Після двох років роботи на посаді інхаус-юристки в міжнародній промисловій компанії Вікторія Демиденко повернулася до команди Asters радницею практики нерухомості та будівництва. Ми дізналися у Вікторії, з чим повʼязане таке рішення, на чому сфокусується у своїй роботі зараз.
Також поспілкувалися з партнером Asters Олегом Бойчуком, який вже майже 20 років займається проєктами у сфері нерухомості. Юристи розповіли, як нові тенденції практики впливають на поведінку клієнтів, які ризики та труднощі переживає галузь, чого очікувати в післявоєнний час та як змінилося інвестування в нерухомість після майже двох років війни в Україні.
— Вікторіє, розкажіть, чому та як вирішили повернутися до команди Asters?
Вікторія (В.): Після двох років роботи на посаді інхаус-юристки у міжнародній промисловій компанії я вирішила повернутися до команди Asters. Для мене це можливість долучитися до великих проєктів для клієнтів з різних секторів економіки під час відбудови країни, а також зробити внесок у підтримку будівельної галузі під час війни. Впевнена, що мій багаторічний досвід допоможе у цьому.
До роботи інхаус-юристкою я працювала в Asters старшою юристкою. Для мене важливо повернутися у команду, з якою ми так багато пройшли разом, маємо спільні цінності та вимоги до якості роботи. Тому мені не потрібен був час на адаптацію, я змогла одразу сконцентруватися на робочих завданнях. Тепер я радниця практики нерухомості та будівництва Asters, співголова практики будівництва.
— Вітаю у новій ролі! Впевнена, що для вас це не лише нові можливості для розвитку, але і певні виклики. Чи допоможе досвід роботи інхаус-юристкою подолати їх?
В.: Так, звичайно, це виклик для мене з двох причин.
По-перше, зараз коло моїх завдань дещо ширше, адже окрім юридичної роботи, я буду займатися розвитком практики та команди. Чи допоможе досвід роботи інхаус-юристкою у цьому? Безумовно, так. Я була частиною юридичної команди великого бізнесу, тому зараз краще розумію особливості його роботи та вимоги до юридичного супроводу. Водночас я отримала безцінний досвід управління командою у понад 15 людей, справжніх професіоналів своєї справи. Знаходити спільну мову, вчитись один в одного і в синергії досягати більшого — це те, що надихало мене. Дуже вдячна їм та моєму керівництву за час разом та здобутий досвід.
По-друге, виклик зумовлений не тільки зоною відповідальності в межах фірми та перед клієнтами, але й ситуацією в країні. Зараз, безперечно, важкий, але одночасно трансформаційний час для України, коли ми маємо зробити максимум для її відновлення.
Команда Asters надає повний юридичний супровід проєктів у сфері нерухомості та будівництва. Мій фокус роботи — це всі юридичні питання, пов’язані з будівництвом. Я також маю досвід консультування з питань охорони навколишнього середовища та природних ресурсів. Мій колега, партнер Asters Олег Бойчук, розкаже більше про свій фокус.
Олег (О.): Вже майже 20 років я займаюся проєктами у сфері нерухомості. Вони пов’язані з купівлею та продажем об’єктів, угодами щодо злиття та поглинання у цій сфері, фінансуванням. Я також консультую девелоперів з розвитку їх проєктів.
— Олеже, Вікторіє, дякую за пояснення розподілу ролей у практиці. Розкажіть, будь ласка, які зараз тенденції на ринку нерухомості та будівництва та як вони впливають на поведінку клієнтів?
О.: Після шокового 2022 року ситуація на ринку має ознаки стабілізації та навіть певного, але ще незначного, відновлення. Наприклад, з’явились інвестиційні угоди. Часто вони відбуваються через складну ситуацію у країні, зокрема консервацію капіталу у зв’язку із валютними обмеженнями. Такі угоди не є однозначною ознакою здорового ринку, але це крок вперед.
Ми також спостерігаємо пожвавлення на ринку оренди нерухомості. Минулого року юристи переважно займалися переговорами між орендарями й орендодавцями щодо перегляду комерційних умов з огляду на обставини, які часто безпідставно могли кваліфікувати як форс-мажор. Цього року все більше клієнтів ведуть переговори та укладають нові орендні договори або продовжують поточні. Баланс інтересів сторін та комерційних умов при цьому знаходити досить складно, оскільки продовжується вплив безпекових та інших ризиків.
В.: У сфері будівництва спостерігаємо декілька тенденцій. По-перше, значною мірою відновилося будівництво призупинених об’єктів (рівень відновлення, звичайно, залежить від регіону). По-друге, нові проєкти все ще не переходять від стадії підготовки до стадії реалізації через ризики воєнного часу. Однак клієнти починають активну підготовку нових проєктів, зокрема займаються упорядкуванням земельних питань, проєктуванням об’єктів, отримують дозволи тощо.
