Дмитро Слободянюк, адвокат, Ph.D, керуючий партнер юридичної компанії RELIANCE та Олена Донченко, адвокатка, керівниця практики аграрного та земельного права юридичної компанії RELIANCE про аграрний сектор економіки: зміни, виклики та рішення.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
— Олено, які основні виклики сьогодні постають перед аграрним бізнесом із юридичного погляду?
Олена Донченко: Аграрний сектор є дуже важливим видом економічної діяльності, що визначає рівень і якість життя населення, соціально-економічне становище і продовольчу безпеку України. Саме тому аграрний сектор як основний виробник продовольчих ресурсів перебуває під особливою увагою суспільства та держави.
Проте перед агробізнесом сьогодні стоять серйозні виклики. Із законодавчого боку ми можемо спостерігати такі зміни не на користь бізнесу, а саме: зміни в податковому законодавстві, складні та нестабільні податкові правила призводять до збільшення фінансових ризиків як для малих, середніх, так і великих агропідприємств (зняття мораторію на податкові перевірки, блокування податкових накладних, нарахування пені та штрафних санкцій тощо).
Не можна залишити без уваги також бронювання військовозобов’язаних. Важливо розуміти, що основою бізнесу є люди, а аграрний сектор має профільні критерії до кадрів, саме тому призив до служби спеціалістів може призвести до повного або часткового припинення галузевого направлення в аграрному бізнесі.
Також суттєвою зміною в законодавстві стало ліцензування та квотування експорту сільськогосподарської продукції з особливостями її отримання. Зокрема, отримати ліцензію може фізична чи юридична особа, яка є платником податку на додану вартість, не має податкового боргу тощо, але вже з цих декількох критеріїв можна зробити висновок, що не кожен може експортувати свою сільськогосподарську продукцію.
І це далеко не всі зміни, які ускладнюють і без того непросте життя аграрного сектору.
— Олено, як ви оцінюєте перші результати відкриття ринку землі? Чи виправдалися очікування та як війна вплинула на це? Чи спостерігаєте ви падіння кількості угод?
Олена Донченко: Відкриття ринку землі, якого як чекали, так і побоювалися власники та землекористувачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, спрацювало та продовжує реалізовуватися, маючи тільки позитивні наслідки.
Власник земельної ділянки має можливість без обмежень використовувати свою земельну ділянку: дарувати, продавати, заставляти, а таке право було обмежено до 2021 року. Для аграріїв земля — це додатковий актив для кредитування та залучення інвестицій. Після відкриття ринку для юридичних осіб, а також після запуску Фонду часткового гарантування кредитів у сільському господарстві суттєво збільшилося кредитування під заставу сільськогосподарських земель. Це гарний імпульс для стабільного розвитку сільськогосподарських підприємств. Дотримується справедливий баланс між інтересами суспільства й окремих сільськогосподарських підприємств. Однак якщо взяти наявну реальність за константу, то цілковита більшість угод з придбання земель, які ми спостерігаємо наразі — це придбання орендаторами земель, які вони обробляють, і це діючі та сталі інвестиції у власний бізнес. Сам запуск і цивілізоване налагодження процесу ринку землі надало можливості компаніям, які здійснюють вирощування багаторічних рослин, як-то сади, виноградники, захистити свої інвестиції через придбання земель.
Однак нестабільність і небезпека, які є зараз реаліями нашого життя, дуже негативно впливають на ринок землі. Сьогодні це проблема як для власників землі, так і для орендарів.
Повномасштабне вторгнення змінило не тільки структуру, а й цінову динаміку ринку землі. Ні для кого не секрет, що нині йде розподільчий сегмент ціни продажу за 1 га сільськогосподарських угідь, і він є розбіжним у різних регіонах країни. Так, землі південних регіонів і там, де тривають бойові дії, зовсім знецінені, тоді як ціни на землі інших регіонів значно зросли. Слід пам’ятати й про окуповані території, де ми спостерігаємо порушення прав власності та користування земельними ділянками, а це сьогодні дуже значна територія.
Внаслідок нестабільної ситуації в країні аграрії зазнали суттєвих фінансових збитків, саме це і є, на мій погляд, причиною скорочення угод.
— Олено, чи бачите ви ризики концентрації земель у руках великих агрохолдингів?
