Нещодавно Світлана Гурєєва очолила практику нерухомості та будівництва Sayenko Kharenko. Володіючи понад 20-річним досвідом роботи як в українських, так і в міжнародних компаніях, вона спеціалізується з питань вирішення спорів, злиттів та поглинань, комплаєнсу, комерційного права та інтелектуальної власності з фокусом на сферу нерухомості.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Про свій кар’єрний шлях, вдалі та найскладніші проєкти, що очікує ринок нерухомості в наступному році, Світлана розповідає в інтерв’ю.
— Як Ви прийшли в професію? Як почалися відносини з Sayenko Kharenko та що цьому сприяло?
— У професію я прийшла усвідомлено. Після двох років навчання на економічному факультеті зрозуміла, що не бачу себе економістом і навряд чи зможу реалізуватися в цьому напрямку, тому вступила на юридичний факультет університету ім. Т. Шевченка. Потім працювала в різних компаніях, стажувалася в Німеччині. І зрештою отримала свідоцтво на заняття адвокатською практикою.
У першу чергу, моя професія подобається мені тому, що вона творча, незважаючи на те, що закони — це чітко фіксовані і регламентовані інструкції до дії. Але в різних ситуаціях завжди безліч комбінацій можливих дій, і серед цього різноманіття варіантів цікаво шукати найефективніший. Потрібно багато знати і постійно вдосконалювати свої знання, не зупиняючись, а це свого роду виклик.
Із Sayenko Kharenko ми познайомилися в процесі співпраці над досить складними, я би навіть сказала, патовими питаннями. Професійний підхід партнерів, командна робота двох практик, висока самовіддача юристів і згуртованість команди у відстоюванні інтересів клієнтів вразили. Пройшовши власний насичений професійний шлях від помічника юриста (в роки навчання в університеті) до об’єднаного директора юридичних департаментів двох компаній — «Ашан» і «Іммошан», я зрозуміла, що хочу сфокусуватися на тих правових сферах, які є для мене стимулом і метою. Розвивати напрямок, в якому спеціалізуєшся і невпинно удосконалюєшся, здорово! З’явилася така можливість зі справжніми професіоналами, і обидві сторони її використали.
— До яких викликів готуєтеся на посаді партнера в Sayenko Kharenko? Які Ваші головні цілі в роботі на наступні півроку?
— Я прийшла в Sayenko Kharenko в непростий час, пандемія суттєво впливає на всі сторони життя суспільства. Нам всім необхідно розуміти, що на нас чекає багато змін. Пандемія, локдаун викликали в суспільстві не тільки страх, відчуття безпорадності і невпевненості в завтрашньому дні. Крім емоційних наслідків для людей по всьому світу, передбачувано виникла й економічна криза. І які ще нові виклики ця криза готує, ми достеменно знати не можемо.
Звичайно, це стимулюватиме нас вдосконалювати існуючі напрацювання та шукати нові формати роботи з партнерами та клієнтами, створювати і пропонувати нові продукти. В умовах складної економічної ситуації це можна вважати першим пріоритетом.
— Як локдаун вплинув на ринок нерухомості і будівництва? Чи спостерігається активність на цих ринках?
— Обмеження діяльності бізнесу, пов’язаного з масовими контактами людей (роздрібна торгівля, громадське харчування, туризм, спортивні, концертні заходи тощо), безумовно, вплинуло на ринок нерухомості. Велика частина комерційної нерухомості використовується саме цими бізнесами. Зараз, коли більшу частину обмежень зняли, відбувається повільне відновлення ринку. Скільки часу конкретно потрібно на відновлення, сказати важко, проте вже можна впевнено сказати, що відновлення не буде швидким, тим більше, що пандемія не відступає. Очевидно, в новій реальності протягом наступних 2 років потрібно буде менше магазинів, готелів, ресторанів, офісів. Це спричинить падіння попиту і, як наслідок, падіння цін на цей вид нерухомості. На мій погляд, попитом будуть користуватися лише невеликі приміщення загальною площею до 150 кв. м., які, як правило, є частиною житлових комплексів.
Що стосується житлової нерухомості, то за даними британського агентства KnightFranK, в рейтингу зростання цін на нерухомість за підсумками ІІ кварталу 2020 р. Київ займає 11 місце зі зростанням цін на 11,2%. Ціни на квартири еліт-класу зросли на 7,8%, а бізнес-класу — на 15,2%. У першу чергу це пов’язано з підвищенням вартості будівельних матеріалів і заробітної плати будівельників. Тільки ціна на метал зросла на 20% порівняно з аналогічним періодом минулого року. Це спричиніть патову ситуацію на первинному ринку житлової нерухомості — нові ціни не влаштують покупців, а забудовники не будуть знижувати їх. Просто не зможуть.
