27 вересня 2021, 14:17

Купівля-продаж землі: на що звернути увагу

Опубліковано в №18 (748)

Руслан Редька
Руслан Редька керуючий партнер Legal House

Мінагрополітики повідомляє про 19 177 укладених правочинів щодо земельних ділянок у рамках функціонування ринку землі в Україні за період з 01.07 до 22.09.2021. Однак швидко і просто придбати сільськогосподарську землю не вийде. Нотаріуси до посвідчення правочину зобов’язані провести комплексну перевірку особи-набувача права власності на земельну ділянку і самого об’єкта продажу (земельної ділянки) на відповідність встановленим законодавцем обмеженням, а Держгеокадастр здійснює моніторинг відповідності посвідчених нотаріусами правочинів законодавству.


Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час!


Про які обмеження йде мова?

1. Постійні обмеження загальної площі земель, які можуть перебувати в одних руках (концентрація):

  • для громадян України — на рівні до 100 га з 01.07.2021 р. та на рівні 10 тис. га з 01.01.2024 р.;
  • для юридичних осіб, створених та зареєстрованих за законодавством України, — на рівні 10 тис. га з 01.01.2024 р.

Якщо порушити обмеження щодо концентрації, Держгеокадастр може подати позов про конфіскацію земельної ділянки, яка набута понад норму, в судовому порядку.

2. Тимчасові (строкові) обмеження на доступ до ринку землі (доступ з умовою):

  • купівля-продаж або відчуження в інший спосіб земельних ділянок сільськогосподарського призначення на користь юридичних осіб України, створених і зареєстрованих за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади (до 01.01.2024 р.);
  • заборона для іноземців, осіб без громадянства та юридичних осіб набувати частки у статутному (складеному) капіталі, акції, паї, членство у юридичних особах (крім як у статутному (складеному) капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення (втрачає дію з дня схвалення відповідного рішення на референдумі);
  • набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичними особами, створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України (за умови схвалення такого рішення на референдумі).

Для юридичних осіб України, створених і зареєстрованих за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України, держава та/або територіальні громади, це обмеження після 01.01.2024 р. не застосовуватиметься. У разі схвалення рішення про зняття заборони на доступ осіб, визначених у пп. b, с, за умови схвалення рішення на референдумі.

3. Постійні (абсолютні) заборони на доступ до участі в ринку сільськогосподарської землі застосовуються до:

  • фізичних та юридичних осіб (пов’язаних з ними осіб), стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції» у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок;
  • юридичних осіб, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, що не є громадянами України, щодо можливості набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які розташовані ближче 50 км від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);
  • юридичних осіб, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
  • юридичних осіб, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є іноземні держави;
  • юридичних осіб, у яких неможливо встановити кінцевого бенефіціарного власника;
  • юридичних осіб, кінцеві бенефіціарні власники яких зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон, затвердженого Кабінетом міністрів України;
  • юридичних осіб, створених за законодавством України, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.

Якщо до особи-набувача права власності на земельну ділянку застосовуються постійні обмеження в доступі до ринку землі, а вона все ж змогла придбати земельну ділянку, існуватиме ризик визнання правочину, за яким набуто право власності на ділянку, недійсним, та подальшої конфіскації цієї землі.

Додатково нотаріус перевірятиме наявність/відсутність суб’єктів переважного права (І або ІІ черги) на придбання земельної ділянки. Якщо буде встановлено наявність надрокористувачів або орендарів, покупець і нотаріус повинні діяти по процедурі, передбаченій ст. 1301 Земельного кодексу України. Якщо порушити переважне право суб’єкта такого права на придбання земельної ділянки, цей суб’єкт може звернутися до суду з позовом про переведення прав та обов’язків покупця за договором купівлі-продажу.

0
0

Додати коментар

Відмінити Опублікувати