Олена Донченко: Так, ризики дійсно є. Концентрація земельних ресурсів у руках великих агрохолдингів може створювати такі ризики для інших сільськогосподарських підприємств, невеликих фермерів, зокрема:
- підвищення цін на землю: коли великі компанії концентрують значні площі земель, це може спричинити зростання цін на земельні ділянки, що ускладнює доступ до землі для менших сільськогосподарських підприємств і фермерів;
- монополізація ринку: концентрація земель у руках небагатьох великих гравців може призвести до домінування на ринку сільськогосподарської продукції й утворення монополії, що може обмежити конкуренцію та впливати на ціни для споживачів;
- екологічні проблеми: великі агрохолдинги можуть використовувати інтенсивні методи виробництва, які можуть мати негативний вплив на навколишнє середовище внаслідок використання пестицидів, добрив та інших хімічних речовин.
При цьому концентрація земель у руках великих агрохолдингів також може мати деякі переваги, зокрема впровадження сучасних технологій, підвищення ефективності виробництва та забезпечення стабільності у сільському господарстві.
Тому важливо усвідомлювати ці ризики і вживати заходів для забезпечення балансу між розвитком великих підприємств і підтримкою малих господарств.
— Олено, як ви вважаєте, чи потрібно дозволяти іноземцям купувати землю в Україні? Чи є ризики для національних інтересів?
Олена Донченко: Це питання провокативне та, на мою думку, не може мати чіткого визначення в умовах, в яких зараз перебуває Україна.
Дозвіл іноземцям купувати землю має як позитивні, так і негативні наслідки.
Серед позитивних:
- залучення інвестицій, що приведе до значного підвищення вартості землі, яка, на мою думку, зараз є досить занизькою порівняно з вартістю таких ресурсів у сусідніх країнах, що сьогодні становить від 5000 євро за один гектар земель сільськогосподарського призначення;
- можливість використання новітніх технологій і знань іноземних інвесторів;
- поліпшення міжнародних зв’язків.
Однак є і ризики:
- малі та середні сільськогосподарські підприємства не зможуть конкурувати з фінансовими можливостями іноземних інвесторів і можуть бути витиснуті з аграрного ринку;
- втрата контролю за земельними ресурсами та можливість втрати суверенітету в галузі землекористування.
Будь-яке рішення щодо дозволу іноземцям купувати землю сільськогосподарського призначення повинно бути виважене, а наслідки такого рішення — прогнозованими.
— Дмитре, які, на вашу думку, механізми необхідні для захисту дрібних землевласників у нових умовах?
Дмитро Слободянюк: Для захисту малих землевласників в умовах сьогодення можуть бути вжиті такі механізми:
- удосконалення чинного законодавства з урахуванням специфіки потреб дрібних підприємств, забезпечення гарантій і захист їхніх прав на земельні ресурси від можливих негативних наслідків;
- розвиток і запровадження програм і проєктів, спрямованих на підтримку малих підприємств, покращення умов господарювання та підвищення рівня їх конкурентоспроможності.
Крім того, ще одним важливим і дуже ефективним напрямом є запровадження навчальної та консультативної діяльності, спрямованої на доступність до інформації. Роз’яснювальна діяльність допоможе уникнути непорозумінь під час співпраці як між суб’єктами господарювання, так і з органами державного регулювання.
Доступ до інформації про свої права та гарантії дасть можливість малим землевласникам створити екологічні умови ведення бізнесу.
— Дмитре, які найбільш критичні прогалини ви бачите у чинному земельному законодавстві?
Дмитро Слободянюк: Одна з найбільш важливих проблем — недостатня регуляція власності на землю. Багато земельних ділянок не мають чіткого власника (категорія земель — невитребувані паї, неоформлена спадщина, спільна часткова сумісна власність тощо) через відсутність документів на підтвердження такого права або неправильно оформлене раніше таке право. Крім того, відсутність чіткого механізму контролю за використанням земельних ресурсів. Багато земель використовується неефективно, що призводить до зниження родючості ґрунтів і забруднення навколишнього середовища (контроль сівозмін і контроль за внесенням добрив та пестицидів).
На мою думку, прогалинами земельного законодавства необхідно визнати переускладненість земельного законодавства. Дозвільна система в умовах переускладненого і неоднозначного земельного законодавства перетворилося в поле бою між підприємством та державними органами.
