Про впровадження технології Blockchain у Державному земельному кадастрі, про необхідні зміни в земельному законодавстві, а також про судову практику та запроваджений законом мораторій на відведення і зміну цільового призначення земель для містобудівних потреб «Юридичній Газеті» розповів керуючий партнер Юридичної фірми «Тотум» Богдан Яськів.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
- Пане Богдане, якими є останні новини практики земельного права?
- Земельне право – достатньо динамічна галузь. Часто змінюється не лише законодавство, а й напрямки та тренди судової практики, залежно від того, яка юрисдикція розглядає справу. На сьогодні земельні спори розглядають всі три юрисдикції: цивільна, адміністративна та господарська. У зв’язку з цим відбувається неоднаковість застосування земельного законодавства, а також з’являється багато проблем для юристів та землекористувачів. Однією з останніх є впровадження технології Blockchain у Державному земельному кадастрі. Ця технологія забезпечує адміністрування та зберігання даних про всі зареєстровані земельні ділянки в Україні на базі того земельного кадастру, створення якого фінансував Світовий банк. Ця платформа унеможливлює зловживання, пов’язані з внесенням та видаленням технічної інформації про земельні ділянки.
Наразі в Державному земельному кадастрі зареєстровано достатньо даних про земельні ділянки як державної, так і приватної власності. Звичайно, що держава не спромоглася проінвентаризувати всі свої землі, тому велика кількість даних про землі державної власності в кадастрі відсутня. На мою думку, причиною цього є надмірна зарегульованість порядку, пов’язаного з погодженням документації із землеустрою. Держава не встановила для себе спрощеної процедури, щоб швидко зібрати та зареєструвати цю інформацію. Отже, якщо технологія Blockchain ефективно запрацює, а всі ризики буде знівельовано, це сприятиме наповненню Державного земельного кадастру інформацією про державні землі, за умови внесення змін до законодавства в частині погодження документації із землеустрою.
- З якими проблемними питаннями найчастіше звертаються до вас клієнти?
- Найчастіше клієнти до нас звертаються вже з наявною проблемою, яка є готовим судовим спором. Тому більшість справ нашої фірми пов’язана із захистом прав землевласників та землекористувачів у судах. Це такий собі індикатор, що земельне законодавство сьогодні є недосконалим і потребує суттєвих змін.
Досить поширене питання, з яким звертаються клієнти – це оформлення прав на землю для експлуатації будівель та споруд. Ми часто допомагаємо нашим клієнтам вносити зміни в договори оренди, зокрема в частині зміни виду використання земельної ділянки, цільового призначення землі. Також здійснюємо супровід процедури поновлення строку дії договорів оренди, податкове планування та оптимізацію розміру плати за землю. Серед клієнтів є багато забудовників, які звертаються до нас за розробкою і впровадженням схем фінансування та захисту їхніх прав як продавців права на новозбудовані «квадратні метри», а також потенційних власників «квадратних метрів», що звертаються за аудитом документації забудовника, щоб пересвідчитися, наскільки надійним є придбання житла чи іншої нерухомості, що будується. У м. Києві не так багато забудовників, які приділяють достатньо уваги «чистоті» документів, проходженню дозвільних процедур, а все це впливає на строки готовності до експлуатації та взагалі на можливість здачі в експлуатацію таких об’єктів містобудування.
- В Законі України «Про регулювання містобудівної діяльності» (ч. 3 ст. 24) зазначено, що у разі відсутності плану зонування або детального плану території забороняється передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб. На Вашу думку, чи не звужує така норма права землекористувачів та забудовників?
- Сьогодні найболючішим питанням для забудовників є мораторій на відведення та зміну цільового призначення земель до затвердження детального плану території чи плану зонування території, для того щоб мати можливість здійснювати будівництво з дотриманням містобудівного законодавства. На мою думку, такий мораторій сповільнив темпи оформлення земельних ділянок для містобудівних потреб і фактично зменшив перелік об’єктів містобудування, які можна було б у законний спосіб споруджувати в містах та розвивати міську інфраструктуру. Ця проблема менше стосується маленьких міст, де простіше змінювати містобудівну документацію та затверджувати детальні плани території.
Що стосується м. Києва, то проблема полягає в тому, що Генеральний план міста давно вже потребує внесення радикальних змін, на базі яких можна було б розробляти містобудівну документацію вищого рівня деталізації – ДПТ і план зонування. Однак проект перспективного Генерального плану Києва до 2025 р. залишається виключно на папері та чекає кращих політичних часів. Така ситуація призводить до виникнення інших системних проблем, зокрема невідповідності розробленої деталізованої документації затвердженому Генплану. Як наслідок, це призводить до серйозних конфліктів під час громадських обговорень проектів містобудівної документації.
- Можливо, ухвалюючи зазначену норму, законодавець керувався добрими намірами, проте чи є актуальною ця норма, враховуючи реалії (як і скільки часу може ухвалюватися план зонування чи детальний план території, а також той факт, що споруджуються незаконні забудови, які потім буде легалізовано)?
- Загалом, ідея мораторію на відведення земель для містобудівних потреб до затвердження детального плану території є правильною, оскільки громадськість має можливість взяти участь в обговоренні проекту забудови тієї місцевості, де люди живуть і працюють. Також така заборона є певним запобіжником хаотичної забудови мікрорайонів міст, де споруджують велику кількість житла без розвитку соціальної та транспортної інфраструктури. Такий позитивний ефект можливий лише за умови прозорості механізмів і стадій, які потрібно проходити для затвердження документації.
