та дієздатності юридичної особи, від імені якої діє уповноважений орган та/або посадова особа в межах певної нотаріальної дії);

• дозвіл органів опіки та піклування на відчуження нерухомого майна в інтересах неповнолітніх дітей або недієздатних, з обмеженою дієздатністю громадян. Згідно з ч. 4 ст. 12 Закону №2623, для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону. Посадові особи органів опіки та піклування несуть персональну відповідальність за захист прав та інтересів дітей при наданні дозволу на вчинення правочинів щодо нерухомого майна, яке належить дітям;

• довідка про склад сім’ї з житлово-експлуатаційної організації, квартального комітету або іншого уповноваженого органу з питань реєстрації місця проживання. Довідка необхідна для перевірки відсутності прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування відчужуваними житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною;

• свідоцтво про шлюб або про розірвання шлюбу, свідоцтво про смерть чоловіка/дружини (у разі, якщо продавець перебуває (перебував) у шлюбі);

• заява чоловіка/дружини на продаж об’єкта нерухомості, що перебуває у спільній власності подружжя. Ч. 1 ст. 65 Сімейного кодексу встановлено, що дружина, чоловік розпоряджаються  майном, що є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя, за взаємною згодою. Згода не вимагається, якщо право на нерухомість набуте в порядку спадкування, дарування, приватизації або до укладення шлюбу. Якщо квартира була приватизована у шлюбі в період з лютого 2011 до червня 2012 р., необхідна згода подружжя, оскільки Сімейним кодексом визначено, що така нерухомість вважається спільною власністю подружжя;

• технічний паспорт об’єкта нерухомості;

• експертна грошова оцінка нерухомого майна. Під час проведення операцій з продажу (обміну) фізичними особами об’єктів нерухомості у значеннях, наведених у Податковому кодексі, а також в інших випадках, визначених законодавством України, нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна, визначеної суб’єктом оціночної діяльності — суб’єктом господарювання приватної форми власності, винятковим видом діяльності якого є оцінка для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, що справляються відповідно до законодавства;

• документ, яким посвідчено право власності фізичних чи юридичних осіб на нерухоме майно. Згідно з пп. 1.2 п. 1 гл. 2 розділу II Порядку №296, право власності на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі та споруди, що відчужуються, може бути підтверджене, зокрема, одним з таких документів або їх дублікатів: нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковим договором; свідоцтвом про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів (аукціонів); свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах); свідоцтвом про право власності; свідоцтвом про право на спадщину; свідоцтвом про право власності на частку в спільному майні подружжя; договором про поділ спадкового майна; договором про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно; договором про припинення права на аліменти для дитини у зв’язку з передачею права власності на нерухоме майно; договором про виділення частки в натурі (поділ); іпотечним договором, договором про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки; рішенням суду; договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі, укладеним відповідно до вимог законодавства, тощо.

У разі, коли державну реєстрацію права власності на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі і споруди, що відчужуються, відповідно до закону проведено без видачі документа, що посвідчує таке право, воно підтверджується на підставі інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманої шляхом безпосереднього доступу до нього;

• рахунок у банку. Розрахунки на суму, що перевищує 50 тис. грн, здійснюються шляхом перерахування коштів з поточного рахунку на поточний рахунок, внесення та/або перерахування коштів на поточні рахунки (у т.ч. депозит нотаріуса на окремий поточний рахунок у національній валюті). Залежно від об’єкта продажу можуть бути витребувані й інші документи.

Висновок

Шукайте нотаріуса, який має хорошу репутацію та досвід роботи. Якщо вдасться знайти таку людину, успіх вашої угоди гарантовано.

0
0

Додати коментар

Відмінити Опублікувати