Окрім засмічення правового поля та створення штучних перешкод у дозвільній системі, що регулює земельні відносини, ми можемо спостерігати низку розбіжностей у системі роботи різних інститутів земельних відносин, де кожен працює сам по собі. Сьогодні земельне законодавство все частіше стає значною перешкодою для підприємств і звичайних громадян у реалізації своїх прав, оскільки законодавче поле достатньо складне, колізійне та неоднозначне. Немає прозорого, справедливого та ефективного ринку земель сільськогосподарського призначення.
— Дмитре, як впливає інтеграція України до європейських ринків на аграрний бізнес?
Дмитро Слободянюк: Інтеграція України до європейських ринків відкриває перед українським аграрним бізнесом багато нових можливостей і викликів. Цей процес сприяє позитивному розвитку сільського господарства країни та забезпечує доступ до нових ринків збуту й нових технологій. Україна може експортувати до країн ЄС продукцію, отже, з’являються нові можливості й перспективи для розвитку і збільшення обсягів виробництва.
Впровадження європейських стандартів вимагає від українських виробників відповідності європейським стандартам якості та безпеки продукції, це спонукає їх до впровадження сучасних технологій і підвищення якості своєї продукції, розроблення нових технологій для створення конкурентного клімату на європейському ринку.
Ще одним і на сьогодні важливим аспектом є те, що разом з інтеграцією України до європейських ринків у виробника сільськогосподарської продукції з’являється можливість залучення іноземних інвестицій. Іноземні донори вже змінили свої погляди щодо можливості, прозорості й доступності ведення бізнесу на території України, але високий рівень корупції в країні все ж таки негативно впливає на такі тенденції.
— Дмитре, що найчастіше стає причиною корупції в аграрному та земельному секторі та як цьому можна протидіяти?
Дмитро Слободянюк: Надмірне й активне втручання держави в економіку та приватне життя громадян, що призводить до послаблення ринкових регуляторних механізмів, підміни їх жорстким нормативним регулюванням, а також нестабільність економіки країни, нерозвиненість грошово-фінансової системи, відсутність прозорих механізмів роздержавлення власності — це все, як то кажуть, є сприятливим середовищем для корупції як негативного явища. Держава в особі уповноважених органів часто прагне розширити сферу свого контролю, що зумовлює збільшення обсягу повноважень і сфери відповідальності посадових осіб, що, на мою думку, і є ключовою причиною корупції.
Ще одним і дуже важливим аспектом у цьому питанні є низька громадянська свідомість, менталітет, що деформується усвідомленням можливості без зайвих зусиль і втрати часу розв’язати будь-яке питання корупційним шляхом.
Для запобігання та уникнення проявів корупційних схем необхідно розпочати з власного свідомого ставлення та діяти в межах чинного законодавства.
— Олено та Дмитре, які типові причини виникнення спорів у земельних питаннях, які спори виникають між орендодавцями та орендарями найчастіше й наскільки ефективна медіація у врегулюванні земельних конфліктів?
Олена Донченко: Великий відсоток сільськогосподарських земель перебуває в оренді. З цього виникають договірні відносини, які найчастіше турбують власників земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Саме через наявність договору оренди землі власник не може продати належну йому земельну ділянку, оскільки новий власник не може використовувати земельну ділянку для власних потреб, а тільки наділений правом отримувати орендну плату за договірними відносинами попереднього власника. У землевласника виникають питання: як витребувати земельну ділянку, розірвати договір оренди, припинити право користування або на стадії укладення договорів оренди передбачити можливість розірвання договорів оренди земельної ділянки на випадок відмови користувача використати своє першочергове право відчуження земельної ділянки.
Дмитро Слободянюк: Наразі в умовах вільного обігу земельних ділянок сільськогосподарського призначення типовими спорами є розірвання договорів оренди, а також вилучення земельних ділянок із земельного банку користувачів.
Медіація грає важливу роль у врегулюванні конфліктів, оскільки дає змогу сторонам знайти взаємовигідне рішення без необхідності доведення до судового розгляду. Медіатор допомагає сторонам розв’язати конфлікт шляхом співпраці, сприяє захисту інтересів і потреб сторін, що приводить до досягнення мирного вирішення спору. Розв’язання конфліктів через медіацію може бути швидшим та ефективнішим порівняно з вирішенням спорів судовим шляхом. Загалом медіація сприяє покращенню комунікації між сторонами, зменшенню напруги та забезпеченню стабільності у розв’язанні конфліктів. Однак у більшості випадків нерозуміння сторін дійсних переваг застосування медіації призводить все ж таки до судового врегулювання спорів. Хоча й до судової системи у громадян і бізнесу невеликий рівень довіри, але все ж таки саме його вважають більш ефективним і дієвим порівняно з медіацією.
