З моменту офіційного старту ринку сільськогосподарської землі пройшло понад 6 місяців. За інформацією Мінагрополітики, за перші півроку функціонування на земельному ринку укладено близько 40 тис. угод на суму 5,3 млрд грн. Хоча під кінець 2021 р. на цьому ринку відбулося деяке пожвавлення, очікуваної державою активності обороту все ж не спостерігається.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Деякі експерти пов’язують низьку активність на ринку землі з такими факторами:
- доступ на ринок землі фізичних осіб-громадян України з низькою купівельною спроможністю порівняно з агропідприємствами;
- невисокі ціни за 1 га української сільськогосподарської землі (на рівні $1000–2000) порівняно з країнами Євросоюзу (на рівні 4500–70 тис. євро за 1 га залежно від країни).
Окрім запровадження вільного обігу сільськогосподарської землі, законодавець надав власникам/землекористувачам можливість отримання кредитних або позикових коштів у банках, передання права на сільськогосподарську землю у заставу як забезпечення виконання зобов’язань за основними договорами.
Споживче кредитування на придбання нерухомого майна, у т.ч. земельних ділянок існує в Україні вже довгий час, однак кредитування під заставу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які в більшості випадків вільні від забудови і використовуються для вирощування сільськогосподарських культур, — це своєрідний «вихід із зони комфорту» для банків. Що стосується інших категорій земель, то ситуація з придбанням таких земельних ділянок дещо краща. На практиці для банків інвестиційно привабливішими активами залишаються земельні ділянки, на яких розташовані закінчені будівництвом об’єкти нерухомості.
Нижче детальніше розглянемо фінансові й кредитні механізми для купівлі приватної та комунальної (державної) землі.
Позика на купівлю землі
Позика — досить поширений інструмент придбання фізичними та юридичними особами земельних ділянок, у т.ч. сільськогосподарського призначення, які перебувають у користуванні агропідприємств. Для земельних ділянок приватної власності, які за категоріями земель належать до житлової та громадської забудови, промисловості, рекреації тощо, проблем з оформленням позики не має бути за умови, що земельна ділянка не арештована, не обтяжена правами інших осіб та/або не є предметом судового розгляду.
Як правило, укласти договір позики може будь-яка фізична чи юридична особа з будь-якою фізичною або юридичною особою. Такий договір укладається в письмовій формі, однак ми рекомендуємо посвідчувати такі договори нотаріально. Сторони також можуть передбачити спосіб забезпечення виконання боржником основного грошового зобов’язання за договором позики. Часто таким способом сторони обирають передачу нерухомості в іпотеку (з зазначенням іпотечного застереження).
Варто зазначити, що для земель сільськогосподарського призначення існують особливості і обмеження щодо придбання юридичними особами, однак вони стосуються земельних ділянок певного цільового призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; для ведення особистого селянського господарства (якщо вони виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв). Тобто до переліку обмежень не потрапляють земельні ділянки для ведення особистого селянського господарства до 2 га, набуті в процесі безоплатної передачі (приватизації); для ведення садівництва; для ведення фермерського господарства тощо.
Відтак, перелічені вище земельні ділянки можуть бути придбані юридичними особами, зареєстрованими за законодавством України, в загальному порядку. Обов’язкова умова: власник земельної ділянки вирішив продати, а агропідприємство має переважне право викупу земельної ділянки (дійсний договір оренди землі).
Процедура придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення за допомогою механізму позики агропідприємства виглядає так:
- Сторони укладають договір позики для цілей придбання позичальником права власності на земельну ділянку (у т.ч. сільськогосподарського призначення).
- Придбання позичальником земельної ділянки у власність.
- Агропідприємство укладає з новим власником земельної ділянки довгостроковий договір оренди.
Кредит на купівлю землі
Запускаючи ринок землі, законодавець передбачив для власників можливість передавати банкам як забезпечення виконання зобов’язання раніше підмораторні землі (права на них) у заставу (іпотеку). При цьому цілі кредитування можуть бути різні, наприклад, кредитування з метою купівлі землі або для поповнення обігових коштів агропідприємства, які воно може витратити на придбання землі. Слід зазначити, що у більшості агропідприємств кошти перебувають в обороті, а вивільняти їх на придбання земельних ділянок можливості немає.
Варто зазначити, що середній строк за кредитними договорами становить 10 років. Середня відсоткова пропозиція за такими цільовими кредитами встановлена українськими банками на рівні 9,9–18% річних. Іпотека земельних ділянок сільськогосподарського призначення може покривати 35–80% кредиту, при цьому слід зважати і на можливість «шахматки» в розташуванні ділянок у земельному кластері, що знижує їх привабливість та окупність.
Державна програма «5-7-9»
Варто зазначити, що аграрії можуть скористатися державною програмою «5-7-9», яка, серед іншого, передбачає для малого чи середнього підприємництва (далі — МСП) компенсацію процентів за банківськими кредитами у національній валюті. Взяти участь у цій програмі можуть фізичні особи-підприємці або юридичні особи, річний дохід яких від будь-якої діяльності не перевищує суму, еквівалентну 10, 2 та 20 млн євро, визначену за офіційним валютним курсом, встановленим Національним банком, що діяв на останній день звітного періоду.