По-третє, поступово і дуже обережно набирає обертів зацікавленість внутрішніх і міжнародних гравців щодо відбудови та відновлення України. Деякі з них розглядають можливість інвестицій, не чекаючи закінчення війни. Вважаю це хорошим знаком і сподіваюся, що кількість якісних, готових до проходження аудиту пропозицій буде зростати, а зацікавленість іноземних інвесторів підвищить рівень «правової чистоти» проєктів.
— Які ризики, труднощі та виклики переживає галузь нині та які можуть бути у перспективі у післявоєнний час?
О.: Велика війна застала галузь нерухомості та будівництва в стані незавершеної реформи дозвільної системи, а також «нескінченної» судової та антикорупційної реформи. Ці невирішені проблеми відчуваються зараз, що є особливо деструктивним і демотивуючим фактором у воєнний час. Їх треба розв’язувати, адже без цього нормальна відбудова неможлива.
У повоєнний час також потребуватиме уваги дотична до нерухомості та будівництва сфера публічних закупівель. Наразі Україна демонструє непоганий прогрес у цьому напрямі. У майбутньому очікуємо складну роботу з об’єднання можливостей системи Prozorro з уніфікованими міжнародними процедурами.
В.: Очікуємо, що значний попит у галузі залучить у країну іноземних гравців. Це може стати викликом для вітчизняного бізнесу, який має бути гнучким, готовим вчитися та об’єднатися заради результату.
— Продовжуючи тему законодавчих змін, 15 червня Європарламент ухвалив резолюцію про відновлення України та вступ до НАТО, але в одному з пунктів містився заклик не підписувати законопроєкт №5655, який фактично запускає реформування містобудівної галузі. Чиї права намагаються звузити цією законодавчою ініціативою? Чи підтримуєте ви такі зміни в законодавстві?
О.: Галузь критично потребує реформ. З цим погодиться, напевно, більшість учасників ринку, але щодо законопроєкту №5655 думки розділилися. Не вся критика цього законопроєкту є об’єктивною. Проте виглядає, що інтереси основних учасників ринку — будівельників, архітекторів, місцевої та центральної влади, громадськості — ще не повністю збалансовані. Загалом, думаю, що це тема окремого матеріалу, однак можна погодитися, що закон потребує певного «налаштування».
В.: Погоджуюся з Олегом, адже саме баланс інтересів, врахування позицій і потреб кожного учасника забезпечить сталий розвиток сфери у довгостроковій перспективі. Закон містить низку важливих пропозицій, зокрема спрямованих на зниження корупційної складової в будівельній галузі. Сподіваюся, що вони будуть втілені у життя цим законом (у доопрацьованому вигляді) або іншим нормативним документом.
— Як змінилося інвестування в нерухомість після двох років війни в Україні?
О.: Як я вже зазначив, інвестиційні угоди відбуваються вже зараз через наявність вільної грошової маси в країні. Однак традиційні (суттєві за фінансуванням) угоди стануть можливими лише після завершення війни. Експерти передбачають, що у післявоєнний період відбуватиметься певний ажіотаж у зв’язку із відкладеним попитом, а також меншим обсягом введення нових об’єктів на ринок протягом війни.
— Олеже, нам відомо, що ви є членом правління БО «Житло для ВПО» та експертом Національної ради з питань післявоєнного відновлення в Україні. Розкажіть докладніше про цю діяльність.
О.: Рішення про участь у БО «Житло для ВПО» та Національній раді з питань післявоєнного відновлення в Україні спричинене обставинами, в яких ми всі опинилися в 2022 році, хоча за суттю діяльність обох організацій кардинально відрізняється.
БО «Житло для ВПО» об’єднала дуже різних людей, більшість з яких до початку великої війни були дотичними до нерухомості чи будівництва. Це визначило основний напрям діяльності фонду — будівництво чи реконструкція житла та пов’язаної з цим інфраструктури. За півтора року діяльності ми здобули суттєвий досвід, який вже неодноразово знадобився у роботі по проєктах клієнтів. Мені особливо приємно, що основний проєкт фонду (реконструкція гуртожитку для потреб ВПО) реалізується у близькому мені Приірпінні. Робота продовжується.
Як один із зовнішніх експертів Національної ради з питань післявоєнного відновлення в Україні я ділюся своїми думками чи пропозиціями щодо містобудівного аспекту майбутнього відновлення, а також за можливості беру участь в обговоренні інших пропозицій. Так створюються позиції, які мають шанс потрапити у стратегічні/програмні документи Уряду.
— Якби не практика нерухомості та будівництва, яку б сферу обрали?
О.: Я історично практикую у двох напрямах — нерухомість, а також корпоративні питання та інвестиції. Ці напрями часто поєднуються та перетинаються, що дає змогу комплексно супроводжувати проєкти. Тому якщо теоретично виключити нерухомість, то, мабуть, більше уваги приділяв би корпоративній сфері та M&A угодам. Однак це лише теорія, насправді зараз думки про майбутню відбудову, де досвід роботи в обох зазначених сферах має бути корисним.
В.: З урахування досвіду, обрала б екологію. Вона досить тісно перетинається із земельними та питаннями щодо нерухомості, також включає міжнародний аспект. Завжди готова допомогти колегам із Asters у цьому напрямі.