Частина покупців із первинного ринку вже зараз ідуть на вторинний, і ця тенденція буде продовжуватися. Покупців лякають скандали, пов’язані з великими столичними забудовниками, такими як «Укрбуд», «Аркада», які в рейтингу вважалися одними з найнадійніших. За таких умов український споживач прискіпливіше буде вибирати собі житло, більш виважено підходити до вибору забудовника та самого об’єкта інвестування.
— Куди рухається практика нерухомості і будівництва? Які тенденції переважатимуть у 2020–2021 рр.?
— Якщо говорити про перспективу нерухомості та будівництва, в майбутньому, думаю, всі формати будуть об’єднуватися в загальний багатофункціональний комплекс. Ми прийдемо до цього, тому що споживачі майбутнього захочуть отримувати все, що їм потрібно, в одному місці. Вже сьогодні у забудовників збільшується кількість таких проєктів — так званих «місто в місті». Надалі таких комплексів буде ставати все більше, і вони будуть об’єднувати в собі житлову (як власні квартири, так і апартаменти), робочу (у вигляді коворкінгів) та торгову зону, де так само будуть надаватися необхідні послуги. Проблема Києва в тому, що вже практично не залишилося вільних майданчиків для таких комплексів, і одна з найсерйозніших проблем — забудовники не будують паркінги, ані підземні, ані наземні. Місто слабо розвиває транспортну інфраструктуру.
Ще один з основних трендів майбутнього — екологічність. Пандемія тільки сприяла тому, що більше людей будуть вибирати чисті продукти, екологічне середовище, менше використовувати пластик. Очевидно, з’являться нові види будівельних матеріалів, що відповідають запитам еко-будівництва. Тому до 2021 р. буде спостерігатися тенденція зростання попиту на заміську нерухомість.
— Яких змін у законодавстві Ви очікуєте найбільше найближчим часом?
— Ще в кінці 2019 р. Міністерство розвитку громад та територій України (Мінрегіон) опублікувало на своєму сайті проєкт закону «Про особливості врегулювання проблемних об’єктів житлового будівництва». Тільки за офіційною статистикою Мінрегіону, на кінець 2019 р. в Україні було понад 150 проблемних об’єктів. Йдеться про дуже велику кількість постраждалих інвесторів, і це одна з найсерйозніших проблем розвитку ринку. Процедура, передбачена в проєкті, пропонувала організацію інвесторів у комунальне підприємство (КП), яке в подальшому і буде виступати замовником. Водночас фінансування об'єктів перекладається на обласні адміністрації та органи місцевого самоврядування, для цього в рамах бюджету має створюватися цільова програма. Із самого початку експерти передбачали, що цю ініціативу важко реалізувати, оскільки вона далека від реальності. Сьогодні всі шляхи інвестування та фінансування будівництва нерухомості не можуть у повній мірі захистити права інвесторів і забезпечити прозоре вкладення коштів.
Пройшов майже рік, і 7 жовтня Мінрегіон на своєму сайті публікує новий проєкт закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту прав кредиторів об'єктів будівництва». Прийняття такого закону передбачає правки до 6 кодексів, 15 законів, одного декрету Кабміну. Досить амбітний законопроєкт, одним словом. Пропонується ввести поняття «майбутній об'єкт нерухомості» і «об'єкт незавершеного будівництва», які будуть такими ж об'єктами цивільних прав, як і вже побудоване житло. Вони можуть бути активами інвестиційних фондів, можуть передаватися в іпотеку. Але головне — такі об'єкти в обов'язковому порядку будуть вноситися до Державного реєстру прав на нерухоме майно. Будинок повинен отримати ідентифікатор в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва.
І хоча проєкт передбачає нововведення, які в деякій мірі захищають інвесторів, проте головне та принципове питання — залучення коштів — пропонується проводити за старою схемою: через Фонд фінансування будівництва (ФФБ) і облігації. 10% резерв площ, які не можна продавати до здачі об'єкта в експлуатацію, не може гарантувати, що гроші не зникнуть із ФФБ. У цьому плані цікавим є закон північного сусіда: вони ввели проєктне фінансування і ескроу-рахунки, на яких будуть акумулюватися кошти інвесторів. Будівельні компанії не зможуть користуватися цими грошима до закінчення будівельних робіт, їх будуть кредитувати банки. Така схема бачиться логічною для всіх сторін: інвестори захищені, а забудовник отримує систематичне фінансування, яке дозволить вести будівництво об'єкта планово. Тому найбільше я чекаю на закон, який нарешті врегулює відносини між інвесторами та забудовниками.
Також вкрай необхідні законодавчі зміни, які відрегулюють проблеми старого житлового фонду. У Києві 12,2 тис. житлових будинків, із них 5,395 тис. — хрущовки. Уявляєте проблему? Як це зносити? Куди переселяти власників? За які кошти будувати? Сьогодні в юридичному полі все це розмито. Для врегулювання цієї ситуації так само потрібне спеціальне законодавство.