Компенсація процентів надається суб’єктам МСП, які отримали в уповноваженому банку кредит у національній валюті на придбання земельних ділянок з метою провадження господарської діяльності без права передачі такої нерухомості у платне чи безоплатне користування третім особам. Строк, протягом якого суб’єкти підприємництва можуть звернутися за отриманням державної підтримки, становить 5 років (до 29.01.2025 р.).
Більш детально з державною програмою «5-7-9» можна ознайомитися за посиланням:
Кредит під гарантії Фонду
24.11.2020 р. набув чинності Закон України «Про Фонд часткового гарантування кредитів у сільському господарстві». Ним передбачене створення Фонду, який покликаний стати гарантом виконання аграріями фінансових зобов’язань за кредитними договорами. За задумом законодавця, ці та ряд інших нововведень мають стимулювати обіг землі і розвиток підприємництва.
Засновником Фонду часткового гарантування кредитів у сільському господарстві (далі — Фонд) є держава в особі Кабінету Міністрів України, який приймає рішення про утворення Фонду. Фонд не має статусу державного цільового, проте мінімальна частка його статутного капіталу має становити не менше 51% та належати державі. Учасниками Фонду також можуть бути міжнародні фінансові організації та інші юридичні особи. Закон надає можливість інвесторам вкладати кошти безпосередньо у Фонд та отримувати дивіденди від його діяльності.
Законом на Кабмін покладено обов’язок утворити Фонд та забезпечити формування та сплату його статутного капіталу до 24.02.2022 р.. Після створення Фонду необхідно буде протягом 3 місяців привести свою діяльність у відповідність з цим Законом. Варто зазначити, що на момент підготовки цієї статті у відкритому доступі була відсутня будь-яка інформація про прийняття Кабінетом Міністрів України розпорядчих актів щодо створення і діяльності Фонду.
Хто матиме змогу отримати кредити під гарантії Фонду
Право отримати кредити під гарантії Фонду матимуть лише юридичні особи та фізичні особи-підприємці, які відповідатимуть наступним критеріям:
- основним видом їх діяльності є виробництво сільськогосподарської продукції;
- володіння земельними ділянками площею до 500 га;
- балансова вартість активів не перевищує 20 млн євро;
- чистий дохід від реалізації продукції не перевищує 40 млн євро;
- кількість працівників не перевищує 250 осіб.
Закон встановлює також ряд інших обмежень для фізичних осіб-підприємців та юридичних осіб на доступ до гарантій Фонду, серед яких: зловживання правом на гарантування зобов’язань за кредитним договорами; учасник або кінцевий бенефіціар є одночасно учасником чи кінцевим бенефіціаром інших українських юридичних осіб, що провадять діяльність у галузі сільського господарства; виробник є фізичною особою-підприємцем і одночасно виступає учасником чи кінцевим бенефіціаром юридичних осіб, що провадять діяльність у галузі сільського господарства; пов’язані з виробником особи володіють землею, площа якої сумарно з площею виробника перевищує 500 га, тощо.
На що можуть видаватися гарантії
Гарантії можуть видаватися тільки за кредитами, які надаються фінансовими установами. При цьому вони можуть надаватися в обсязі до 50% непогашеної суми основного боргу та не більше, ніж на 10 років.
Поточний стан та перспективи розвитку фінансових і кредитних механізмів для купівлі сільськогосподарської землі
Отже, найбільш популярним механізмом залучення коштів на придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення є позика, яка видається агропідприємством фізичній особі на придбання земельних ділянок у рамках реалізації агропідприємством переважного права на придбання ділянок, які перебувають в оренді або використовуються на правах емфітевзису.
Стосовно банківського кредитування варто зазначити, що зараз учасниками більшості запропонованих фінансових і кредитних механізмів для придбання земельних ділянок є фізичні особи-громадяни України або фізичні особи-підприємці. Така ситуація пояснюється обмеженням доступу юридичних осіб, які зареєстровані за законодавством України, до участі на ринку землі (до 01.01.2024 р.).
Більшість українських банків підготувалися до відкриття ринку землі й підготували для аграріїв повноцінні кредитні продукти, які спрямовані у т.ч. на придбання земельних ділянок у власність. Хоча на перших етапах функціонування ринку землі банки з обережністю розглядали сільськогосподарську землю як об’єкт кредитування. Ситуація змінилася згодом, коли банки один за одним почали видавати кредити фермерам на придбання землі. Привабливішими для кредитування були земельні ділянки, які приносили дохід від користування (знаходилися в оренді або емфітевзисі).
Тригером для стимулювання повноцінного обігу на ринку землі в перспективі має стати Фонд часткового гарантування кредитів у сільському господарстві. До моменту повноцінного запуску і функціонування цього Фонду частково вирішити проблеми з покриттям відсоткових ставок за кредитними зобов’язаннями аграріїв на придбання землі покликана державна програма «5-7-9», однак питання щодо її ефективності залишається відкритим.