— Олено, чи є прогрес у розв’язанні конфліктів через спільну власність на землю?
Олена Донченко: На сьогодні є низка ініціатив і програм, спрямованих на розв’язання конфліктів, пов’язаних зі спільною власністю земель.
Запровадження та забезпечення ефективних механізмів використання і розпорядження землями, що значно мінімізувало появу спорів між землевласниками та користувачами, привело до зменшення земельних спорів. Прогрес у цьому напрямі може мати розбіжності залежно від регіону та конкретних обставин.
Держава, місцеві органи влади та неурядові організації працюють над удосконаленням нормативно-правової бази, проведенням медіацій процесів та інформаційних кампаній для підвищення обізнаності про власні права.
Ключовим моментом для подальшого успіху є залучення всіх сторін до діалогу та пошуку компромісних рішень.
— Олено та Дмитре, які юридичні проблеми виникатимуть у процесі відновлення земель після воєнних дій і які б ви дали поради аграрним підприємцям, що в цих надскладних умовах тільки розпочали власний аграрний бізнес, для уникнення юридичних проблем у майбутньому?
Олена Донченко: Юридичні проблеми після завершення воєнних дій будуть полягати в:
- необхідності розв’язання питань, пов’язаних із відновленням і збереженням документів про право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення;
- врегулюванні питань щодо компенсації за завдані збитки в результаті воєнних дій, серед яких пошкодження земель, споруд, будівель та інших майнових і немайнових збитків, яких зазнали юридичні та фізичні особи;
- визначенні меж земельних ділянок тощо.
Цей перелік точно не є вичерпним. Війна — жахливе явище, що руйнує все на своєму шляху: життя та долі людей, а також бізнес і майно. Все це так чи інакше впливає й на аграрний сектор економіки, тому до таких процесів відновлення потрібно готуватися вже зараз і не тільки морально.
Дмитро Слободянюк: Передусім з огляду на те, що відкриття і ведення будь-якого бізнесу, зокрема аграрного, потребує широкого розуміння права та знання чинного законодавства, допомога зовнішніх юридичних радників є вкрай актуальною для початківців аграрного бізнесу.
Ефективна і своєчасна юридична підтримка бізнесу є ключовим елементом для забезпечення стабільності та успіху підприємства. Однак не кожна компанія може собі дозволити мати штатного юриста, і це не завжди необхідно або виправдано з погляду ефективності та економії ресурсів, тому практика оформлення відносин із юридичними фірмами на юридичний супровід сприяє розв’язанню цього питання..
Законодавство у сфері земельних відносин є складним і динамічним. Постійні зміни в нормативно-правових актах вимагають ретельного контролю й розуміння актуальних правових проблем. Вчасне реагування та розуміння практики розв’язання проблем допомагає уникати негативних правових наслідків.
Впровадження ефективних юридичних механізмів необхідне для забезпечення успішної роботи аграрного бізнесу, мінімізації ризиків і забезпечення правової захищеності сільськогосподарських компаній, що займаються постійною щоденною господарською діяльністю, а також у разі виникнення нестандартних ситуацій, які потребують професійної юридичної допомоги.
— Дмитре та Олено, які уроки ви винесли з найскладнішої справи у вашій практиці?
Дмитро Слободянюк: Легкі перемоги не справляють значного враження і точно не роблять тебе кращим. Складні судові процеси й поразки — саме те, що дає змогу займатися пошуком помилок. Завжди потрібно пам’ятати про те, що ти точно не розумніший за всіх і завчасно розправляти крила та беззаперечно вірити в успіх також не є хорошою ідеєю. В нашій роботі потрібно весь час тримати руку на пульсі та усіляко відганяти думки щодо того, що можна розслабитися чи почати робити свою роботу на півсили.
Олена Донченко: Найскладніша справа з моєї практики на все життя сформувала в мене звичку бути максимально уважною до найдрібніших деталей, оскільки саме вони часто бувають вирішальними.