На жаль, зарегульованість цих процедур та тривалість у часі не дозволяють забудовникам ефективно інвестувати, адже інвестор хоче чітких і швидких дій, а не чекати рік-півтора затвердження Київською міською радою детального плану із зауваженнями, що висловлюють політичні опоненти. Така ситуація змушує інвестора відмовитися від капіталовкладень.
Мораторій створив чимало бар’єрів, які можна було б прибрати шляхом внесення змін до законодавства, а саме: прописати прозорі процедури погодження, прибрати зайві процедури, надавши можливість швидше затверджувати таку документацію, або внести зміни до закону в частині скасування заборони на зміну цільового призначення земельної ділянки, якщо це відповідає затвердженій містобудівній документації.
Наприклад, є ситуації, коли згідно з Генеральним планом міста на певній ділянці можна будувати багатоквартирний житловий будинок, але цільове призначення такої земельної ділянки не можна змінити, оскільки не затверджений детальний план території. Інший приклад: відведена земельна ділянка для будівництва адміністративного будинку, хоча згідно з Генпланом на цьому місці дозволяється споруджувати лише жилий будинок.
На мою думку, варто дозволити зміну цільового призначення землі, якщо це відповідає затвердженому Генеральному плану міста. Якщо на місці промислового об’єкта планують будівництво житла, тоді зрозуміло, що потрібно вносити зміни в Генплан і затверджувати детальний план. Однак якщо на відведеній земельній ділянці дозволено громадську та житлову забудову, в такому випадку недоречно забороняти змінювати цільове призначення з громадської забудови на житлову, оскільки це відповідає функціональному призначенню території.
Умови, які зараз встановлює норма, є такими, що негативно впливають на інвестиційний клімат на ринку нерухомості. Тому ця норма має бути доопрацьована, повинні бути певні послаблення, а на підзаконному нормативному рівні мають бути виписані процедури таким чином, щоб чиновники органів місцевого самоврядування та державної влади не ставили бар’єри інвесторам у реалізації інвестиційних будівельних проектів.
Часто на практиці всі ініціативи інвесторів фактично «впираються» у бажання чи небажання чиновника забезпечити такі ініціативи. Також для захисту прав забудовників на рівні органів державної влади міста і поліції мав би бути створений певний координаційний центр. Такі ініціативи вже є у м. Києві. Вони покликані боротися з так званим будівельним хуліганством, коли певні групи людей ламають забудовнику паркани, не зважаючи на те, що він має всі права на земельну ділянку та отримав у встановленому порядку всі дозвільні документи на будівництво.
- Якщо порівняти період до 2013 р., коли зазначені положення закону набули чинності, та після 2013 р., наскільки мораторій вплинув на ринок нерухомості?
- На мою думку, мораторій дуже вплинув на ринок нерухомості, оскільки запланованих забудовниками обсягів будівництва не виконано та не реалізовано. В містах є багато ділянок, де можна було б споруджувати багатоповерхові жилі будинки та офісні центри. Однак запропонована законом процедура щодо затвердження детального плану настільки тривала та нечітка, що забудовники змушені скорочувати обсяги будівництва в очікуванні на затвердження містобудівної документації. Отже, реакцією ринку на цей закон є скорочення обсягів забудови.
- Чи не містить корупційних ризиків норма про мораторій на оформлення прав на земельні ділянки для містобудівних потреб?
- Будь-які заборони завжди впливають на роботу будівельних корпорацій, які змушені змиритися з тим, що існують заборони, та витрачати свої сили на їх подолання. Не завжди це просто та, на жаль, породжує багато корупційних ризиків.
- Яка судова практика існує на сьогодні з питань застосування положень закону про мораторій та незаконних забудов?
- Судову практику щодо застосування положень закону про мораторій можна поділити на декілька категорій. Перша категорія справ – це коли громадськість, прокуратура звертаються з питанням про скасування рішень ради, які в обхід мораторію передали земельні ділянки в користування. Друга категорія справ – коли детальні плани затверджені, а мораторій у таких випадках мав би не застосовуватися, все одно в судах оскаржуються рішення про затвердження детальних планів територій. Третя категорія – це судова практика, що пов’язана з незаконними забудовами, коли недобросовісні забудовники, не маючи належного права на землю та дозвільної документації на будівництво, виходять на будівельні майданчики, споруджують об’єкт незавершеного будівництва, потім у різний спосіб його узаконюють (рішенням суду чи іншим шляхом) та намагаються експлуатувати об’єкт.
Що стосується незаконних забудов, суди переважно задовольняють позови муніципалітетів, прокуратури та ухвалюють рішення про знесення таких об’єктів. Проте судова практика у цих справах досить неоднозначна, адже в резолютивних частинах рішень суди часто зобов’язують забудовника знести об’єкт незаконного будівництва. Однак забудовники не поспішають цього робити, тому на них знову подають до суду. Таким чином «розв’язка» справ затягується на довгі роки. У м. Києві з незаконними забудовами ефективно бореться Департамент благоустрою, в якому не чекають рішення суду, а всі тимчасові споруди й незаконні об’єкти, що порушують благоустрій міста, зносять і демонтують, щоб відновити середовище, яке було до їх розміщення.
Думаю, що в недалекому майбутньому існуватиме судова практика зі стягнення великих сум штрафу, що має вплинути на небажання таких забудовників споруджувати об’єкти містобудування у незаконний спосіб, спотворюючи архітектурне планування міст.