— Якими вдалими проєктами (кейсами) в своїй практиці можете поділитися? Які для Вас були найбільш складними? Чому?
— Понад 13 років я представляла і захищала права іноземного інвестора і, мабуть, найцікавіша практика припадала на ці роки. Безумовно цікавим кейсом було будівництво першого гіпермаркету за форматами та технологіями, які на той період не застосовувалися в Україні, його введення в експлуатацію, запуск, перші поставки імпортних продуктів, набір персоналу. Одним з найбільш вдалих кейсів було відстоювання позицій у процесі картельної змови мереж. Компанія, яку я представляла, відстояла свою позицію в судах усіх трьох інстанцій і закріпила цю правову позицію у Верховному Суді. Ми були першими, хто не побоявся чесно і відкрито відстоювати свої інтереси в процесі з Антимонопольним комітетом і виступив прикладом для інших мереж.
За час своєї роботи я супроводжувала понад 30 великих угод із передачі в оренду, придбання у власність більше 20 земельних ділянок від моменту першої домовленості до відкриття дверей об'єктів для відвідувачів. Цікавим з точки зору практики був кейс із придбання інших ритейлерів (придбання бізнесу в одному пакеті) з землями, комунікаціями, будівлями, технікою, пивоварнями, інженерними мережами, товарами в наявності, стоками, іпотеками, трудовими колективами.
А найскладнішими випадками були рейдерські захоплення земель і будівель. Пояснити іноземному інвестору, що навіть якщо ти власник землі або перебуваєш у відносинах законної оренди, ти можеш все втратити, ще й за участі державних інституцій, практично неможливо. Іноземні інвестори вірять у силу закону, інститут права, інститут державного захисту.
— Які основні проблеми гравців інвестиційного ринку нерухомості і будівництва є сьогодні?
— Я бачу декілька основних проблем. Перша — відставання у розвитку інвестиційної інфраструктури. Індикатором тут є недостатній розвиток банківського сектору: висока ставка кредитування для будівельних організацій (19%), висока ставка іпотечного кредитування — на тлі ставки в європейській зоні 2% українські банки пропонують 10% (і то часто в перший рік кредитування, а потім ставка збільшується), складна система застави при кредитуванні.
Друга проблема — низький рівень розвитку ділової інфраструктури. Найбільш критичним фактором є тривалість отримання дозвільної документації та податкове навантаження на суб'єктів підприємництва. Під час будівництва необхідно зібрати безліч підписів, іноді під 90, і процес отримання цих підписів займає мінімум 2 роки. А гроші, витрачені на узгодження процедури, складають від 10% до 15% собівартості квадратного метра.
Третя проблема — складність виділення земельної ділянки під будівництво. Це обумовлено порочною практикою виділення і дефіцитом інженерно підготовлених ділянок під будівництво. Низький рівень інженерної підготовки ділянок, які виділяються, веде до великих витрат на прокладання комунікацій забудовником. Це є наслідком неопрацьованих генеральних планів забудови з урахуванням енерго-, тепло-, водо-, комунальних мереж. І хоча останні зміни до ЗУ «Про містобудівну діяльність» говорять, що забудовник зобов'язаний будувати мережі у межах відведеної ділянки, насправді він виконує будівництво далеко за його межами для виконання ТУ.
Четверта проблема — низька продуктивність праці. Наприклад, на одного будівельника в США припадає 84 кв. м будівництва, в Швеції — 51 кв. м, в Канаді — 53 кв. м, а в Україні — менше 15 кв. Ну, і п'ята проблема — неготовність до ризиків при застосуванні нових, інноваційних, більш досконалих методів проєктування, застосування нових матеріалів і конструкцій.
— На вашу думку, клієнт вибирає юриста чи юридичну фірму? Чи є в цьому принципова різниця?
— Ну, це вже провокаційно-філософське запитання. Ви обираєте доктора чи клініку? Відповідь, погодьтеся, очевидна. Ви звернетеся туди, де допоможуть. Звичайно, важливі особистий контакт і довіра. У практиці будь-якого адвоката є різні клієнти, і у них різні складності. На мій погляд, якщо проблема комплексна, наприклад, земельні спори, пов'язані з кримінальними процесами, та ще й нерухомість є на цій землі, то краще звертатися в юридичну фірму. А якщо ви власник 06 соток землі під забудову і продаєте цю ділянку, доцільніше звернутися до приватного адвоката чи юриста, який проконсультує і за необхідності буде супроводжувати таку угоду.
— Кажуть, клієнт завжди правий. Це дійсно так у взаєминах юрист-клієнт? Який Ваш рецепт залучення клієнтів?
— Навіть якщо клієнт не правий, наше завдання — разом з ним встановити істину, знайти правду, запропонувати йому механізми захисту. Тоді він залишиться задоволений. У роботі зі своїми клієнтами я завжди пропоную чесність, правдивість і законність. Для мене це — найкращий рецепт.