Чи перетворить земельна реформа, яка була прийнята українським парламентом рік тому, українську землю на нове Ельдорадо і чи збагатить власників земельних паїв відкриття ринку та зняття мораторію на їх відчуження?
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Нагадаємо, що мораторій на продаж сільськогосподарських паїв діяв з самого початку української незалежності, а вперше був проголосований у парламенті в жовтні 2001. Відтоді Верховна Рада з року в рік продовжувала дію заборони.
При розробці положень земельної реформи декларувалося, що зняття мораторію і розвиток ринку сільськогосподарської землі дозволить реалізувати сподівання власників паїв їх продати і в цілому сприятиме економіці. Світовий банк навіть зазначав, що це додасть 1% до щорічного зростання ВВП країни та дозволить залучати багатомільярдні інвестиції, у т.ч. іноземні.
Раніше Світовий банк прогнозував значні перспективи, але, оскільки Верховна Рада встановила досить суворі обмеження в переліку осіб, які будуть допущені до викупу землі на першому етапі, передбачення переглянули.
За оцінкою Світового банку, вартість активів, які можуть бути запропоновані до продажу, становить близько $ 24 млрд, що буде стимулювати банківське фінансування. Проте, з огляду на стан української економіки, очевидно, що йшлося про іноземні інвестиції.
Однак, тривала політична боротьба всередині українського парламенту не дозволила прийняти законопроект у такому вигляді, як було заплановано. Іноземні фінансові групи, які пожвавішали від очікування нового Ельдорадо, але проаналізувавши прийнятий закон, змінили свої очікування щодо перспектив активно зайти на ринок, адже згідно з прийнятим Верховною Радою в березні 2020 року законом, іноземні інвестори можуть бути допущені до ринку тільки після референдуму .
А втім, були встановлені й інші обмеження на придбання сільгоспземлі: з липня 2021 року покупцями можуть стати тільки фізичні особи з обмеженням не більш 100 га в одні руки. Юридичні особи зможуть купувати землю лише з 2024 року. Обмеження по площі складе до 10 тис. га, а існуючі орендарі матимуть пріоритетне право на викуп відповідно до закону.
Передбачається, що до 2024 року (початок другого етапу реформи) на стадії відкриття ринку, найбільш актуальною і реалістичною покупка землі буде для малих і середніх фермерських господарств.
Доцільність викупу землі саме фізичними особами-власниками малих і середніх фермерських господарств очевидна, адже мати землю у власності для такого бізнесу є необхідністю, особливо якщо йдеться про довгострокові інвестиції, наприклад, у багаторічні рослини (ягідні або горіхові культури), у системи зрошення (у сегменті овочів та фруктів).
Але реалізація цього переважного права для фермерів серйозно ускладнена такими факторами, кожен з яких потребує окремого аналізу.
1.Фінансування. Лише невелика кількість фермерів володіє достатнім самостійним фінансовим ресурсом для викупу, а вітчизняні банки не зможуть прокредитувати всіх охочих купити землю, адже для отримання такого кредиту треба показати якісну фінансову звітність та надати заставу. Доступ до відносно дешевих західних кредитів або інструментів IPO є тільки у великих агрохолдингів.
Розраховувати на державну підтримку, наприклад на анонсовану держпрограму доступних кредитів під 5-7-9% можливо тільки в разі наявності таких ресурсів, а також благополучної кредитної історії позичальників та гідного забезпечення. А втім, справедливо зазначити, що Верховна Рада в першому читанні вже прийняла законопроект про Фонд часткового гарантування кредитів у сільському господарстві, проте наразі важко прогнозувати яким чином та з якою результативністю буде працювати зазначена установа.
2. Важливим аспектом є закладена в законодавстві певна «правова невизначеність» щодо реалізації переважного права орендаря придбати земельну ділянку у власника за ціною, за якою вона буде продаватися.
Сама норма не нова, вона існує в Законі України «Про оренду землі» багато років. Зокрема в ст. 9 зазначено, що суб’єктом переважного права є орендар, який може розпоряджатися орендованою земельною ділянкою. Орендар може першочергово купити ділянку, якщо виплатить ціну, за якою вона продається. Це означає, що власник зможе продати ділянку іншій особі (не орендарю) за ціною, не нижчою від тієї, яка була запропонована орендарю.
Проте, з 1 липня 2021 року (з дати набрання чинності Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення») з урахуванням обмежень щодо кола суб’єктів, які можуть бути покупцями, купівля-продаж сільськогосподарських земель повинна відбуватися з дотриманням переважного права на викуп земельної ділянки орендарем з певною новацією. Вона полягає в можливості передачі переважного права на придбання земельної ділянки його суб’єктом іншій особі, про що такий суб’єкт має письмово повідомити власника земельної ділянки.
Зрозуміло, що на такій нормі наполягали лобісти аграрних холдингів, які є юридичними особами. Такі холдинги з огляду на обмеження, які встановлюються земельною реформою до 2024 року не можуть бути суб’єктами переважного права (разом з іноземцями), проте бажання взяти участь у викупі землі на першому етапі в них безумовно існує. Тож воно мало б бути реалізовано шляхом викупу сільськогосподарської землі фізичними особами, що будуть визначені орендарями з урахуванням обмежень щодо кількості гектарів «в одні руки».
Проте, існує певне застереження правників, що суб’єктом переважного права є тільки ті орендарі, які відповідно до закону можуть мати у власності орендовану земельну ділянку. Тому, якщо юридичні особи та іноземці не можуть мати у власності земельні ділянки до настання певних умов, то юридичні особи, які є чинними орендарями, не є суб’єктами переважного права, а отже не можуть передати третім особам те, що їм не належить.
Це означає, що власники паїв, при зацікавленості інших осіб та належній правовій допомозі, зможуть нехтувати реалізацією переважного права орендарів та продавати землю іншим фізичним особам, у т.ч. тим, хто буде виконувати функцію тимчасових номінальних власників землі в інтересах майбутніх земельних банків.
Тож потрібно законодавчо вирішити таку невизначеність, яка створює підґрунтя для можливості по-різному тлумачити цю норму, а відповідно створювати суперечливі судові позиції, які врешті-решт будуть дорого коштувати покупцям.
3. Ще один з факторів – продажні наміри самих власників паїв. Згідно з опитуванням Українського інституту майбутнього, тільки 3% з них готові продати свої сотки та гектари без вагань. Ще 10% будуть орієнтуватися на запропоновану ціну, а 22% думають про продаж, але не хочуть поспішати в цьому питанні. Відсутність активного платоспроможного попиту буде диктувати і помірну ціну. Як відзначають експерти, якби до ринку допустили іноземних інвесторів, він би працював куди краще, ціни були б вищими, власники отримали б більше грошей, а економіка мала б додаткове зростання, та й грошей у секторі стало б більше.
Отже, з Ельдорадо треба ще трішки зачекати.